답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집으로 이사가는 방법은 말그대로 원하는 지역 내 매물에 대해 인터넷등의 검색을 통해 알아보시고 마음에 드는 경우 해당 매물을등록한 부동산에 연락하여 스케줄을 잡아 실제 임장을 해보시고 계약을 진행하시면 됩니다. 추천하는 전세대출은 기본적으로 공공저금리 대출이 유리하고, 해당 요건에 해당되지 않으면 시중은행 전세대출을 알아보시면 됩니다. 질문이 조건이라면 공기업 특성상 회사에서 운영하는 별도 대출상품도 있을 수 있고, 시중은행에서는 우대금리 적용도 가능한 부분이 있기에 해당부분까지 두루 알아보시는게 좋습니다,현재 몸이 불편한 가족이 있다면 해당 가족에 대해 국가가 제공하는 임대주택등에 신청도 가능할수 있기에 이러한 부분도 함께 알아보시면 도움이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약은 당사자간 별도 합의된 사항을 문서로써 입증근거로 남기는 것이기에 임대인과 협의만 되면 그 자체로 교체에는 문제가 없으나, 혹 나중에 생길 마찰등을 고려해 특약에 해당 사항을 기재하시거나, 문자등이 협의 내용을 남겨두시면 될듯 합니다. 결론적으로 임대인과 협의가 되면 가능하고, 이 후 문제발생시 대응등을 위해서는 특약이나 문자등으로 협의내용을 남겨 두는 것이라 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축을 위해서는 기본적으로 안전진단을 받아야 하기 때문에 건축한지 30년이상이 경과되어야 합니다. 그리고 모든 30년 이상된 건물이 재건축을 하지는 않기 떄문에 지역내에서 어느정도 단지세대수가 되고, 부지가 넓은 아파트 단지중심으로 판단을 하셔야 합니다. 현재로써는 1기신도시 아파트들이 선도지구 선정등을 통한 재건축 가능성이 높고, 이미 추진위원회가 구성되어 아파트 내 현수막들이 걸린 단지라면 재건축 가능성이 더 높다고 판단하시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지를 담보로 은행권이나 금융권에 대출을 받았다면 남편뿐 아니라 해당 토지주소로 등기부등본을 열람할 경우 을구에 근저당이 설정되어 있는게 일반적이기에 충분히 대출사실과 대출자, 대출금등을 알수 있습니다. 등기부등본 열람은 제3자라도 제한이 없기 때문에 질문자님 명의라도 누구든 확인이 가능합니다. 다만 등기권리증은 한번 발급되면 재발급되지 않고, 이는 소유자가 신청을 하더라도 같습니다. 즉, 등기권리증 재발급은 신청이 되지 않으므로 남편분이 직접 등기부등본열람을 하지 않는이상 알수없습니다, 물론 등기권리증 재발급을 하려는 이유가 다른 물권이 설정이나 매매를 위한 것이라면 권리증 재발급은 되지 않더라도 계약과정에서 등기부를 무조건 확인하기 떄문에 해당 사실을 인지할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 손실에 대해서는 판단하기 어렵습니다, 일반적으로 건설사가 전체분양의 70%정도만 분양을 마치면 원금손실은 없다고 판단하기 때문에 미분양된 물량이 20%이내의 경우 건설사가 손해를 감수하며 할인분양을 진행한다고 보지는 않습니다. 다만 수익에 대해서는 그만큼 줄어드는 부분이 있지만 직접적인 손실에는 해당하지 않습니다, 그리고 전체물량 중 미분양이 너무 많은 경우 손실이 불가피하지만 건설사 입장에서는 빠른 분양을 통해 자금을 회수해야 공사로인한 대출건들의 이자부담을 줄일수 있기에 더 큰 손실을 피할수 있습니다. 할인분양의 경우 기존 수분양자들과 마찰이 있을 수 있기에 미분양 물량이 심각하지 않은 수준이라면 할인분양보다는 상품제공을 하거나 다른 혜택을 주는 조건으로 물량을 처리하는게 일반적이고 할인분양의 경우는 가장 마지막에 선택하는 방법이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격 시험에는 법과목 5개와 학술과목 1개 이렇게 총 6과목이 있습니다, 이러한 과목들을 1,2차로 나누어 평가하며 1차에서는 민법과 부동산학개론, 2차에서는 중개사법, 공법, 공시법과세법(공시세법 통합1과목) 이렇게 구분됩니다. 