답변 내역

전세가가 6500만원인데 실거래 매매가 5000만원이라면 사실상 깡통전세입니다, 즉 주택을 매도해도 전세가격 회수가 어려운 매물이기 때문에 당연히 해당 조건으로는 전세대출은 불가합니다. 보통의 전세대출은 주택가격의 90%내까지 대출한도가 가능하고, 보증보험 가입을 위해서는 공시지가의 126%이내 보증금이여야 하기에 사실상 위 조건의 주택은 입주를 하지 않는게 맞습니다.

동탄의 경우는 지역 특성상 기업도시, 산업도시로 볼수 있습니다. 이는 중심이 되는 대기업과 중소기업들이 유치되면서 대규모 산업단지가 형성되었고, 이는 인구의 유입을 이끌고, 반도체 산업특성상 젊은 세대의 유입이 많은 편입니다. 그에따라 도시가 발전하고 서울과 다른 도심으로 이어지는 교통라인 구축등 전체적으로 발전속도가 다른 신도시에 비해 빠른 편입니다. 이는 부동산 가격으로도 충분히 나타나고 있구요,대표적으로 반도체 클러스터를 조성을 목표로 삼성전자 메모리 사업주와 DS사업부, 삼성DS동탄 에듀센터, ASML, ASM대표기업이 있고, 그와 관련된 수많은 중소기업들이 들어가 있습니다.

현재 서울의 주택가격 상승이 부동산 시장의 회복기미로 보기는 어렵습니다. 이유는 서울의 경우 최고급 주택의 가격은 상승되었으나, 일반 주택에 대한 가격은 여전히 하락하거나 회복되지 않고 있습니다. 또한 최근 전세사기등의 여파로 임대차 수요가 아파트로 쏠리면서 전세가격 상승 및 주택가격이 상승되는 결과가 나오고 있지만 이 또한 아파트에 한정적으로 나타나고 있는 현상입니다, 결국 현 부동산시장에 악재로 볼수 있는 금리가 여전히 고금리가 유지중이고, 부동산 pf대출 위기, 경기불황등이 해결되지 않았기에 위 현상은 일시적인 상승세로 볼수 있고 이러한 위험요소가 해결되지 않는다면 앞으로도 부동산 회복에는 시간이 많이 소요될 가능성이 높습니다. 또한 예전처럼 회복이 된다고 해도 과거의 모습처럼 투자가치가 높아질것으로는 보이지 않습니다,

현시점에서 볼때 우리나라는 인구가 꾸준히 감소하고 있고, 그에 따라 부동산에 대한 투자는 어느정도 후퇴될 가능성이 있어보이고, 코인의 경우는 미래 지향적 성격의 가상화폐이기 때문에 점차 시스템이 안정화되고 변동성이 현재보다 적어진다면 투자가치는 훨씬 높아질수 있습니다, 주식 역시 마찬가지로 꾸준한 투자가치가 있는 부분이지만, 국내 증시에 대해서는 점차 그 매력이 다른 나라 증시에 비해 떨어지는 게 사실입니다. 결국에는 코인이 미래 10년, 20년후에는 가장 투자가치가 높지 않을까 판단이 됩니다.

매물등록상태에서는 근저당이 있는 상태에서 내놓으셔도 문제가 되지 않습니다, 또한 매수자가 나와 계약을 체결할 경우 잔금시에 말소조건하에 계약을 진행하면 되기 때문에 질문의 상황에서 필수적으로 근저당말소는 필요하지 않습니다, 일반적인경우에도 매물등록시에는 기존 근저당이 있는 상태가 대부분이고 잔금시에 이를 말소하는게 보편적입니다.

매도인이 한명든 수십명이든 계약을 통해 명의를 가져왔다면 아무런 관계가 없습니다. 본인은 자금을 지급하였고 해당 자금을 자기들끼리 지분대로 나눈것은 그들의 문제이고 현재는 본인명의로 이전등기를 마친 본인 소유주택이기 때문에 단독명의 일반주택과 동일합니다. 그리고 등기부등본상 순위 4라는게 등기부상 갑구 등기순번 4를 말하는듯 보입니다. 이는 4순위권리를 뜻하는게 아니라 표현그대로 등기순번이 4번입니다. 쉽게 1번 보전등기 2번 이전등기 3번 공유등기... .4번 이전등기 처럼 단순하기 등기과정의 차례 순번을 표현한 것이지 권리관계상 현 소유자인 본인이 4순위가 아닙니다. 즉 이전에 순번 등기는 등기부상 소유권자의 변동을 순서대로 나타내는 것일뿐 갑구상 최종 순번에 소유권이전등기자가 현 소유자입니다. 그에 따라 본인이 주택을 매도하는데 있어 3년뒤던 2년뒤던 전 매도자가 몇명인지, 누군인지와 관계없이 매매상 아무런 문제가 없습니다.

