답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 아파트 사람들이 폭우가 온다고해서 특별히 뭘 한다고 보기는 어려우나, 개별적으로 세대 내부 발코니의 배수구나 우수관에 대한 상태정도는 확인을 하게 됩니다. 보통은 원할한 배수를 위해 배수구 덮게를 열어 이물질을 제거하게 됩니다. 또한 창틀이나 창문을 확인하고 외부 창문 주변에 배치한 물건이나 화분등이 있다면 강풍등을 예상해 실내로 옮기는 것이 안전할 수 있습니다. 외부적으로는 지하주차장 침수등을 대비해 차량을 지상 또는 안전한 장소등으로 옮겨놓는 것도 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 흐름만 보면 주택구매가 점차 어려워지는 것은 맞는듯 합니다. 일단 대출규제는 강회되어 자금조달이 쉽지 않는데, 주택가격은 너무나 크게 올랐기 때문입니다 . 또한 금리가 이미 인상전환되었고 올해 추가적인 인상이 예상되고 있기에 이부분도 그다지 좋은 환경은 아닙니다. 특히 문제라고하면 올해보다 내년도의 공급물량이 더 크게 줄어든다는 사실입니다. 앞으로 정책운영은 지켜봐야겠으나, 쉽지 않은 상황이긴 합니다 .그리고 전세보증금을 나라에서 관리하는 것은 7월 국토부 업무보고에서 전세안심신탁사업 추친내용이 포함되면서 인듯 한데, 아직은 구체적인 시행시기나 세부규정이 나오지 않은 부분이기에 아직까지 판단을 하기에는 한계가 있습니다. 아래 내용은 전세안심신탁 제도에 대한 설명으로 참고하시면 도움이 될듯 합니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224349583704

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 아파트 분양가가 크게 오르면서 질문처럼 역세권의 주거용 오피스텔등을 실거주 대체재로 검토하는 분들이 많습니다.다만 오피스텔은 내부 구조가 아파트와 비슷하더라도 건축물대장상 업무시설에 해당하므로, 세금·대출·청약 등에서는 아파트와 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 질문처럼 취득 당시에는 업무시설로 보아 약 4.6%의 취득세가 부과되지만, 취득 후 실제 주거용으로 사용하고 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔은 다른 주택의 취득세 중과 여부 등을 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다. 다만 일정요건을 갖춘 신축 소형오피스텔등에 대해서는 한시적으로 취득세 중과판단시 주택수 제외 특례가 적용될수 있습니다. 정책대출시에는 주의가 필요할수 있는데, 공부상 주택이 아닌 오피스텔의 경우는 원칙적으로 정책대출에는 해당되지 않는 게 일반적이고, 예외 규정이나 별도 요건에 따라 일부 허용이 되는 경우도 있지만 이는 별도 확인이 필요할수 있습니다. 그외 질문에서 말한 것처럼 오피스텔은 아파트보다는 환금성측면이나 가치상승면에서 불리하기 떄문에 주거용 오피스텔의 선별시 주의가 필요할수 밖에 없고 단순히 역세권이라는 입지부분보다 실제 매수수요와 임대수요가 꾸준한지를 먼저 확인하세는게 필요할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 분양가상한제는 현재 완전히 폐지된 제도는 아닙니다. 공공택지에서 공급되는 주택과 일정한 요건에 따라 지정된 민간택지의 주택 등에 적용되고 있으며, 분양가상한제를 확대하면 주변 시세보다 낮은 가격으로 신규주택을 공급해 무주택자의 초기 주택 구입 부담을 낮추고, 지나치게 높은 분양가를 일정 부분 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.디만 지금까지의 시행결과를 보면 분양가와 주변 시세의 차이가 크게 벌어질 경우 당첨자에게 상당한 시세차익이 돌아가는 이른바 ‘로또 청약’ 이 이슈화되면서 청약 경쟁이 과열되고, 자금력이 있는 일부 당첨자에게 혜택이 집중될 수 있다는 단점들이 더 부각되는 경향이 있습니다. 일부 전문가들은 분양가 상한제가 투기적 청약수요를 부추겼다는 지적이 있는 것도 사실입니다.그리고 분양가격을 정부가 지나치게 낮게 제한하면 건설사나 기존조합원들은 사업성이 떨어져 민간의 주택 공급이 지연되거나, 생각보다 품질을 낮추는 부작용이 나타날 가능성도 있기에 무조건인 분양가 상한제 확대가 현 부동산 시장 문제를 해결하는 답이 되기는 어렵습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세 매물 부족은 울산에서만 나타나는 현상은 아닙니다. 현재는 수도권을 비롯한 여러 지역에서 전세 매물이 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다.