전문가 프로필

답변 내역

오피스텔 전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 오피스텔 가격평가의 경우 은행마다 차이가 있을수 있고, 질문에서 말하는 기준시가 , KB부동산시세, 감정평가액등 어떤것을 기준으로 할지는 달라질수 있습니다. 다만 기준시가 1.5억이라면 주거용 오피스텔의 경우 보증보험가입시 보증한도는 126% 즉, 1.89억까지 한도가 나올것으로 보이며, 해당 보증금 1.6억이 이에 포함되므로 가입자체는 가능할수 있습니다 , 전세대출의 경우도 보증보험 가입이 가능한 경우라면 크게 문제될 부분은 없어보이나, 현재 전세가율자체가 높은 상태로 오피스텔임을 고려하였을 때 추가적인 시세하락이 있을 경우 깡통전세등의 위험도는 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

10.15 부동산 대책 이후 동탄이나 구리의 부동산 시장은 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 강력한 규제로 인해 서을 및 경기도 12개 지역이 묶이면서 그에 따른 풍선효과가 기대되는 동탄이나 구리에 관심이 높아진게 사실입니다. 실제 이러한 관심은 해당 지역에서의 단기간 가격상승으로 나타나고 있고, 나아가 과열양상을 보이는듯 합니다. 다만, 이러한 상황은 중장기적으로 크게 변동될수 있기에 투자에 있어서는 신중하게 접근이 필요하며, 정부의 정책운영이 유동적인 만큼 이후 정책변화에 따라 이러한 단기상승세가 곧바로 가라앉을수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

미국 공인중개사 자격증이 따로 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국 공인중개사 시험은 각 주별로 조금씩 다르다고 알고는 있습니다. 보통 시험을 신청하고, 범죄기록조회등을 거쳐 주정부에 승인이 되게 되면 시험에 응시할수 있는 것으로 알고 있습니다. 그리고 외국인도 시험응시자격은 주어지는 곳으로 알고 있습니다. 그리고 미국의 경우 앞에서 말한듯이 주별 차이는 있으나 우리나라와 다르게 시험합격후 일정시간 교육수련이 아닌 시험을 보기 전에 반드시 이수하여야 할 교육시간이 있고 그 시간도 60시간 이상으로 알고 있습니다. 그리고 시험 합격후에는 다시 추가교육을 하여야 면허가 유지될수 있는 것으로 알고 있습니다. 과정상 우리나라와 비교하였을 때 이수교육시간이 꽤 긴것으로 알고 있고 시험난이도는 크게 차이는 없는 것으로 알고 있습니다,
자격증 / 공인중개사 자격증
25.10.28
5.0
1명 평가
0
0

증시의 버블은 어떠한 지표를 보고 판단하는건가요?
보통의 주식시장에서 고평가에 대한 평가는 세부적으로 기업단위에서는 PER(주가수익비율)이나 PBR(주가순자산비율)등으로 판단하게는게 일반적이며, 하나의 기업에 대해는 PER는 10일 기준으로 PBR은 1을 기준으로 보게 되어 이를 초과하면 과매수구간, 이하이면 과매도구간으로 보는게 일반적입니다. 국내시장 전체로 볼때에는 버핏지수를 기준으로 보는 경우가 많은데 버핏지수는 시가총액/명목GDP로 주시시장 시가총액을 국내총생산으로 나눈 값으로 우리나라의 경우 글로벌 평균보다는 낮은 수준입니다. 현재지수는 110~120%수준으로 해당 지표 해석만 보면 아직은 고평가, 과열구간도 아닌것으로 해석이 됩니다. 이는 지난기간동안 너무나 많이 국내증시가 하락하였기 떄문에 최근 무서운 상승세가 나타났어도 과열구간에는 해당되지 않는듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

귀금속은 어떻게 가치를 평가 받게 되는건가요?
안녕하세요. 관련내용에 대한 검색을 통해 답변드립니다. 귀금속의 가치평가는 크게 중량, 색상 ,투명도, 광물의 종류와 등급에 따라 평가가 달라집니다. 보통 중량은 아시다시피 원석의 중량이 높을수록 더 높은 가치를 인정받는 부분이고 색상의 경우는 다이아몬드와 같은 광물에서는 무색에 가까울수록, 색상에서의 희소성이나 특이성이 있는 경우 평가가치가 높다고 합니다. 그리고 투명도는 내부 이물질에 대한 함량정도로 투명할수록 가치가 높고, 원석의 종류가 희소성이 높을수록 가치가 높습니다. 보통 귀금속에 대한 감정은 전문 감정사를 통해 이루어지며, 감정에 따른 감정서 및 등급표를 부여받고 등급이 높게 나올수록 높은 가치를 통상적으로 인정하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

