답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙상 업무용시설이고 그에 따라 주거용도로는 사용할수 없습니다. 만약 용도상 주거용오피스텔이라면 전입신고 및 주거용도사용에도 문제가 없으나, 업무용시설의 경우 전입신고를 하게 되면 주거용으로 보아 임대인이 최초 받았던 부가세환급에 대한 세금추징이 이루어질수 있어 임대인이 전입신고불가 특약으로써 세입자를 구하게 됩니다. 즉, 사기건물이라고 단정 할수 없으나, 임차인 입장에서는 전입신고가 안되면 당연히 대향력확보가 어려워서 리스크가 커질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전에도 이와 같은 질문에 답변은 하였기에 현재 상태에서의 의견을 말씀드리면 어찌됐던 현 버팀전세대출은 단기연장이라도 가능하면 연장을하는게 맞습니다. 일단 임대인이 자금이 없다면 법이 어떻든간에 만기일 보증금반환 및 대출상환은 어렵기 떄문입니다. 일단 연장을 하신상태에서 임대인과 협의하여 지연된 기간만큼의 이자에 대한 지급협의를 하시는 것도 방법이 될수는 있습니다.단, 최종 퇴거통보가 4월1일에 하신점에서는 임차인에게도 불리하게 적용될 여지가 있기에 화가나시더라도 최대한 좋게 협의하여 마무리하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부당행위계산부인 5%는 사실상 양도세를 산정할때 문제가 될수 있는 부분으로 처음 말했던 특수인간 매매시 증여추정을 피하기 위해서는 시가 30%이내 차액 3억이내로 정하시면 증여가 아닌 일반매매로 인정은 가능합니다. 문제는 해당주택을 매도할 때에는 저가양도에 따른 기준적용으로 취득가격을 이전 매매가격을 기준으로 하지 않는다는 것입니다. 질문처럼 시세보다 -30%낮게 매매가격을 정하면 일반매매 인정은 되어도 매도시에 양도차익이 커지게 되면서 세금부담이 커질수 있습니다. 그리고 시가 30%이내라도 안전성을 위해 보통은 시가(감평가)5~15%이내 가격으로 매매가를 정하는게 가장 안정적이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.엊그제 겨우 15일간 휴전협의가 되었는데 바로 다음날 이스라엘이 레바논을 공습하면서 다시 전쟁이 시작되려는 움직임이 나타나고 있습니다. 사실 이번전쟁의 최대악행은 이스라엘이 아닌가 싶고, 이에 이란은 다시 호르무즙해협에 대한 봉쇄에 들어간것으로 기사가 나오고 있습니다. 이보다 더 큰 문제는 15일내 종전협의가 되지 않으면 다시 전쟁이 시작될수 있다는 불안감이 아닐까 생각됩니다. 물가의 경우 가장먼저 반응하는게 기름가격이기에 이를 원재료로하는 관련 상품들이 순차적으로 오를수 있습니다.사실 어떠한 제품을 먼저사야 하는지는 크게 의미가 없는게 가장 먼저 반응하는 주유비, 대중교통요금, 물류비인데 이를 사재기 할수 있지도 않고 이런 기초비용이 증가하면 관련한 상품 전부가 연쇄적으로 오르기에 사실상 품목자체를 지정할수도 없게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 대항력은 점유를 전제로하여 전입신고를 하게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 그에 따라 전입신고와 점유를 모두 유지하여야 대항력이 유지가 되는 것인데, 원칙상 점유여부를 임의 판단하기는 어렵기에 보통은 전입신고여부에 따라 대항력을 판단합니다. 그에 따라 미리 이사를 하더라도 해당 주택의 전입신고는 유지를 하셔야 하고, 주택인도도 하시면 안되므로 현관비번등은 보증금반환전까지 오픈하지 않는게 필요합니다. 