답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대구의 경우는 부동산 시장에서 전국기준으로 얼마전까지 악성미분양이 가장 많이 나타난 지역으로 시장침체가 타 광역시들보다 심한 지역에 해당이 됩니다. 그리고 경제성장 가능성이나 지역별 이슈가 부족한 상황이기에 부동산 시장의 정상화에는 오랜 시간이 필요해보이는 지역입니다. 거기에 지역내에서도 행정구별 양극화에 따라 지역별 가격차가 심각한 수준으로 이러한 상태에서는 전반적인 가격상승세보다는 수요집중에 따른 일부지역내 가격상승만 나타날수 있고 전체적으로 지역 부동산 시장에는 부정적인 영향을 줄수 있습니다. 그에 따라 단기적인 3~4년 뒤 부동산 호황이 온다고 해도 타지역대비해서 대구내 수성구와 같은 일부지역을 제외하면 가격회복가능성은 크지 않다는게 개인적 판단입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약이든 일반매매든 경매를 통한 낙찰이든 결국은 주택구입자금용 주택담보대출이 활용됩니다, 주택담보대출은 알정한 규제정책에 따라 동일하게 적용되며, 주로 본인의 주택보유수, 지역내 규제여부, 그리고 개별소득과 기대출등에 따라 한도는 개인별 크게 달라질수 있습니다. 그리고 이러한 부분은 이용하고자하는 은행을 통해 확인하셔야 할 부분입니다.그리고 큰틀에서는 앞에서 말한것처럼 주택담보대출이나, 각 유형별 이름은 차이가 있는데, 경매의 경우는 경락대금대출, 청약과 일반매매의 경우 구입자금 주택담보대출(주담대)이며, 각 대출별 기준되는 세부사항은 차이가 있을수 있으나, 전체적인 규제사항은 크게 차이가 없습니다. 금리에 대해서는 공공대출인지 시중은행대출인지에 따른 차이과 개별 신용도와 주거래은행별 우대금리여부에 따라 개인별 차이가 있고, 전체적인 평균금리의 경우는 기준금리변동에 따란 코픽스 금리가 영향을 주게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 예측할수는 없지만 지금까지는 정부의 생각과 판단이 시장에 영향을 그대로 주고는 있습니다 .다만 시장은 언제든지 상황변화에 따라 다른 방향의 결과가 나타날수 있기에 항후 상황은 좀더 지켜볼 필요가 있습니다. 특히 현정부가 지금은 세금과 규제를 통해 단기적인 상급지내 다주택자에 대한 매물 증가를 이끌어 내고 있으나 시장안정화를 위해서는 중장기적으로 공급대책과 그에 맞는 실현가능성이 있어야 하는데 , 현재까지는 이러한 부분이 시장에 나타나지는 않았기 때문입니다. 만약 이러한 모든 과정이 순조롭게 진행된다면 서울내 주택가격은 상급지부터 중하급지까지 안정화단계로 진입할 가능성이 있습니다. 물론 현 정부의 정책의지나 부동산에 대한 판단이 이전정부들 보다는 명확하고 구체적이기에 기대가 되는 것은 맞으나 그 결과까지 현시점에 판단하기에는 시장의 특성상 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울전약에 설정된 토지거래허가구역은 아파트 단지 및 아파트단지를 포함한하고 있는 빌라단지(주로 고급빌라)에 대해서는 적용을 하고 있기에 구역내 일반빌라의 경우는 사전허가 대상이 아닙니다, 즉 질문처럼 일반 빌라를 매도하는 과정에서는 사전허가를 받지 않아 꼭 실거주목적의 매수자가 아니라도 매수가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.학습능력에 따라 다르긴 한데, 보통은 1년을 기준으로 동차(1.2차)를 준비하게 됩니다. 보통 매년 10월 마지막주 토요일에 오전1차, 오후2차시험이 동일날짜에 진행되며, 학원이나 인강등에서는 당해 12월부터 다음해 시험일까지 새 프로그램을 운영하는 경우가 많아서 정확히는 10개월정도 준비기간이 된다고 보시면 됩니다. 다만 사람에 따라 3개월준비만으로도 합격이 되는 경우도 종종있고 , 위 기간보다 더 준비하여 합격하는 경우도 있습니다. 