답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 근저당이 있다는 것 자체가 전세계약시에는 위험요소가 될수 있습니다. 그래서 전세계약의 경우 잔금시 기존근저당말소를 전제로 계약을 하는 경우가 많고 이렇게 해야 리스크를 낮출수 있습니다. 정확히 근저당 자체가 집값에 몇%가 안전하냐는 판단할수 없으며, 정확히는 근저당 + 보증금의 합이 주택시세의 80%을 넘을 경우 빌라는 깡통전세의 위험이 매우 높아질수 있습니다. 위처럼 근저당을 말소하는 조건이라도 전세가율(시세 대비 전세금 비율)이 80%이상이라면 리스크가 클수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 건물의 용도는 건축법상 건출물 용도종류에 따라 구분이 됩니다. 기본적으로 건축물의 종류를 유사한 구조. 이용목적, 형태별로 묶어 분류하고, 용도별에 따른 건축기준과 규정을 적용하게 됩니다. 일반인들이 구분하는용도는 건축물대장상 용도를 기준으로 보시면 되고, 보통 공동주택이나 단독주택등은 주거용으로써 구분이되고, 그외 업무시설, 공장*창고, 숙박시설, 교육연구시설, 근린생활시설등으로 분리하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현재주택에서는 다음 임차인이 있을 가능성이 높기에 반드시 전출이 되셔야 합니다. 보통 다른곳에 전입신고를 하면 자동전출이 되기에 임시적으로 머물 곳에 전입신고를 하시는게 필요할듯 보입니다. 다만, 대출상품이 생애최초대출 이라면 알기로는 심사, 대출실행 전후까지는 자격을 유지하는게 문제가 없기에 유주택자 부모님 주택등에서는 전입신고는 하지 않는게 좋을듯 보이고 임시적으로 다른 주택등을 알아본뒤 전입신고를 해두시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 임차인이 이사를 와서 처음 옵션 에어컨을 사용하는 시점에서는 임대인이 부담하는게 맞다고 볼수 있습니다, 다만 무조건으로 부담하는 것은 아니며, 특별하게 사용상 냄새가 심하게 나거나 곰팡이가 심한 경우에 해당이 되며, 심한 오염이 아닌 정도라면 임차인 부담하게 됩니다. 문제는 확실한 이유가 없는 상태에서 단순히 얼마나 심한 오염상태인가에 대해서는 두 당사자간 논쟁이 있을수 있어 보통은 집주인과 협의하여 부담정도를 정하거나, 최초 입주시점에서는 임대인이 청소비용등을 부담해주는 경우가 많습니다.

해당 부분에는 지식이 적어 관련 내용 검색을 통한 내용을 정리해드립니다, 까마귀가 많아진 이유1. 먹이가 풍부한 도시 환경 - 음식물 쓰레기, 시장주변 먹이, 길거리 음식찌꺼기, 공원곤충과 작은 동물등등2. 천적이 거의 없음 - 야상에서는 까마귀 천적인 맹금류나 족제비, 큰 포유류가 존재하지만 도심에서는 거의 없는 존재들이기에 까마귀들 생존에는 유리한 환경입니다. 3. 따뜻한 도시 열섬효과 - 도시는 열섬현상이 자주 발생하는데, 겨울철에 추운 산이나 들판보다는 까마귀들이 겨울을 보내기에는 도시환경이 더 유리합니다4. 높은 구조물과 전깃줄 - 까마귀는 높은 곳에 앉아 주변을 관찰하는 습성이 있는데 도심에는 전깃줄이나 가로등, 건물, 통신탑등 높은 구조물이 많아 까마귀에게 안전한 휴식공간으로 인식되는 장소가 많습니다. 다만 까마귀들이 밤에는 사라지게 되는데 이는 까마귀의 경우 포식자로부터 보호와 체온유지등의 목적으로 수백마리가 모여 잠을 자고 보통은 도시 외곽 숲이나 강변 큰나무, 산 주변 숲으로 이동하기 떄문입니다. 즉, 낮에는 먹이활동을 위해 환경요건이 좋은 도심으로 이동되어 눈에 잘 띄는것으로 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험가입기간은 기관별로 차이는 있으나, 보통 이용하는 허그의 경우 전체 전세기간의 1/2 경과되기전에는 가입이 가능하므로 잔금지급이후에 가입을 하시는게 맞으나, 기간이 정해져있어 급하게 하셔야 하는 부분은 아닙니다. 