답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파텔은 오피스텔에 아파트이 장점을 결합한 형태로 아파트 공급부족에 따라 대체로써 선호도가 높아지고 있는게 사실입니다. 아파텔은 아파트에 비해 규제가 적고, 주택수 산정 제외등의 장점이 있고 , 입지에 따른 임대 수익률도 은행에 비해 높다는 장점있습니다. 이에 반해 입지에 따른 수요차이로 인한 공실리스크가 있을수 있고, 현금환금성이 낮다는 점이 있습니다. 특히 용도등에 따라서는 주택수에 포함이 될 경우 세금에서의 장점이 사라질수 있기 때문에 투자를 고려할 경우 주택수포함여부와 세금, 입지에 따른 수요가능성, 분양가에 대한 적절성등을 잘 확인하고 투자결정을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 수요와 긍급에 따라 결정되는데, 수요 관점에서 우리나라는 아파트 선호도가 높아 부동산 상승기가 나타나더라도 아파트에 대한 수요가 먼저 나타나고, 이후에 대체주택인 비아파트에 가격이 상승하게 됩니다. 반대로 부동산 시장이 하락하는 경우 비아파트에 대한 수요가 먼저 빠지게 됩니다. 이렇게 되면 빌라의 가격은 부동산 상승기에는 가장 늦게 상승이 시작되고, 하락시기에는 가장 빠르게 가격이 하락하게 되고, 이러한 과정을 반복하게 되면 결국 빌라의 가격은 시간대비 상승률이 거의 없게 되고, 아파트와의 격차는 더 커지게 됩니다 , 그리고 대출의 경우 주택기준은 동일하므로 한도제한에는 차이가 없으나, 은행이 주택가격을 평가할때 아파트의 경우 비교시세가 많고, 거래횟수가 많기에 주택평가액과 시세간 차이가 크지 않지만, 빌라의 경우 비교대상이 거의 없고, 실거래가 많지 않아 주로 공시지가나 감평가를 이용하여 주택평가액을 낮게 산정하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.26년 양도 덩시에 실제 현황이 건물이 철거된 토지 상태였다면 이는 토지 양도로 보아 2년 실거주요건이 적용되지 않습니다. 그에 따라 실거주를 하지 않았더라도 장기보유툭별공제는 가능할것으로 보입니다. 그런데 현재 무허가건물의 경우 비사업용토지 판단에 있어 기간이 달라질수 있어 적용세율에는 차이가 있을수는 있습니다. 만약 비사업용으로 판정이 되더라도 장기보유특별공제 자체는 가능할 것으로 보이나 세율은 달라질수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 수도권 및 규제지역에서 주택가격 15억이하의 경우 최대 한도가 6억으로 제한되어 있습니다, 그리고 규제지역내에서는 LTV가 40% (생애최초 LTV70%) 가 적용됩니다. 즉, 규제지역에서 15억이하 주택 일반구매자는 주택평가액의 최대 40% 까지 대출한도가 허용되고, 그 총 대출액수는 6억을 넘지 못합니다. 그리고 DTI,DSR 에 따른 한도제한이 적용되므로 실제 한도는 이보다 낮아질수 있다는 점도 참고 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 정보만 주시고 수익률 가능여부는 판단할수 없습니다. 세부적인 입지 요소와 지역내 관광수요등 여러 요인을 고려하여야할 수익률에 대한 예측도 가능할수 있기 때문입니다. 또한 호텔의 경우는 공실리스크가 수익률과 직접 연결되는 부분으로 사실상 이를 운영하는 운영회사의 능력에 따라도 수익성이 크게 달라질수 있어 이러한부분들을 종합적으로 고려를 하셔야 합니다. 단순히 분양시 홍보하는 수익률 자체만 믿을수는 없기 떄문입니다. 보통 수익률 6%정도라면 평균적도의 수익이며 10%전후가 된다면 수익성이 좋은 투자라고 할수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요 ,해당 이슈는 실제 듣지는 못해서 사실 여부에 대한 확인이 필요할듯 보입니다. 현재 대출헌도제한도 실제 수도권 및 규제지역 최대 6억(15억이하) 으로 알고 있습니다. 