답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 기준은 없습니다. 결국 주택가격의 상승은 미래에 확인되는 부분이고, 현시점에서는 각자의 입지판단과 시장분석에 따라 선택되는 부동산이나 결과가 달라지기 떄문입니다. 참고로 부동산 시장은 구매심리 즉 수요심리에 따라 가격이 변동되는 시장이고 부동산은 가격이 곧 가치라는 인식이 가능하기에 매우 저렴한 아파트가 서울내 있다고 한다면 상대적으로 주변부동산에 가격이 낮은 것이지 서울외 지역과 비교해서 절대적인 가격대가 낮은 것은 아닙니다. 또한 주변시세보다 낮으면 그에 따른 이유가 반드시 있고 해당 이유가 해소되기 전까지는 가격상승폭에는 당연히 제한이 있을수 밖에 없습니다, 결국 투자자의 입장에서는 투자관점에서 크게 두가지로 보시면 되는데, 본인의 투자노하우에 따라 미래에 해당 아파트에 호재가 있을 것으로 보아 저가에 미리 선점하여 버티는 즉, 리스크를 부담하되 현실화될 경우 높은 수익을 획득하는 방식과 확정된 호재가 나타날 경우 지금보다는 더 비싸게 매입하여 투자수익은 낮추는 대신 리스크를 줄이는 방식의 투자를 선택할수도 있습니다. 이러한 판단은 결국 미래에 대한 예측과 수익과 리스크에 대한 본인 선택영역으로 어떠한 기준에 따라 딱 구분되어 알려지는게 부분은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.틀린말은 아닐수 있지만 구독료자체가 계층간 이용이 제한될 만큼의 금액수준은 아니고, AI의 기능 역시도 완벽한 수준은 아니기에 당장은 걱정할 부분이 아니지 않을까 생각됩니다. 특히나 구독료를 내지 않으면 이용자체가 불가한 환경이 아닌 무료이용이 가능한상황이므로 유료구독과 무료구독사이에 격차가 크게 염려되는 단계는 아니라 생각됩니다. 다만 AI자체의 이용자와 비이용자간 획득할수 있는 정보와 내용등은 차이가 발생할수 있어 사용이 어려운 노년층과 사용이 자유로운 젊은세대간의 격차는 충분히 벌어질수 있다고 판단이됩니다. 즉, 현재기준에서는 유료/무료에 따른 차이보다는 이용자자와 비이용자간의 격차가 심화되지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단은 공급자체가 순조롭지 않은 상황이고, 중과세유예중단이후 매물잠김이 나타나고 있기 떄문에 단기적으로는 현 상황이 이어질것으로 보입니다. 다만 해당 부분은 개인적 판단으로 정부가 부동산 안정화를 위해 진행되는 과정에서 나타날수밖에 없는 상황이라는 점인데 진짜 문제는 이후 정부의 추가정책움직임에 따라서 개선이 될수도 있지만 반대로 더 심각해지는 상황으로 이어질수도 있어 일단은 시장내 상황을 관망할수 밖에 없는 상황입니다. 일단 보유세 인상등을 통한 다주택자 매물이 시장에 추가적으로 나오고, 정부의 공급대책에 따라 실질적인 움직임이 진행된다면 좋은 방향으로 흘러가겠으나, 이러한 판단이 가능한 시점까지는 시간이 필요할수 있어 보여 올해까지는 현재의 현상이 이어지지 않을까 생각이 됩니다.

주식의 투자방식은 매우 다양하기에 어느게 딱 본인에게 맞을지는 사실 알수 없습니다, 일단 유튜브를 통해 여러내용을 보시고, 그에 따라 본인성향에 맞는 투자방식과 그에 따른 기법을 배우시는게 가장 맞는게 아닐까 싶습니다. 특히 유튜브에서는 단순종목추천등을 하는 곳이 너무 많기에 자칫 투자실패로 이어질 가능성이 높아 하나의 유튜버를 신뢰하기 보다는 처음에는 여러명의 유튜브를 돌려보시면서 최적화된 내용을 보는게 좋습니다. 특히 핸드폰번호등을 남겨주고 연락을 요청하거나 개별 단체톡 혹은 단체방으로 유도하는 유튜버는 피하시는게 좋습니다. 앞에서 말한 것처럼 주식투자 기법이나 유형은 너무나 다양하기 때문에 어떤게 맞고 틀리다고는 하기 어렵고, 지금처럼 장이 좋아 대부분 수익이 나오는 환경에서는 많이 유튜버들이 등장하기 떄문에 더욱 신중하게 접근하시는 필요하고, 장기적으로 실시간 방송을 했더나 나름의 이력이 있는 유튜버중심으로 보시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권의 경우는 계약시점의 납입금과 프리미엄의 포함한 가격이 거래금액이 됩니다. 그에 따라 위 거래금액은 총분양가 5.1억(옵션비, 확장비 포함)이고 현재까지 납입한 금액이 5100만원 + 130만원 + 5200만원 = 1억 430만원 여기에 프리미엄 1억을 더해 2억 430만원이 됩니다. 중개요율 0.4%로 81만원이 최종 한도액으로 보입니다. 일단 중개사를 통해 정확한 중개보수 산출내역을 확인요청하시고 이에 보고 판단을 하셔야 합니다. 