답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행이 평가하는 주택평가액에서 1순위는 KB시세나 부동산원 시세를 적용하는게 일반적입니다. 만약 이러한 KB시세가 없는 경우 공시가격를 기준으로 평가하며, 감정평가수수료를 차주가 부담하는 조건으로 하여 감정가를 우선적용할수도 있습니다. 사실 이러한 주택평가액을 산정하는 기준은 은행마다 차이가 있기 때문에 이는 은행별 확인이 필요할수 있습니다. 특히 낙찰에 따른 경락대출의 경우는 주담대에 속하는 대출이나, 가격평가에 있어 낙찰가를 담보가치로 사용하는 은행권도 있으며, 감정가와 낙찰가중 낮은 금액을 적용하는 금융권도 있기 때문에 앞에서 말한 것처럼 은행별 사전상담을 받으시는게 가장 정확할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권을 이번 재계약시 사용을 하셨다면 다음재계약시에는 추가사용을 할수 없기에 사실상 인상제한등이 적용되지 않아 시세대로 인상될수 있습니다. 쉽게 5%이내 인상을 초과하여 시세상승분 만큼 인상요구가 있을수 있고 만약 이를 거절하면 연장이불가하고 퇴거를 하셔야 합니다. 즉, 다음 재계약에서는 주택시세가 하락하지 않는 이상 시세만큼 인상이 된다고 보셔야 합니다. 단, 임대인이 등록임대사업자의 경우라면 의무적으로 5%이내 인상만 가능하기에 그 시점에서도 연장시 5%인상만 가능할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5월 9일 양도중과유예중단은 사실상 무주택자와는 크게 관련이 없습니다. 그에 따라 특별히 대처를 할 부분은 없습니다. 다만 해당 시점이후로 다주택자의 매물이 추가로 나오는지, 혹은 매물잠김이 발생하는지는 잘 살펴보는게 필요한데 ,이유는 이러한 규제등으로 인해 매물이 잠길경우 실질적은 임대차 매물도 줄어들수 있기 때문입니다. 그에 따라 매물이 혹시라도 줄어든다면 현 전월세에서 이사보다는 연장을 하는 방식으로 대응하셔야 할수 있습니다. 그런데 규제지역이 아닌 이상 양도세중과유예 중단 영향이 크지 않기 때문에 해당 지역내 거주를 하거나 거주예정이 아니라면 크게 영향을 주지 않을것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 만기전 퇴실에 따른 중개수수료 부담은 새로 계약되는 임차인과의 계약에 따른 임대인 중개보수 부담분입니다. 즉 얼마가 될지는 현재와 동일조건으로 임대차계약이 되는지, 혹은 인상된 조건으로 되는지 그 여부에 따라 중개수수료를 계산해 봐야 정확히 알수 있습니다. 만약 새로운 임차인과 계약이 질문자님 임차조건과 동일하다면 질문자님이 내셨던 중개보수와 동일하겠으나, 인상된 조건이라면 중개보수는 조금더 부담하실수는 있습니다. 질문의 경우 월세가 얼마인지 새로운 계약조건이 어떻게 되는지를 알수 없기에 산정을 하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 해당 부분은 호텔마다 설정하는 기준에 따라 구분이 되는 경우가 많아 면적등에서는 큰 차이가 있습니다. 보통 스위트룸은 35제곱이상으로서 거실과 침실이 분리되어 있는 구조이며, 디럭스룸은 35제곱미만의 거실과 침실이 분리되지 않는 경우가 대부분입니다. 또한 호텔 브랜드나 성급, 층수에 따라 디럭스룸과 스위트룸의 면적은 크게 달라질수 있습니다. 결국 법에 따른 기준이 명확하게 나와 있지는 않은것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 예전처럼 일단 버티기는 쉽지 않을수 있습니다 .