답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.q1) 확정일자를 인터넷등으로 받으시더라도 실제 전입신고가 되지 않은 상태에서는 효력이 발생되지 않기에 19일이든 20일든 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 즉, 전입신고가 되어야 대항력과 동시에 우선변제권 효력이 발생하게 됩니다. q2) 계약서만 작성한 상태에서는 계약이 완료된게 아니기에 실제 질문과 같은 일이 일어난다면 특약에 따라 계약해지 및 계약금배액상환등의 요구가 가능할수는 있으나, 질문과 같은 행위를 하는 경우는 실무상 거의 없습니다 .q3) 말했지만 본인이 실제 잔금을 납입하는 4월말에 주택을 인도받고 전입신고을 하시는 뒤부터 대항력과 우선변제권이 발생하기에 당장 챙겨셔야할 것은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 정확하게 설명드리기는 어렵습니다, 전세대출의 경우 원칙상 신용대출이 있더라도 가능하나, 한도등에서는 영향을 받을수는 있습니다. 그리고 계약의 경우는 6월에 최종 통보를 하시면 되기 떄문에 그전에 대출가능여부등은 확인을 미리 은행을 통해 해두시는게 필요하고 질문처럼 당첨여부가 정해지지 않은 상황에서는 무조건으로 재걔약을 거부기는 어렵기에 일단은 발표일이 만기이후라면 갱신청구권을 사용하여 연장을 하시거나 묵시적갱신으로 연장을 한뒤 중도해지를하는 방식으로 진행하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 경매가 진행되더라도 월세납입은 하셔야 하나, 실무상 실제 임차인들은 경매개시기 된 이후에는 월세를 납부하지 않습니다. 다만 이후에 추후 전소유자가 미납월세를 청구하거나 경매배당시에 차감이 될수 있으며, 이런 경우에도 일괄정산등을 하시거나 협의에 따라 지급정도를 낮출수도 있기에 일단은 임대인과 연락이 어려운 상황이라면 납부를 하지 않으시는것도 방법이 될수 있으나, 납부를 하신다면 지급했던 계좌로 임대인이 계좌변경을 요청해도 이전계좌로만 납부하시면 됩니다. 참고로 거주를 하실 필요가 없는 경우라면 임차권 등기를신청, 등기후 이사를 하시면 대항력등이 유지되기 때문에 월세부담의무는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제 많은 케이스입니다. 보통 임대차라면 해당 특약을 넣는 경우가 많지만 매매계약에서는 이러한 특약을 매도자가 거부하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 질문처럼 주담대를 통해 주택을 구입하는 경우 은행등에 사전심사등을 받으신뒤 대략적인 대출한도등을 확인하셔야 합니다. 어차피 특약은 합의기 되지 않으면 계약자체가 어렵기에 결과적으로 본인이 예상한 풀대출기준으로 계약을 진행하시면 안되고, 최대한 정확한 자금조달계획을 가지고 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금 계약에서는 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 배액상환을 하는 요건으로 일방적인 해지가 가능합니다. 다만 이러한 게약금 계약은 계약금 지급시점부터 중도금 또는 잔금지급시기전까지만 유효하기 때문에 계약금 지급이후에 중도금 지급일이 되거나 잔금지급일이 되면 일방적해지는 불가하고 상대방의 동의를 얻어 해지를 하셔야 합니다. 물론 이런 경우 단순히 계약금포기만으로는 해지가 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 시간관계상 도배와 이사를 동시에 하여야 하는 만큼 이사짐과 도배업체에 부탁하여 조율을 하셔야 할듯 보입니다. 2. 현실적으로 불가하면 동일날짜에 동시처리를 하셔야 할듯 보입니다. 질문처럼 짐을 넣어둔 상태에서는 입주청소가 어렵고 도배자체도 쉽지 않기에 보통 오전에 기존임차인이 퇴거를 하게 되면 도매와 입주청소를 동시에 진행하사면서 이사짐을 넣는 방식으로 진행하셔야 합니다. 