답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약 가점제에서 무주택기간은 원칙적으로 만 30세가 되는 날부터 산정합니다. 다만 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 무주택기간을 계산합니다.부모님과 동일세대를 구성하고 있더라도 부모님이 만 60세 이상이고 본인이 주택을 소유하고 있지 않다면, 일반적인 청약에서는 부모님의 주택 소유를 무주택 판단에서 제외하는 예외가 적용될 수 있습니다. 다만 노부모부양 특별공급 등 일부 청약유형은 기준이 다를 수 있으므로 해당 입주자모집공고를 확인해야 합니다.청약 가점제에서 청약통장 가입기간 가점은 최대 17점이며, 가입기간이 15년 이상이면 최대 17점을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다가구주택을 매매한다고 해서 계약서 특약에 반드시 ‘사업의 포괄양수도’라는 내용을 넣어야 하는 것은 아닙니다.일반적으로 포괄양수도는 단순히 부동산의 소유권만 이전하는 것이 아니라, 기존에 운영하던 임대사업과 관련된 임대차관계와 보증금 반환채무 등 사업상의 권리와 의무를 매수인이 포괄적으로 승계하면서 사업의 동일성이 유지되는 경우를 말합니다. 따라서 매도인이 임대사업을 영위하고 있고, 매수인이 기존 임차인과 임대보증금 등을 그대로 승계하여 계속 임대사업을 하는 경우라면 포괄양수도 여부를 검토할 수 있습니다. 다만 매도인이나 매수인이 개인인지 임대사업자로 등록되어 있는지만으로 포괄양수도 여부가 결정되는 것은 아니며, 실제로 사업상 권리와 의무가 어떻게 승계되는지를 기준으로 판단하게 됩니다. 또한 주거용 다가구주택 임대는 일반적으로 부가가치세가 면제되는 주택임대에 해당하기 때문에, 상가나 업무시설의 임대사업을 매매하는 경우처럼 부가가치세 문제 때문에 반드시 포괄양수도 특약을 넣어야 하는 것은 아니라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 청약의 해당지역 거주기간 요건은 청약신청자를 기준으로 판단합니다. 따라서 질문자님이 청약신청자가 되고 입주자모집공고에서 정한 전주 거주기간 요건을 충족한다면, 배우자가 동일한 거주기간을 충족하지 못했다는 이유만으로 청약이 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 신혼부부 특별공급은 거주기간 외에도 무주택 여부, 혼인기간, 소득·자산 등의 자격요건을 배우자를 포함한 세대 기준으로 확인하는 부분이 있기 때문에 이런 부분들은 추가 확인이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 답을 말씀하신듯 보입니다. 질문처럼 임대인의 토지사용승낙 및 지목변경, 용도변경등의 동의를 구한뒤 관련절차에 따라 진행을 하시면되고, 주차장 조성을 위해 포장을 하거나 토지의 형질을 변경한다면 개발행위허가가 필요할수도 있습니다. 물론 농지나 임야처럼 사전에 전용허가등이 필요한 경우 이에 따른 절차진행등이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현금청산자의 경우 관리처분인가가 났다고 해서 바로 일정한 기간 내에 보상금을 받고 이주하는 것은 아닌것으로 알고 있습니다. 일반적으로 관리처분인가 이후 조합에서 감정평가 등을 거쳐 보상금액을 제시하고 현금청산자와 협의하는 절차를 진행하게 되는데 협의가 원만하게 이루어지면 비교적 빠르게 보상금을 받고 이주할 수 있지만, 보상금액에 대한 이견이 있어 협의가 되지 않는다면 수용재결 절차까지 진행될 수 있어 기간이 더 길어질 수도 있기 때문입니다. 따라서 관리처분인가 후 몇 개월이라고 일률적으로 정하기는 어렵고, 조합의 보상계획과 감정평가 진행상황, 협의 여부 등에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 단독주택을 9. 그 밖의 시설군으로 용도변경한다고 해서 모든 경우에 바로 무주택자로 인정된다고 단정하기는 어렵습니다. 