빌라나 오피스텔은 아파트와 다르게 비교가능한 대상군이 적습니다 , 그렇기에 현 매물의 정확한 주택가격을 알수 없고 그에따라 부동산이나 건축업자등이 설정한 금액이 주택가격으로 볼수 있고, 그 기준으로 전세가격을 책정하다보니 실제 전세가율도 높은데 은행등이 평가할때는 그 전세금과 매매시세가 차이가 거의 없거나 오히려 전세가가 비싼 경우까지 있을수 있습니다. 이는 미반환사고 발생시 주택을 팔아도 전세보증금 회수가 어려워지고 이는 곧 전세사기등으로 이어지게 됩니다. 결론적으로 보증금 미반환과 관련된 전세사기가 많다는 불안감이 크게 때문에 전세로 빌라를 잘 들어가지 않으려는 심리가 최근에 많아졌습니다. 그리고 원룸, 투룸 오피스텔이 가장 좋다는 의견은 저도 첨듣는 부분입니다. 위험도에 있어서는 아파트가 가장 안전하며, 생활편의 경우는 오피스텔이 유리한 경우가 있지만 해당부분은 매물 입지에 따라 차이가 있고 입주하는 사람의 연령이나 선호도에 따른 차이로 보입니다.

7월 14일 만기일 이후로 우선 임차권 등기명령을 신청하여 임차권 등기를 하셔야 합니다. 이유는 현재 상황상 정해진바가 아무것도 없습니다. 확실한 사실관계는 8월 14일에 이사를 해야된다는 것이고, 이때 기존주택의 보증금 미반환이 있을 경우 기존대항력 유지가 필요하기 때문에 우선하여 임차권등기명령은 신청해두셔야 합니다. 그리고 8월14일전 임차권등기가 등기부상 기재된다면 보증금 반환과 관계없이 퇴거를 하여도 대항력은 유지가 되기 때문에 걱정없이 퇴거가 가능합니다. 그리고 8/14 보증금 미반환이 발생할 경우 이미 임차권 등기는 되었기에 한달이 추가로 지난뒤에 보증보험을 통한 보증금 반환청구를 진행하시면 됩니다, 물론 해당 과정에서 임차인이 구해지고 보증금 반환이 된다면 임차권 등기말소만 말소해주시면 됩니다, 물론 8/14일에 미반환으로 인해 새로운 주택에 잔금을 혹시나 치루지 못할 수 있기에 새로운 계약 잔금을 치룰수 있도록 여유자금을 마련해 두시는것도 필요할듯 보입니다.

기존A아파트를 올해 매도(매도 기간 고려하여 몇달 예상 약 24년 10월경)를 하고B아파트로 이사(24년 6-7월경)를 하여 전입신고를 하고3-4개월 이후에 B아파트 매수(B아파트 장인어른소유)를 해도 다른 문제가 없나요?-> 네, 문제가 없습니다.A아파트 매도 후 무주택 상태에서 B아파트 거래 예정입니다.이 경우 B아파트에서 담보대출을 일으키려면 3개월 이후에 가능하다고 하더라구요(맞는지 모르겠습니다.)아니면 무주택 상태에서 담보대출 동시에 매수가 가능한가요?-> B아파트 담보대출은 실제 계약서를 작성하고 난 뒤에 신청이 가능하며, 대출상품에 따라 잔금일로부터 3개월이내라는 문구를 3개월 이후로 말씀하시는듯 보이는데 3개월이내는 잔금일 기준 앞뒤로 3개월입니다. 즉, 잔금전에 계약서를 작성하고 잔금일까지 3개월이내 기간이 남았다면 대출신청이 가능하다는 의미입니다. 다만 무주택상태에서 담보대출을 하려면 기본적으로 A주택을 매도하고 등기이전을 마쳐야 무주택이 되기 떄문에 최대한 빠르게 매도하시고, 매매계약서를 매도잔금일 이후로 맞추어 신청하시면 무주택자로써 대출에 해당될듯 보입니다.

사실 대출관련 질문이 꽤 많은데 이렇게 질문의 내용으로 문의하시면 답변자체가 일반적인 사항에 대해서만 가능하고 실제 본인 소득이나 자산, 주택에 종류와 가격, 보유주택수, 주택이 속한 지역의 규제지역 여부등에 따라 대출한도는 얼마든지 차이가 날수 있습니다. 우선 주택관련하여 주택담보대출은 원칙상 DTI는 최대 70%(1주택자, 비규제지역)까지 가능합니다. 생애최초의 경우는 80%까지 가능하고 이는 주택가격(매매가격이 아닌 은행이 판단하는 주택가격기준)에 따른 대출한도 입니다. 거기에 본인의 연소득과 원리금상환에 따른 총부채상환비율인 DTI 최대 60%, 공공대출이 아닌 시중은행에 적용되는 DSR은 40~50%가 한도가 되며 이 세가지중 가장 낮은 한도가 최대 대출금액이 됩니다. 그러므로 본인스스로 대출가능 금액을 알고싶다면 실제 은행을 통해 사전심사를 받아보셔야 정확한 확인이 가능합니다.