울산의 경우 규제지역이 아님에도 전세 매물이 크게 감소한 이유로는 최근 몇 년간 신규 아파트 입주 물량이 줄면서 전세로 공급될 수 있는 매물 자체가 감소한 점을 들 수 있고, 울산 내에서도 학군, 교통, 생활환경 등 주거 수요가 많은 지역은 정해져 있기 때문에 해당 지역내 기존 세입자는 계약을 갱신해 계속 거주하는 경향이 강하고 반면 해당 지역으로 이주하려는 수요는 꾸준히 유지되면서 새롭게 나오는 전세 매물은 더 빠르게 소진되면서 매물 부족 체감이 심화될수 있습니다. 결국 울산 전체에 전세 매물이 없는 것이라기보다는, 신규 입주 물량 감소와 기존 세입자의 계약갱신, 특정 지역에 집중되는 주거 수요가 복합적으로 작용하면서 지역과 단지에 따라 전세 매물 부족이 더욱 크게 체감되는 것으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장에서 금리는 부동산 수요에 영향을 주는 요인으로 금리가 낮아지면 대출금리가 낮아지게 되면서 주택수요가 늘어나게 되고, 반대로 금리가 높아지게 되면 대출이자 부담에 따른 수요가 감소하게 됩니다. 이는 부동산 구매시 대출을 통한 자금을 조달하는 방식이 일반화된 우리나라의 경우 매우 중요한 수요변화 요인이라고 할수 있습니다. 아래 내용은 금리에 따른 부동산시장변화를 설명한 내용으로 읽오보시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224318876193

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 현상을 '확중편향'이라고 합니다. 쉽게 자신이 이미 믿고 있는 생각과 일치하는 정보를 접하면 심리적으로 안정감을 느끼게 되고, 반대되는 정보를 접하면 자신의 판단이 부정당하는 것처럼 불편함이 느껴지는 것으로 볼 수 있습니다. 보통 모든 정보를 객관적으로 검토하기에는 시간과 노력이 많이 필요하기 때문에 심리상 기존 생각과 맞는 정보를 더 빠르게 선택하려는 경향이라고 할 수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가에서 손님의 주차를 등록해 줄 때 점포가 별도의 비용을 부담하는지는 건물의 주차 운영 방식과 관리규정에 따라 달라질수 있어 정확한 답변을 드리기는 어렵습니다. 일반적으로는 점포별로 매월 일정 시간의 무료 주차등록 한도를 제공하거나, 점포가 주차 할인권을 미리 구매하는 방식, 등록한 시간이나 횟수에 따라 비용을 추가로 부과하는 방식등 건물마다 부과형태가 다를수 있기에 해당 점포가 손님에게 주차등록을 해줄 때마다 실제 비용이 발생하는지 여부까지는 알 수 없고 부과된다고 해도 부담 금액 역시 건물마다 다르기 때문에 일률적으로 얼마라고 말씀드리기는 어렵습니다.매장에서 보통 1시간 정도만 등록해 주는 것은 점포가 부담해야 하는 주차비나 등록 가능 시간에 제한이 있기 때문일 수도 있고, 주차 공간이 부족해 실제 상가 이용객의 회전율을 관리하기 위한 운영방침일 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모가 자녀에게 주택을 매도하는 경우에는 세법상 증여로 추정될 수 있으므로, 일반적인 매매보다 거래가격과 실제 매매대금의 지급 여부를 더욱 명확하게 준비해야 합니다.질문의 예시처럼 비슷한 주택이 최근 30억 원에 거래되어 해당 금액이 시가로 인정되다는 가정하에먼저 증여세 측면에서는 시가와 실제 거래금액의 차이가 ‘시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액’을 기준으로 판단됩니다. 그에 따라 30억 원이라면 30%는 9억 원이지만 한도인 3억 원이 적용되므로, 증여세만 고려하면 매매가격을 27억 원 이상으로 정해야 저가양수에 따른 증여세 문제를 피할 수 있습니다.다만 부모에게 부과되는 양도소득세는 더욱 엄격한 기준이 적용됩니다.특수관계인 간 거래에서 시가보다 낮은 가격으로 양도하고, 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에는 부당행위계산 부인이 적용될 수 있습니다. 이 경우 실제 매매가격이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 계산될 수 있습니다.시가가 30억 원이라면 5%는 1억 5천만 원이므로, 양도소득세까지 고려할 경우 매매가격은 28억 5천만 원을 초과하는 금액으로 정하는 것이 안전합니다.경계금액에 대한 세무상 다툼을 피하려면 실무적으로는 29억 원 안팎 이상의 거래가격을 검토하는 것이 보다 적절할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자 포괄양수의 경우 수요가 제한적이기 때문에 되도록 오피스텔을 전문으로 하는 부동산에 의뢰를 하시는게 유리할수 있고, 특히 여러부동산이 아닌 전속형태로 하시는게 오히려 빠르게 거래될 가능성이 있습니다. 물론 중개사무소를 잘 선택해야 가격적인 부분이나 시간적인 부분이 모두 만족스러울수 있기에 신중하게 알아보신뒤에 진행하셔야 합니다.