답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 서울지역내 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주는 아파트를 기준으로 적용되기 떄문에 빌라를 매매해도 사실상 실거주는 하지 않아도 되기에 갭추자를 하시는 것도 문제가 되지 않습니다. 실질적은 가능여부보다는 장기간 임대차를 돌리면서 시세상승 가능성이 있는지,최근 정부의 2주택자 이상 다주택자에 대한 보유세 인상 가능성이 높기에 세금등을 종합적으로 고려하여 결정을 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 중도해지는 계약상대방에게 동의를 먼저 받으셔야 합니다. 그에 따라 상대방이 어떠한 요구를 조건으로 동의를 해주는지에 따라 패널티가 달라지고, 반대로 거부를 하게 되면 중도해지는 불가하게 됩니다, 통상적으로 전세의 경우라면 중도해지시 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 합의를 하는 경우가 많지만, 월세의 경우는 다음임차인 주선과 별도의 다른 패널티를 제시할수 있기에 일단은 임대인과 협의를 먼저 해보셔야 합니다. 질문에서 이제 막 계약을 체결한 상황이라면 임대인이 요구하는 부분이 클수 있어 보이긴 합니다. 만약 임대인이 거절할 경우 남은 계약기간동안의 월세와 관리비에 대한 부담은 지속되고 퇴거를 하시기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말이되지 않는 요구입니다. 계약금을 지급한 상태는 계약금계약상태로 계약이 완료된 것이 아니며, 잔금일에 잔금을 지급함으로써 해당 시점부터 주택을 인계받고 사용수익에 따른 월세를 부담하는 것이기에 위와 같은 요구는 일반적이지 않은 것으로 보입니다. 그리고 이렇게하는 곳도 있고 안하는곳도 있다는 말자체도 거짓말로 보이며 해당 답변을중개사가 전달하였다면 오히려 문제가 될수 있는 발언으로 보입니다. 일단 해당 지급한 금액에 대해서 반환을 요구하시는게 맞을 듯 보이고 법적은 부분은 확인이필요하겠으나, 부당이득반환에 포함이 될 것으로 예상이 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출상담사를 통하든 직접 은행을 통하든 금리나 한도가 달라지는 부분은 없습니다. 말그대로 대출상담사는 여러은행에 대출상품을 통해 적절한 상품을 제시하는등의 편의성을 제공하는 것이고, 실질 대출심사나 한도등은 각 은행이 판단을 하기 때문에 내가 직접은행에 가지 않아도 된다는 장점외 한도나 이율에서 유리한 부분은 없습니다. 물론 가장 이율이 낮은 은행과 한도가 맞는 대출상품등의 추천을 받을수 있다는 장점은 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개수수료의 경우 법적 한도중개요율을 적용하여 산출하고 해당 중개보수에서 협의에 따라 조율을 하게 됩니다 ,중개사가 할인을 하지 않으면 사실상 한도액만큼 부담을 하셔야 하는데 30%을 할인해준다면 적지 않은 할인을 해주는것으로 볼수 있습니다. 그리고 중개보수 청구권은 계약성립이후부터 가능하기에 중개사에 따라 계약서 작성시에 부담하는 경우도 있고 잔금시에 받는 경우도 있어 해당 부분은 담당중개사를 통해 시기를 조율하시면 됩니다. 그리고 부동산은 중개만 할 뿐 등기는 별도의 셀프등기나 법무사를 통해 등기를 진행하시는 것입니다. 다만 중개사가 거래하는 법무사를 통해 등기를 대리할수는 있으나, 이게 비용적으로 할인되거나 개인이 통한 법무사보다 저렴할지는 알수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 기준으로 동탄은 비규제지역에 해당이 됩니다. 그에 따라 해당지역에 주택을 매도해도 양도중과세는 적용되지 않습니다. 그러므로 현재 동탄내 주택을 먼저 처분하고 이후에 수지를 처분할 경우 수지지역내 주택처분에 따란 다주택자 양도중과세율은 적용되지 않습니다. 위 순서로 처분시 다른 요건에 문제가 없다면 모두 기본세울이 적용될것으로 보입니다. 향후 동탄지역이 규제지역으로 묶을 가능성은 예측하기 어려우나 충분히 가능성이 있고 확률은 높습니다. 이유는 신도시개발에 따라 동탄도 규제지역에 묶인적이 있고 올해 2월에 예정된 동탄구 분구 이후에 시세변동성등에 따른 지정가능성을 고려할수 있습니다. 특히나 서울 및 경기12지역 토허제 및 규제지역 지정에 따른 풍선효과도 상당히 보고 있고 시세상승이 나타난 점등이 지정가능성을 높이고 있다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일주택에 대해서는 1회에 한해 갱신청구권을 사용할수 있습니다 .지금까지 연장되는 동안 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않았다면 당연히 남아있기에 사용을 할수 있고 반대로 사용하였다면 이번 재계약시에는 사용을 할수 없습니다. 그리고 전자처럼 사용한다면 사실상 실거주가 아닌 이상 거부를 할수 없기에 계약연장을 해주셔야 합니다. 물론 임차인과 협의를 하거나 임차인 스스로 만기퇴거를 이야기한다면 이후 매매에는 문제가 없을수 있습니다. 갱신청구권의 사용은 쉽게 계약서상 특약에 사용을 통한 연장이였다는 문구가 쟤계약당시에 쓰여지 있는지, 만약 없다면 임차인이 사용하였다는 문자등이 있는지에 따라 구분하시면 될듯 보이고, 이라한 부분이 아무것도 없고 임차인 갱신청구권을 이번에 사용한다면 계약연장이 될수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 정확한 퇴거일자가 정해지지 않았기에 임차인에게 연락하여 2월중에 퇴거일자가 정해진 부분이 있는지, 만약 없다면 만기일자에 퇴거로 알면 될지를 정확하게 문의하신뒤에 그에 맞추어 보증금 반환등을 준비하시면 될듯 보입니다. 퇴거일자가 정해져야 본인이나 세입자나 필요한 이사준비를 할수 있기 때문입니다. 사실상 다음 임차인을 구하는게 아니기에 두 당사자간 일자만 맞추고 퇴거와 전입을 하면 되기 떄문입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 포함된 개별 전기,수도료등은 절감이 가능하지만 나머지는 공용관리비부분으로 개인이 노력한다고해서 절감할수 있는 부분이 아닙니다. 인터넷상 절감방법등이 많지만 대부분 개인이 할수 있는 부분은 사용량을 줄이는 부분과 비중이 큰 난방비에 대해서 일정온도 유지 및 단열강화등이 있으며, 그외 공용전기의 불필요한 사용을 막기위해 동별 혹은 단지별 LED등으로의 교체나 센서등으로 교체등이 포함될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여자체가 불가한 것은 아닙니다 다만 무상증여의 경우는 허가없이도 가능하나 부담부증여의 경우 즉, 세입자가 있거나 대출이 있는 상태에서의 증여는 전세보증금과 대출은 유상거래로 보아 허가대상이 포함되고 그에 따라 허가를 위해 준비하셔야 할 부분이 상당히 있습니다. 또한 토지거래허가구역내 아파트를 부담부증여를 하더라도 수증자가 반드시거주를 해야 하기에 대출을 승계받는 경우는 문제가 없으나, 전세세입자의 계약기간이 남아 있는 상테에서 부담부증여는 사실상 제한이 되게 됩니다. 그에 따라 위와 같은 이유로써 사용할수 있는 방법에는 해당되지 않습니다.