이미 정부가 팔지않고 버티는 경우를 대비해서 다주택자에 대한 보유세 인상을 적극검토하고 있고 이를 이슈화하고 있기 때문입니다. 실제 다주택자들도 정부의 이러한 정책 일괄성에 대한 신뢰가 있기에 보유세 인상전에 주택을 처분하려는 움직임으로 주택매물을 내놓고 있는 상황인 만큼 실제 5월 9일이후에 매물이 잠길가능성은 낮다 판단이 됩니다. 실제 보유세애 대한 정부정책을 봐야 정확한 시장반응이 나타나겠으나, 현재까지 기조만보면 보유세가 생각보다 다주택자에게 부담이 될 수준으로 조정될 가능성이 있어 매물잠김은 쉽지 않을듯 예상이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 것은 지역주택조합등을 말하는 것으로 보입니다. 그런데 이는 사기라고 하기 보다는 예상에 따른 사업진행이 되지 않는 경우로써 설명이 가능한데 일반적인 재개발이나 재건축은 해당 부지를 소유한 소유자에게 입주권이 부여되는 만큼 사업리스크가 크지 않지만, 지주택은 조합원들이 모여 사업부지를 확보하고 개발을 하는 방식이기에 경우에 따라 사업부지의 100% 확보가 늦어지면서 사업이 지연되고 그에 따라 분담금이 계속늘어나면서 조합원들의 피해가 커지는 경우가 대표적입니다. 그래서 주로 지주택가입시에는 확보된 토지의 권한이 소유권인지 이용권한에 대한 동의인지를 먼저 확인하셔야 하고, 토지확보가 어느정도 이루어졌는지를 잘 보고 가입을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어디서 구매를 하시는지에 따라 달라질듯 보이는데 일반 가구점에서 구매를 하신다면 배송과 조립을 모두 해주겠으나, 본인이 이케아등 조립되지 않는 상태로 구매를 하시면 직접조립을 하셔야 할수 있습니다. 물론 이케아등도 조립을 원할 경우 추가비용을 내시면 조립을 해주는 것으로 알고 있습니다. 결국은 추가비용을 내면 조립을 직접안하셔도 됩니다, 이사할떄에는 그래로 가지고 가시면 용달이 필요하겠으나, 보통 이사시에는 용달이나 5톤 트럭이 오는 점을 고려하면 크게 문제는 되지 않아보이는데, 원할 경우 다시 분리한뒤 이사후 조립을 하는 방법도 있을수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼인신고를 하지 않더라도 위와같이 하시는 것은 문제가 될 소지가 있습니다. 일단생애최초의 경우는 공공저금리대출은 주택가격도 5억원이하(신혼, 다자녀 6억)으로 제한되기에 해당주택구매시에는 이용이 불가하고. 시중은행 생애최초를 이용할수는 있겠으나, 6개월내 실거주요건이 있기 때문에 재임대자체는 제한이 될수 있습니다. 즉, 위 방식으로는 진행할수 없으며, 일반 주담대를 이용하시어 대출을 받으셔야 하고 이럴 경우 규제지역에서는 LTV40%가 적용되고 주택가격이 16억일 경우 최대4억으로 제한이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현재 명의자는 아버지로 되어 있는듯 보이고, 이미 상속을 받음에 따라 상속세는 부담을 하셨을 것으로 보입니다. 만약 상속을 받고 등기를 하지 않았다면 매매시 상속등기후 이전등기를 하시면 됩니다. 기본적으로 전세끼고 매매를 하는 경우 전세승계조건 매매인데 이를 원하는 매수자를 찾아 매매계약을 체결하시면 되고 이럴 경우 매매가격은 주택가격그대로 적용하되, 실제 받는 금액은 매매가격에서 전세보증금을 제외한 금액을 받고 등기를 넘기게 됩니다. 보통은 세입자분에서는 전세승계거부권이 있기에 사전에 매매진행여부를 전달하고 동의를 받아두시는게 좋고, 세금의 경우는 매도에 따른 양도소득세가 있겠으나, 양도차익이 없거나 낮다면 크게 세부담은 없을것으로 보이긴 합니다.