다만, 주택이 아닌 일반오피스텔,상가 분양권의 경우라면 요율이 0.9%가 적용될수 있어 이럴 경우 180만정도로 높아질수는 있습니다. 단, 200만원은 어떤 기준에 따른 것인지는 잘 판단되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 위 사항만 보고 지원이 가능할지 여부는 알수 없습니다. 전세의 경우 LH전세임대나 공공임대주택등의 지원이 있으나 이 모두 자격사항이나 요건이 충족이 되어야 하기에 위 사항만 보고 혜택가능여부를 판단하기는 어렵습니다. 일단 소득이 있는 상태라면 소득이 전세임대 혹은 임대주택 요건에 충족이 되어야 하고, 그외 각 유형별 요건에 해당이 되는지를 스스로 확인해보셔야 할 부분입니다. 일단 관련한 사항은 전세임대포털을 통해 자세한 사항을 확인하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출상품과 은행에 따라 조금 차이가 있습니다. 보통은 하루전날에 대출실행이 되는 경우도 있고, 휴일,공휴일에는 실행불가로써 익영업일에 실행되는 경우가 있습니다. 그에 따라 미리 대출을 신청한 은행에 확인하여 실행일자등을 확인하고 그에 맞게 임대인과 조율을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률은 단순하게 말하면 건물을 몇층까지 건축할수 있는지를 판단하는 기준이고 입지는 주변상황과 지역등 여러요인에 따라 구분이 되는 부분으로 각각 별개라고 보시면 됩니다 . 즉 용적률이 높다고 무조건 입지가 좋은 것이 아닙니다. 다만 재건축에서 말하는 사업성은 단순하게 입지를 떠나 현재 세대수와 대지지분, 그리고 추가될 일반세대가 얼마나 되느냐에 따라 구분이 되는 부분으로 용적률이 높아지면 당연히 추가되는 일반분양물량이 많아지고 그만큼 분담금이 줄어들기에 사업성이 좋다고 하는 것이지 그 자체가 입지를 보장하는 것이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행의 통보는 본인들의 근저당권을 근거로 임의경매를 신청할 예정이라는 통보로 보입니다. 은행이 법원에 경매를 신청하고 법원은 이후 등기촉탁을 통해 경매개시등기를 하게 됩니다. 그리고 실질적인 경매절차가 시작되게 됩니다. 우선 경매를 신청하고 경매개시등기 촉탁까지는 1~2주내 완료가 되나, 이후 절차진행 및 입찰까지는 일정시간소요가 되게 됩니다. 그리고 경매절차가 시작되면 말소기준권리를 기준으로 후순위는 소멸, 선순위는 인수권리가 구분되며 그에 따라 대응을 다르게 하셔야 합니다. 질문의 경우 월세라면 은행 근저당보다 후순위일 가능성이 높고 그에 따라 경매낙찰후 소멸권리로 볼수 있을듯 보이긴 하나 정확한건 등기부상 권리분석을 해보아야 할듯 보입니다. 중요한건 최우선변제나 관려한 순위배당등 여러 권리분석과 절차진행에 따른 권리행사를 하여야 하기에 단순하게 보지 마시고 경매가 실제 진행되면 부동산이나 법무사등을 통해 적절한 대응방법등은 알아두시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞에서 말한 내용으로 보이는데, 양도소득세는 기본적으로 양도차익(매도가-취득가)에 대한 세금이므로 단순하게 시세가 20%오르면 손해가 아니라고 하기도 어렵고, 중과세울 역시 단순히 세율이 20%가 되는 게 아닌 기본세율에 추가되는 세율이므로 실제 적용시 세율은 25~65% / 3주택자의 경우 35%~75%까지 적용될수 있습니다. 그리고 질문자님 계산처럼 몇프로의 세율이 부과되던 양도차익에 대한 세금이므로 실제 구입했던 금액과 비교했을때 손해가 될수는 없습니다, 예를 들어 1억에 사서 3억에 매도하였더라도 실제2억에 대한 세금이 부과되는 것이고 그 세율이 100%가 아니라면 어차피 구매금액보다는 실질적 손해가 없습니다. 문제는 심리적인 부분입니다. 예를 들어 질문자님이 주택을 10억에 사서 13억이 되었다면 그 오른 2억은 내가 획득한 수익이자 내 자산으로 보게 되실거예요, 그런데 정부가 이러한 수익에 대해서 높은 세율로써 상당부분을 가져간다고하면 그 자체로 손실로 느껴질수 밖에 없습니다. 예를 들어 13억에 매도했는데, 오른 2억에서 세금을 내고 5천만원 남았다면 실제 10억을 넣고 10.5억을 가져온것이니 5천만원의 수익이다 . 그래 손실이 아니니깐 됐어라고 하실수 있을까요? 심지어 내 주택이 오르는 동안 다른주택도 올라서 내가 이사시 더 높은 금액을 내야하는 상황이라면 현 세제에 대해서 불만을 가질수 밖에 없고 이는 수요심리나 매도심리에도 영향을줄수 밖에 없습니다.