과목상 6개지만, 공시법과 세법을 하나로 통합하여 치루기에 시험시 평가 과목은 5과목으로 구분됩니다. 각 차수별 평균 60점 이상이 합격 커트라인이며, 평균이 60점이 되더라도 각 과목당 40점미만이 한과목이라도 나올경우 탈락하게 됩니다. 위에서 처럼 평가방식은 절대평가이기 떄문에 다른 경쟁자 점수는 크게 영향을 주지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 방3개 , 화장실 1개 구조는 많지 않습니다. 보통 예전에 건축된 아파트라면 간혹 있을 수 있지만, 최근에 건축된 아파트나 주택에 대해서는 방3,화장실2 구조가 대부분입니다. 그에 따라 최근에 건축된 매물에는 위 구조가 거의 없고, 간혹 오래된 아파트가 매물로 나와있는 경우에 해당 구조가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적은 능력은 돈을 벌고 더 높은 지위로 가기위해 매우 필수적인 부분입니다, 문제는 자격증은 이러한 업무를 시작하기 위한 기본적인 필수요소라고 볼수 있습니다. 예로써 부동산 중개업무를 하는데 있어 개인능력에 따라 정말 많은 돈을 벌수 있지만, 문제는 공인중개사 자격이 있어야 해당 업무를 하고 개업을 할수 있습니다. 학벌은 쉽게 말해 좋은 기업에 취직을 하기 위한 수단이며, 취업이후부터는 위말처럼 개인의 능력에 따른 성공입니다. 결국 타인이 볼때 개인의 능력은 시간을가지고 함께일하지 않으면 판단이 불가하나, 단기간 선별과정에서는 자격증등인 최소한의 이 사람에 대한 능력을 평가하는데 객과적인 자료가 될수 있기에 성공을 위해서는 이 부분 또한 신경을 쓰셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 처럼 종친회는 가족의 모임 또는 연계되는 혈연집단의 모입으로 볼수 있습니다. 그러한 종친회도 가입된 구성원들 자체적으로 일종의 규칙을 정하고, 대표가 되는 임원등을 선발하여 운영하게 됩니다. 그에 따라 회원들이 매달낸 회비등을 통해 운영자금을 마련하고, 질문처럼 특별히 건물을 건축할 경우에는 회원간의 기부금이나, 종친 총유로된 재산을 처분하여 자금을 마련할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)의 내용은 전세승계거부권에 대한 내용이고 원칙상 임대차 기간이 종료되었더라도 해당주택이 양도되어 임대인이 변경되는 경우 보증금에 대한 대항력이 있기에 바뀐 임대인은 보증금반환의 책임이 있습니다. 1)처럼 임차인이 전세승계거부권을 행사하면 소유자가 변경되더라도 보증금의 대한 반환책임은 이전 임대인에게 있고, 임차인은 보증금 반환을 새로운 임대인이 아닌 이전임대인에게 요구할수 있습니다. 2)최우선 변제는 경매시 다른 순위물권보다 가장 우선하여 배당을 받을수 있는 권리이나, 보통은 지역에 따른 소액임차인에 해당이 되어야 하며, 전액배당이 아닌 보증금에 따라 그 한도액이 정해져 있습니다. 최우선변제는 확정일자를 필수로 하지 않고, 전입신고에 따른 대항력만 있으면 됩니다. 3) 경매시 말소기준권리보다 후순위 임차권은 경매이후 소멸됩니다. 쉽게 선순위 대항력 있는 임차권이 아니면, 경매이후 권리가 소멸하기 때문에 낙찰자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다, 그리고 최우선 변제와 우선변제권은 배당시에 확인하는 부분이고, 위에 3)의 내용은 경매이후 임차권 소멸, 인수권리에 대한 판단이므로 질문처럼 연관해서 판단하는것이 아닙니다, 대략적인 등기법상 권리분석등의 사항과 말소기준권리에 대해 알고 계셔야 위에 대한 이해가 될듯 보입니다. 4)쉽게 건물에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 상태에서 건물의 대지가 타인에게 양도되었을 경우 그 대지의 매각대금에 대해서도 우선변제권을 주장할수 있다는 것입니다. 건물과 토지는 별개로 구분하는 우리나라 특성상 건물만의 임대차를 통해 발생한 권리가 일부 토지에 대해서도 미친다는 것으로 이해하시면 됩니다.