직장인의 경우 공부의 과목이나 범위가 넓기에 시작시점이 늦으면 전략적으로 당해 1차만 준비하여 합격하고 다음해 1차는 면제 2차만 공부하여 합격하는 전략도 많이들 사용합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안됩니다. 임대차계약에서 단순임차권을 가진 세입자가 다른 세입자에게 재임대 즉, 전대차를 하는 경우 임대인의 동의가 필수적입니다. 만약 동의없이 전대차를 진행하게 되면 계약해지 사유가 되고 그에 따른 손해배상책임을 모두 부담하셔야 합니다. 문제는 임대인으로부터의 계약해지에 따른 손해배상도 있지만 전대차계약에 따른 전차인(제3임차인)에게도 손해배상책임이 생기기 때문에 임대인 동의없이는 하시면 안됩니다, 단, 임대차계약이라도 전세권 등기등을 하신 상태라면 이때는 임대인 동의없이도 제3자에 대한 전대차가 가능합니다. 물론 전세권등기를 하는 경우가 흔하지 않기에 대부분은 임대인 동의를 필수로 하게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 법적최소기간 2년에 따라 최초 1년계약이후 자동연장은 법적최소기간에 따른 연장으로 우선 적용되어 묵시적갱신은 성립되지 않습니다. 2. 네, 그때부터는 만기 6~2개월전 아무런 의사통보없이 지나가면 묵시적갱신이 성립하게 됩니다. 3. 이번 재계약시에는 묵시적갱신 될수도 있고 합의갱신이 될수도 있는데, 합의과정에서 갱신청구권을 사용하면 결국 2년간 추가 연장이 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분도 고지의무가 있다고는 할수 있으나, 실제 질문의 단계정도라면 계약해지의 사유까지는 인정되기 어렵습니다. 이유는 개발사업단계상 계약기간내 이주등의 이슈가 발생하여 퇴거를 해야하는 상황이 도래할 가능성이 있다면 계약시 이를 고지하여야 하지만, 위와같은 가로주택사업이 시행된다고 해도 아직 시공사선정단계로써 실제 거주가 불가한 이주시기까지는 최소 몇년이 걸리는 만큼 해당 계약기간내 퇴거를 할 가능성은 매우 낮아 계약을 이행하는 데 문제가 없다면 이를 고지하지 않았다고해서계약해지를 요구하기는 어려워보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 잔금에 대한 조달부분은 임차인의 귀책사유로 볼수 있습니다. 다만 특약에 임차인 대출불가시 계약해지 및 계약금반환이 명시되어 있다면 이를 기준으로 적용이 될수 있어 계약해지와 함께 계약금반환이 이루어질수 있습니다. 보통 대출불가시 계약금반환 특약의 경우 명확하게 사유를 규정하는게 일반적인데 보통 주택문제로 인한 대출불가시 ~ 혹은 대출불가~~ (임차인 귀책사유는 제외)라는 구체적은 명시를 하지 않았다면 사실상 현재 상황자체는 임대인에게 불리하게 적용될 가능성이 있습니다. 다만 계약해지의 경우 해약금이자 계약금이 반환대상이지 이로인해 손해가 발생된 부분은 없기에 손해배상책임까지는 인정될 여지는 없어보이며, 추가된다고 해도 지연이자등이 아닐까 생각은 됩니다. 일단 법적으로는 판단이 달라질수 있어 정확하게는 법룰전문가의 도움을 받으셔야 할 부분으로 보이긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택의 경우 신축이 구축보다는 유리할수 있습니다. 이는 가격상승시 상승률이나 실제 거주시 편의성면에서 신축이 유리할수 밖에 없으나, 당장 고민하셔야 할 부분은 가격적인 차이가 있기에 신축이라도 자금조달 및 원리금부담에 무리가 있다면 문제가 될수 있습니다. 그리고 동일지역에서 집값의 방향성은 동일하게 흐르는게 신,구축에 대한 비교보다는 지역적인 비교를 하시는게 맞을듯 보입니다. 일단 인천 미추홀구의 경우 대체가능한 빌라가 너무나 많고, 아파트의 경우도 도화역.학익, 인하대주변 많은 신규 아파트들이 공급되었기에 사실상 수요부족에 따란 가격상승은 기대하기는 어려워 보이기에 소폭상승세가 나타날수 있지만 큰 시세상승등은 기대하기 어려운 지역구에 해당이 된다 판단이 됩니다. 다만 실거주목적이고 장기거주를 목적으로 하고, 해당 지역내 선택지라면 신축아파트로 알아보시는게 유리할듯 보입니다.