지방의 경우는 현재까지도 스트레스DSR 50%를 유지하고 있고 해당 완화조치는 올해까지 연장하기로 하였다는 점에서 위 글과는 방향이 좀다릅니다. 일단 정확한 정책발표는 아닌듯 보이므로 고려할 부분으로는 보이지 않습니다. 제가 정책변경을 놓친 것일수는 있으나, 현재 구입자금 및 대출한도제한은 모두 수도권 기준으로 적용되고 있는 것으로 알고 있고 앞선 말한 스트레스DSR 적용도 모두 동일하나 적용금리는 수도권은 100%인 3% , 비수도권 1.5%로 완화적용하는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우 거래시세가 정확하지 않기 떄문에 대출시 주택평가액의 산정이 아파트와는 다릅니다. KB시세가 있다면 이를 기준으로 하면되나, 거래이력이 오래되거나 없는 경우 공시지가를 기준으로 140%이내 범위를 주택가격으로 보는 경우가 많습니다. 다만 이는 은행별로 주택산정기준이 다르기에 무조건 그렇다고는 하기 어렵고, 이렇게 평가액이 낮은경우에 감정평가를 통해 해당 금액을 기준으로도 반영할수도 있습니다. 일단 공시지가를 기준으로 하면 현 자산으로 구입자금이 부족할수 있어 은행을 통해 해당부분에 대해서 확인을 먼저 하시는게 필요할듯 보입니다. 그래고 구입을 고려하셔 다면 최대한 알아보시는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.- 집 보러간날 당일 계약 의사를 밝혔어도 다른사람에게 뺏길 수 있나요?-> 가능성이 전혀 없지는 않지만 실제 그렇게 되는 경우는 많지 않습니다. 다만 가계약금을 걸지않고 하루뒤에 계약의사를 밝혔을때 상황에 따라 이미 가계약이 될수도 있기에 보신 당일에 마음에 드신다면 계약전이라도 가계약금을 걸어두시면 위와 같이 다른 사람에게 먼저 계약의 기회가 주어지지는 않습니다. - 위와 같은 상황을 방지하기위한 해결책은 무엇인가요?-> 앞에서 말한것처럼 마음에 드시고 계약의사가 확실하다면 가계약금을 입금하시면 됩니다 - 일반적으로 총 계약 금액중 10%만 정식 계약때 입금하고, 총 계약 금액은 입주 후 완납 하면 되는건가요?-> 협의에 따라 정하는 부분이지 확정적인 부분은 아닙니다. 보통 계약금은 거래금액의 10%로 하는 경우가 많고, 나머지는 중도금이 없을 경우 잔금일에 한번에 지급하시면 됩니다. 가계약의 경우는 조금씩 차이는 있는데, 보통은 계약금의 10%(거래금액X) 정도를 지급하는 구조가 많습니다 예) 5억 주택 - 계약금 5000만원, 잔금 4억5천만원 혹은 계약금 5000만원 중도금 2억, 잔금 2.5억등등 가계약금은 계약금의 10%인 500만원정도가 통상적입니다. 이러면 계약서작성일에 계약금은 4500만원 만 지급하시면 됩니다. 지급시기는 기계약은 매물을 보고 계약의사가 있을 경우 지급, 계약금은 계약서작성일에 지급, 잔금은 입 주일에 지급

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약을 최초 체결하고 2년뒤에 갱신청구권을 사용하여 연장할수 있습니다. 다만 해당 갱신청구도 임대인이 실거주를 하게 되면 거절이 가능하고 세입자를 퇴거시킬수는 있습니다. 다만 실거주를 이유로 거부한뒤 재임대 혹은 매매를 2년내 하시게 되면 이때는 이전 세입자에 대한 손해배상책임을 지셔야 하고, 실제 배상범위도 법으로써정하였기에 책임을 피하기 어려울수 있습니다. 실제 2년뒤 실거주예정이라면 임대차를 주셔도 문제는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당장급하게 구하실 수 있는 방법은 숙박업소에 거주를 하시는게 가장 빨라보이고, 실제 1~2주만 거주가능한 주택매물은 거의 없습니다. 간혹 사유에 따라 가능한 매물이 있더라도 옵션이 없다면 생활하기 불편할수 있어 앞서 말한 것처럼 호텔은 아니라도 에어비앤비나 모텔등에 단기거주를 찾아보시는게 생활하는부분에사도 나을듯 보입니다. 물론 이런 경우에 숙박비용과 혹시라도 짐이 있는 경우라면 보관이사를 맡겨야 하여 비용적인 부담이 될 수는 있습니다.