질문처럼 하시기는 미리 잔금을 치루고 현재주택에서 2일정도 더 거주를 하면 모를까 질문처럼 임대인이 금전지원을 받거나 하는것은 통상적으로 이루어지지 않습니다,3. 중요한건 현 세입장에게 보증금 반환을 위해서는 본인이 잔금일 빠르게 치루어야학 떄문에 가장 흔하게는 자금이 있는 경우 잔금을 먼저치룬뒤 도배와 입주청소를 한뒤 이사를 진행할수 있겠으나, 자금에 여유가 없어 현 주택에서 보증금을 반환받아 새주택에 잔금을 치루어야 하는 경우에는 1,2처럼 진행을 하셔야 합니다. 질문에서 현세입자 퇴거일에 맞추어 잔금을 정했다면 임대인이 반환자금이 없는 상태로 보이기에 결과적으로 본인이 다른 자금으로 먼저 잔금을 치룰수 있다면 모를까 그게 아니라면 당일에 모두 진행을 하셔야 합니다. 참고로 이런 경우 오전중에서 임차인에게 빠른 퇴거를 요청하고, 잔금을 오전중에 입금 , 바로 도배를 진행하면서 도배가 끝난 방, 거실등 부분별로 입주청소를 동시에 하셔야 합니다. 그리고 오후에 이사짐을 부분별로 넣으면서 동시작업을 해야할 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 혼인 신고전 배우자가 돈을 주택구매시 제공하는 경우 차용증등을 작성한고 이후 소명과정을 거쳐 해당 차용증을 증여로 하여 증여신고를 하시면 됩니다. 보통 소명여부가 중요한 만큼 일단은 차용증작성은 필수적으로 하신뒤 혼인신고후 차용증으로 증여신고를 하시면 됩니다. 부부의 경우 6억까지는 비과세되기 때문에 해당방식으로 진행하시면 되고, 대출자체는 자금조달계획을 추가하지 않기에 문제가 없을수 있으나, 주택구매시 자금조달계획에서 일정금액이상의 개인차용이 있을 경우 국세청등에서 소명요청이 올수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 결과적으로 질문자님이 선택하셔야 할 상황으로 보입니다. 질문자님 생각처럼 실제 주택을 보지 않고 계약을 진행하면 여러 문제가 있을수 있긴하나, 실제 계약을 하고 나서는 이러한 부분에 대해서 문제를 제기해도 계약자체를 돌릴수는 없기에 개인적 판단으로 어쩔수 없는 경우가 아니라면 계약은 진행하지 않는게 맞을듯 보입니다. 위 부동산이나 임대인 역시도 가장 기본적인 매물확인자체를 거부하기에 사기까지는 아니겠으나, 거주하는 도중 문제가 생기더라도 이에 대한 처리등에서 불편함은 있을것으로 예상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 가능합니다. 다만 개인공인중개사든 소속공인중개사든 자격취득 후 실무참여전에 실무교육을 이수하여야 합니다. 실무교육의 경우 협회등을 통해 신청하여 받으시면 되고 해당 교육을 이수하면 바로 개업을 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차의 경우 만기 6~2개월전 재연장 거부 및 만기해지를 통보하셨어야 만기일에 계약이 종료되고 보증금 반환의무도 생기게 됩니다. 질문에서의 12월만기일기준 11월에 통보를 하셨다면 이미 계약은 묵시적갱신이 성립된 것으로 이해가 되며 묵시적갱신에서의 중도해지는 해지통보를 한 3개월후 종료가 되기 때문에 11월 초 통보시 2월초까지는 계약이 유지되게 됩니다. 그에 따라 현재일 기준으로 3개월이 다 되었다면 보증금 미반환시 임차권 등기가 가능할수 있고, 이후 관리비나 월세등에서 대해서는 일방적인 공제가 불가합니다. 즉, 11월초~2월초까지의 월세, 관리비는 부담을 하셔야 하지만 이후 관리비, 월세는 부담하지 않으셔도 됩니다. 11월초 해지통보를 한 일자기준으로 3개월이 다되었다면 바로 임차권등기를 신청하겠다는 의사를 전달하시고 실제 법원에 임차권 등기를 신청하셔야 할듯 보입니다. 다만 이사를 먼저하셨고 전입신고가 이미 다른 곳으로 되어 있다면 대항력을 상실하여 임차권 등기는 불가하고 그에 따라 지급을 미룰시 반환소송을 진행하실수 밖에 없습니다. 참고로 지금처럼 상황이 되었다면 임대인이 급할 게 없는 상황으로 이어지기에 단순히 기다리시기 보다는 내용증명발송과 법적소송을 함께 진행하면서 보증금 반환협의를 진행하시는게 효과적일수 있습니다.