그리고 새로운 주택 대항력확보를 위해 전입신고가 필요한 상황이라면 현재 주택에 가족한분이 전입신고를 하여 동일세대를 구성한다음 본인만 전출을 하시면 대항력은 기존대로 유지가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가구역 내 주택을 부담부증여(대출채무를 포함한 증여)는 무상거래에 해당되므로 사전허가 대상이 아닙니다. 즉, 토지거래허가는 받지 않아도 됩니다. 그리고 이게 아닌 유상매매로써 할머니와 손녀간 매매를 하신다고 해도 현재 서울 및 경기12곳 토지거래허가구역은 아파트와 아파트 1개동이 포함된 연립주택등이 허가대상이고 단독주택은 포함되지 않아 허가를 필요로 하지 않습니다. 즉, 유상거래를 하신던 증여방식의 무상거래를 하시던 해당 주택기준으로는 허가 대상이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약자 명의를 변경하기 위해서는 상대방인 임대인의 협조가 필요합니다. 그리고 보통 명의자가 변경되는 경우 신규계약으로 볼수 있기에 합의이후 원칙상은 보증금을 돌려받고 다시 지급하는 방식으로 하여야 합니다. 다만 대출이나 보증보험등이 없다면 새 계약서를 작성하는 것으로 마무리할수는 있는데, 이에 특약등에 임차권 양도 또는 지위이전이라는 명시등이 필수적으로 포함되어야 하고 보증금반환청구권 승계등의 명시도 필요할수 있습니다. 보통 중개사무소마다 진행하는데 비용적 차이가 있을수 있으며 단순 서류대필이라면 10~15만원정도이지만, 인장등이 포함될 경우 중개수수료에 준하는 중개보수를 요구할수도 있어 부동산별 확인이 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 동일날짜에 맞추셔야 퇴거와 전입을 하는게 비용측면에서 유리한데, 질문처럼 퇴거일과 입주일간 차이가 벌어지게 되면 가장 큰 문제는 본인 거주문제보다는 현재 이사짐을 보관하는 문제입니다. 질문자님이 지인이든 호텔이든 하루이틀 거주를 하면 되지만, 이사짐의 경우는 쉽게 맡길수 있는 곳이 없기 떄문입니다. 일반적으로 보관이사를 선정하여 진행하게 되는데, 이런 경우 보관비용도 발생되지만 이사비용 역시도 이중으로 발생될수 있습니다. 이유는 퇴거 -> 보관장소 다시 보관장소 -> 입주 이렇게 되기 떄문입니다. 그럼에도 어쩔수 없이 일정을 맞추지 못하신다면 짐보관이사 견적을 받아 진행하셔야 할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청년월세지원의 경우는 지자체를 통해 자격요건등을 별도 확인을 해보셔야 하는 부분으로 집을 구하는 것과는 별개로 주택요건과 본인 자격요건에 따라 지원여부가 달라집니다. 그에 따라 이를 원하시면 보증금 1억이하 월50만원이하의 주택을 구하셔야 하고, 전세로 하실 경우 임차보증금 이자만 지원이 가능합니다. 단, 요건에 1인가구의 세대주 요건이 있어 남자친구와 동거를 하는 경우 제외될수 있는점은 확인이 필요합니다. 그리고 임대차 주택 검색의 경우 네이버부동산이나 개별 앱을 통해 확인이 가능한데, 지역이 다른 경우 매번 지역방문을 하기 쉽지 않아 당일에 여러개의 매물을 볼수 있도록 사전에 중개사무소와 스케줄 조정을 잘 하셔야 합니다, 그중 마음에 드는 매물이 있다면 계약을 진행하시면 되고, 매물 검색시 자취특성상 기본 옵션 여부와 시설상태, 그리고 보안CCTV여부등을 잘 보시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대매물은 온라인 검색으로도 찾아볼수 있는데 대표적으로는 전세임대포털 사이트를 통해 찾아보실수 있고 , 개별적인 부동산관련앱인 직방이나 피터팬등에서 해당하는 매물을 찾아보실수 있습니다. 최근에는 각 앱들마다 AI검색등을 활용하고 있어 원하는 지역과 주택요건을 기재하면 그에 맞는 매물을 한번에 검색해보실수 있는 것으로 알고 있습니다 .