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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에 임대료인상은 임차인 동의없이는 불가합니다. 그에 따라 26년1월1일부터 인상요구는 거절하시면 됩니다. 다만 재계약에 대한 협의는 만기6~2개월전까지 해야하기에 해당 합의과정에서 인상협의가 완료되면 계약이 새로 시작되는 26년 5월이후부터는 인상분을 지급하시면 됩니다. 즉, 1월1일부터는 인상은 거절하시면 되고, 연장합의시에는 거주, 퇴거여부를 결정하여 그에 따라 협의를 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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임대주택들어가는법.주택청약...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대아파트도 민영.공공여부에 따라 신청요건이 달라지는데, 기본적인 자격은 입주자 모집 공고일 현재 무주택세대구성원이여야 합니다. 청약통장의 경우는 보유기간과 납입횟수는 사실상 신청요건에는 크게 영향을 주지 않으며 오히여 소득과 자산요건등이 이에 해당이 되어야 신청할수 있습니다. 그리고 일반순위 1순위는 생계,의료급여 수급자, 장애인, 한부모가족등 저소득 사회적 취약계층에 대해서 우선 제공되며, 그외 소득요건과 자산요건이 충족되는 경우 2순위로써 지원이 가능합니다. 보증금의 경우는 입주하고자 하는 매물별로 가격차이가 있는 만큼 임대차 조건'(보증금)도 달라지게 됩니다. 다만 임대아파트의 경우는 시세보다 50~70%수준으로 저렴하게 장기간 안정적으로 거주가 가능합니다
경제 / 부동산
25.11.23
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어 떻게 하는게 좋은가요? 묵시적 갱신으로 보기 어렵나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신은 인정될 여지는 없고, 현재 상황은 합의갱신을 통해 1년간 연장이 되었다고 볼수 있고 해당기간동안은 퇴거를 하지 않으셔도 됩니다. 물론 합의갱신에 대한 입증근거를 가지고 있는게 유리하기에 합의당시에 주고받은 문자등이 있다면 중간에 매매를 하더라도 퇴거를 하실 이유는 없습니다. 그리고 매매에 대해서는 임차인이 강제할수는 없기에 어쩔수 없겠으나, 임대차에 대한 승계는 되기 때문에 1년 연장된 기간은 유효하여 퇴거를 하지 않으셔도 됩니다
경제 / 부동산
25.11.23
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땅이든 아파트든 명의가 최우선인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우는 원칙상 아파트의 명의자인 아내분이 임의대로 처분할수 있습니다. 등기부상 권리자가 소유권을 가지고 있기 때문입니다. 다만, 남편자금을 주택을 구입한 경우 해당 구입자금에 대해서는 현금증여의 문제가 발생될수 있고, 부부의 경우 6억까지 비과세 한도이기 때문에 사실상의 증여세 부담은 없을수 있습니다.그리고 부부간 명의신탁을 한 경우에는 원칙상 법에서 문제는 되지 않으나, 물권변동 자체는 무료가 아니기에 명의자인 아내분이 주택을 임의대로 매도하였다고 해도 현실적으로 남편분이 문제를 제기해도 해당 주택소유권은 제3자에게 그대로 귀속되게 됩니다. 단 매매대금에 대해서는 아내분과 남편분간 법적소송을 틍해 그 자금의 분배는 달라질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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현재 노량진의 상권에 타격이 생겼다는데 그 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.노량진은 이전부터 주로 공무원시험들을 준비하는 공시생등이 몰려 있는 지역으로 이들을 상대로한 상권이 발전하였다고 볼수 있습니다. 그런데 최근 공무원에 대한 인기가 크게 떨어지면서 경쟁률 자체가 낮아지고 있고, 이전처럼 오프라인 수강을 하지 않더라도 온라인 인강등이 활성화되기 시작하면서 점차 해당 지역의 수험생들이 줄고 그에 따라 상권도 점차 사라지고있는 추세입니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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첫 월세집 알아볼때 뭘 제일 중요시 봐야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 월세주택을 구할때 복층은 추천드리지 않습니다. 