건축법상 단독주택은 주거업무시설군에 해당하고, 9. 그 밖의 시설군은 동물 및 식물 관련 시설에 해당합니다. 따라서 적법한 절차를 거쳐 실제 건축물의 용도를 비주거용으로 변경하고 건축물대장상에서도 단독주택 용도가 없어지게 된다면 건축법상 주택에는 해당하지 않을 수 있습니다. 다만 세금, 청약, 대출 등은 각각 주택 수와 무주택 여부를 판단하는 기준이 다를 수 있기 때문에 해당 제도별로 별도 확인이 필요하고 혹시라도 공부상 용도만 변경하고 실제로는 계속 주거용으로 사용한다면, 경우에 따라 실제 사용현황을 기준으로 주택으로 판단될 수 있으므로 이 부분도 함께 고려하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH전세대출이라는 표현만으로는 정확히 어떤 상품을 말씀하시는지 알기 어려워 명확한 답변을 드리기 어려운 부분이 있습니다. 만약 주택도시기금에서 운영하는 버팀목전세자금대출을 말씀하시는 것이라면, 기본적으로 무주택 세대주를 대상으로 하는 정책 전세자금대출이기 때문에 1주택자는 이용하기 어렵습니다.따라서 신축 아파트의 잔금을 치르고 소유권을 취득하여 1주택자가 된다면, 해당 주택에 대출이 없거나 실제로 입주하지 않는다고 하더라도 버팀목전세자금대출의 무주택 요건을 충족하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주청소 비용은 업체와 청소 범위, 현장 상태에 따라 차이가 있기 때문에 정확한 금액을 단정하기는 어렵습니다.일반적으로 32평 아파트라면 평당 약 1만5천원~2만원 정도를 기준으로 잡는 경우가 있어 대략 50만~60만원 전후로 예상해볼 수 있습니다. 다만 질문처럼 전체 리모델링 공사가 끝난 직후라면 일반적인 입주청소보다 공사분진이나 실리콘·본드·도배풀 등의 제거 작업이 추가될 수 있어 비용이 더 높아질 가능성도 있습니다.결국은 2~3개업체 견적을 통해 비교해보시는게 좋을듯 보이며, 해당하는 금액대와 업체별 포함옵션부분들을 확인하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이재명 대통령이 언급한 내용은 전세제도 자체가 집값 상승의 주범이기 때문에 이를 없애겠다는 의미라기보다는, 과도한 전세대출이 집값 상승의 원인 중 하나로 작용할 수 있기 때문에 대출 규제를 강화할 필요가 있다는 취지에 가깝습니다. 따라서 해당 발언을 곧바로 전세제도 폐지로 해석하는 것은 조금 다르게 볼 필요가 있습니다. 또한 전세제도는 정부가 새롭게 만들어 운영해온 제도라기보다는 오랜 기간 임대인과 임차인 간 거래 관행 속에서 형성되어 온 임대차 방식입니다. 따라서 정부가 단기간에 이를 일률적으로 폐지하거나 금지하는 데에는 현실적인 한계가 있습니다.현재 전세 비중이 과거보다 줄어들고 월세 비중이 늘어나는 흐름은 나타나고 있는 것은 사실이나 여전히 전체 임대차시장에서 전세가 차지하는 비중이 상당한 만큼 별도의 대책 없이 갑자기 없어질 가능성은 높지 않아 보인다는게 개인적 판단입니다. 이와 더블어 부동산시장 상황과 금리, 전세대출 조건 등에 따라 전세와 월세의 수요 비중은 계속 달라질 수 있기 때문에, 현재 월세 비중이 늘고 있다는 이유만으로 전세제도 자체가 사라질 것이라고 단정하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하신 두 가지 현상 모두 현재 시장에서 나타나고 있다고 볼 수 있습니다.우선 각종 규제 등의 영향으로 갭투자가 어려워지면서 기존 주택의 전세 공급이 줄어들었고, 여기에 최근 신규 주택 공급까지 감소하면서 전체적인 임대차 매물 자체가 부족해진 상황입니다. 또한 전세 매물이 부족해지다 보니 기존 임차인들도 새로운 집으로 이사하기보다는 현재 주택에서 계약을 연장하는 경우가 늘어나면서 시장에 나오는 전세 매물이 더욱 감소하는 모습도 나타나고 있습니다.결국 전세 공급은 줄어드는 반면 일정한 수요는 계속 유지되면서 전세가격이 상승하고, 이러한 현상이 겹치면서 현재와 같은 ‘전세대란’이라는 표현까지 나오고 있다고 볼 수 있습니다.