공공분양 중도금 대출관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우 일반적인 주택담보대출과는 차이가 있습니다. 보통 주담대처럼 DSR을 적용하지는 않고, 주로 건설사와 은행간 협약에 따라 지원되는 대출이기에 신용도상 문제가 없다면 중도금 대출 승인자체는 크게 문제가 되지 않습니다. 다만 중도금 대출도 정부의 대출규제에 포함되게 되면서 많은 논란이 생긴 부분이 있으나, 최근에 정부가 중도금대출에 대한 분양가 상한 기준과 인당 보증 한도를 완화하면서 지금은 크게 문제가 없다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

부영아파트는 일반아파트보다 안좋은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부영아파트의 경우는 주로 임대주택에 대한 건설참여를 많이 하였기에 이미지 자체가 저가이미지가 있습니다. 또한 얼마전까지 부실시공등의 문제로 인해 논란이 된 만큼 이전부터도 부정적 이미지가 강한 건설사에 해당하게 됩니다. 사실 GS나 다른 대형브랜드건설사도 부실공사등의 문제는 있었고 건설업 특성상 누가 건설하던 해당 단지별로 부실시공여부에는 차이는게 있는 부분이기에 사실상 임대주택등을 많이 수주하면서 성장된 기업이미지가 가장 큰 마이너스 효과로 이어지는게 아닌가 생각됩니다 . 그래서 실제 아파트 이름에서 이제는 부영이라는 단어를 뺴고 지역명과 주변입지를 이름으로 바꾸는 경우가 많은데 대표적으로 동탄 더레이크팰리스이 경우도 원래는 더레이크시티 부영 3단지에서 이름을 바꾼 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

전세도 10년 이상 살면 재개발 시 입주권이 생기나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발시 입주권은 토지,건물등 소유자가 받게 되는 부분으로 전세세입자에게는 주어지지 않느 권리입니다, 그리고 입주권은 해당 개발부지에서 주택을 입주할수 있는 권리로 이러한 권리는 개발 전 부지내 주택이나 토지을 소유한 사람에게 주어지는 권리입니다. 소유권과는 차이가 있으나, 보통 입주권이 있는 경우 해당 주택에 입주하게 되면 본인이 해당 주택에 소유권도 가지게 되는게 일반적입니다. 다만 개발에 따른 비용을 분담금으로써 지급하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

부부공동 명의 지분비율 65대35로 해도되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분 모두를 합쳐 100%면 되지 , 50:50이든 65:35든 관계가 없습니다. 사실 부부 공동명의시에는 특별한 경우가 아니라면 5:5로 하는게 일반적이나, 자금조달 문제나 세금문제가 있는 경우나, 공유지분에서의 관리행위(사용,수익)의 권한을 자유롭게 하기위해 부부중 한사람의 지분을 과지분권자로써 설정하는 경우도 있습니다. 그러므로 전혀 없는 경우는 아니겠으나, 특별한 이유가 아니라면 그렇게 하지는 않는다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0

계약갱신청구권요구시 전세금인상건?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약갱신청구권을 임차인이 사용을 경우 임대인이 5%이내 상한으로 조건변경이 가능합니다. 물론 임차인과 협의가 필요한 부분이나 ,갱신청구건을 사용하였다고 해서 꼭 동일조건이라고는 할수 없습니다. 다만, 갱신청구권이나 조건변경은 모두 만기 6~2개월전에 의사통보를 하셔야 하는 부분으로 질문자님이 해당 시점에 갱신청구권 승인과 별도로 조건변경에 대해서는 요구를 하시는게 맞습니다, 해당 기간에 조건 변경에 대한 의사통보를 하지 않으면 이후에는 변경이 어렵기에 동일조건으로 연장된다고 볼수 있고 기간내 조건변경을 요청하였으나, 임차인이 주변시세등을 고려 인상을 거부한 경우에도 사실상 조건변경이 어려울수는 있습니다. 그러므로 질문의 경우 현 시점이 민기일기준 어느시점인지를 판단하고 조정이 가능한 시점이라면 협의를 진행하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
0
0