그래도 보증금보호를 위해서는 빠르게 가입을 해두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 아파트 구매자체는 문제가 없습니다. 다만 이를 상시주거용으로 사용할지 별장용도로 사용할지에 따라 달라질듯 보이는데, 본인이 별장으로 쓴다고해서 바로 별장에 따른 과세가 되는 것은 아니기에 원칙상 주거용 주택으로써 두실 경우 주택수에 영향을 주어 1세대 2주택이 될수 있습니다. 2. 주택을 상시가 아닌 가끔이용한다고 해서 별도 관할지자체에 신고나 허가를 필요로 하지는 않습니다. 다만 별장으로써 등록을 할 경우에는 주택수에서는 제외가 되나 별도의 세법기준이 적용되게 됩니다. 이런 경우 현실적으로 세부담이 더 커질수도 있기에 두 경우를 비교하여 판단하셔야 할듯 보입니다. 3. 일반적인 주택의 경우 재산세는 분리과세가 되어 주택별로 재산세가 나오게 됩니다. 보통 인별합산과세는 종합부동산세가 해당이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보유한 주택이 속한 지역모두 규제지역에 해당되는 것으로 보입니다. 질문자님의 경우 원칙적으로 규제지역 내 2주택자로써 다주택자에 해당이되며, 양도세 규정상 2주택자가 공시지가 1억이하의 집 양도시에는 중과세율이 적용되지는 않는것으로 알고 있습니다 .단, 주택수에는 포함이 됩니다. 쉽게 질문에서는 취득세를 문의하셨는데, 만약 현재주택상태에서 강북의 아파트를 매도하는 경우에는 강북아파트에서는 중과세가 적용될수 있고, 이후 다른 주택구매할 경우 공시지가 1억이하 주택을 보유한 1주택 상태에서는 주택수 배제되어 취득중과세가 아닌 기본세율이 적용되게 됩니다. 반대의 경우로써 광주빌라를 먼저 처분하는 경우에는 양도중과세를 적용되지 않으나, 강북 1주택이 남아있는상태에기에 규제지역내 다른 주택구매시 취득중과세가 부과될수 있습니다. 세금에 대해서는 해당 답변보다는 세무사등을 통해 한번더 정확하게 확인하는게 좋을듯 보이며, 중과세나 세금부담을 줄이기 위해서는 우선 광주빌라 처분 양도세부담 -> 1주택상태에서 강북아파트 양도비과세 처분 -> 무주택상태에서 상급지역 주택구매 방식이 가장 세부담이 적지 않을까 생각은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우 일반적으로 허그를 많이 이용하시는데, 일단은 임대차계약을 하고 확정일자를 부여받은 다음 입주뒤 전입신고를 한뒤 보증기관에 신청하게 됩니다. 일단 가입요건에 대해서는 사전에 해당기관등에 문의를 해보시면 되는데, 보통 전세대출이 있는 경우 은행을 통해 진행되는 경우가 많아 은행에 도움을 받으시면 됩니다. 직접가입의 경우는 우선 보증대상 및 조건내용등을 가능여부를 판단하신뒤 문제가 없다면 방문이나 모바일을 통해 신청하게 됩니다. 그뒤 심사를 거쳐 가입이 완료됩니다. 가입시에는 주민등록등본, 신분증과 임대차계약서, 보증금 지급확인서류(이체내역서), 임차주택 등기부등본, 건축물대장, 전입세대확인서등을 준비하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세나 월세시세는 같은 지역이라도 주택유형이나 입지, 건축년도, 평수등 다양한 이유에 따라 달라지기 떄문에 평균치를 말씀드리는게 의미가 없습니다. 스스로 대략적으로 확인할수 있는 방법은 일단 네이버부동산을 통해서 회사주변으로부터 시세를 확인하면서 적당한 시세가 있는 곳으로 넓혀가면서 지역을 보셔야 합니다. 그리고 직장주변 지하철노선등을 기준으로 따라가면서 보시는게 도움이 될수 있습니다. 질문처럼 어디가 유리하다라도 딱 말씀드리기 어려운게 지역시세가 낮을수록 입지상 불편함이 있을수밖에 없기에 본인 자금사정에 따라 살펴보시면서 특정지역이 정해지면 해당지역내 매물을 유형별로 확인하여 최종적으로 중개사무소에 연락하여 실제 임장을 해보는 방식으로 구하셔야 합니다. 주택을구할때는 결국 발품을 파는게 답이기 떄문입니다.