젊은 분들의 경우 복층에 대한 선호도가 높아 워세를 좀더 부담하더라도 이를 선택하는 경우가 있는데, 실제 거주를 해본 사람들은 이후로는 복층을 선호자 않게 됩니다. 이유는 복층의 경우열효울성이 떨어지고 관리비 부담이 크기 때문입니다. 그리고 주택 거주시 바퀴벌레등에 출몰시 문제가 될수 있기에 임장과정에서 바퀴벌레약을 설치한 흔적이 있는지, 싱크대 모서리등의 좁살크기의 배설물등이 있는지 살펴보시는 게 필요할수 있습니다. 그 외 옵션기기들의 종류와 정상작동여부 그리고 평균적인 관리비수준등의 확인은 필요할수 있습니다
경제 / 부동산
25.11.23
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우리나라 수도 서울에서 고층건물 같은 경우 어느정도까지 지을수 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물의 높이는 일반적으로 용적률에 따라 달라지게 되는데, 용적률은 시도 기준이나 해당하는 토지가 속한 용도지역에 따라 달라지게 됩니다. 보통 주거, 상업, 공업지역에 따라 세부적으로는 각 지역별 구분에 따라 용적률에는 차이가 있으며, 간단하게 상업지구가 일반적으로 높은용적률을 허용하고 있기 때문에 건물의 높이가 높아지게 됩니다. 그외 별도의 목적에 따라 고도지구나 군사지역등에서는 별도의 높이 제한이 있을수 있습니다,
경제 / 부동산
25.11.23
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등기부등본에 갑구 을구에 대한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 말인지 알수가 없네요, 우선 등기부상 갑구와 을구의 차이는 갑구는 소유권에 대한 사항을 기재하게 되고 을구에는 소유권외 권리에 대한 사항을 기재하게 됩니다. 근저당(저당권)은 담보물권으로써 갑구에는 절대 등기될수 없으며, 일반적으로는 소유권이전에 따른 등기나 가압류, 가처분처럼 소유권 변동이 될수 있는 권리에 대해서만 기재가 됩니다.그리고 매매과정에서 매도자의 근저당이 을구상 있는 상태에서 매수자가 대출을 받아 주택을 매수하게 되면 갑구상 변화는 소유권에 대한 이전등기가 되며, 을구에서는 기존 근저당은 빨간색으로 그어지며 이는 말소권리가 되고, 매수자가 새롭게 받은 대출에 따른 근저당은 다음번 순번으로 을구에 등기가 됩니다. 즉, 갑구에는 소유권이전 등기만 진행될뿐 근저당의 말소와 새로운 등기는 모두 을구에서만 이루어집니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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반전세 실거래가 누락될수도 있나여.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.드물지만 실제 실거래가공개시스템상 안뜨는 경우가 있긴 합니다. 이유는 주로 계약서상 주소(지번)등의 오기재나 부정확한 기재가 있는 경우 통합시스템 입력방식과 달라 공개가 안되는 경우가 있고, 간혹 전산시스템상 오류로 인해 문제가 되는 경우도 있습니다. 실제 당사자들의 누락신고등으로 인해 국토부가 전수조사한 결과 371건의 누락이 발견되었다고 합니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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월세 계약시 주의사항 및 계약조건 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세계약에서 유의하셔야 할 부분은 우선 중개사를 통한 계약을 진행하시는게 필요합니다. 이는 안전한 거래를 위한 부분도 있지만 보증보험 가입을 위해서는 중개사를 통한 계약만 가입이 가능하기 떄문입니다. 그리고 중개사가 등기부를 통한 권리에 대한 설명과 그에 따른 특약기재등은 반드시 확인하시는게 필요하고 임차인 스스로는 계약시 임대인이 실제 소유자인지에 대한 확인, 국세,지방세납입증명서등의 확인만 잘 하시면 됩니다. 그리고 계약과정에서 선순위 근저당등이 있다면 잔금시 말소 특약과 보증보험 가입불가시 해지특약등을 넣어두시는게 필요할듯 보입니다. 가장 중요한건 잔금이후에 전입신고와 보증보험 가입을 하시는게 안전합니다
경제 / 부동산
25.11.22
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