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상가를 사서 주택으로 개조가 가능한가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만, 조건이 있습니다건축법상 용도변경 절차를 거쳐야 하며, 무단으로 주택처럼 사용하는 경우 불법입니다건축사와 협의하여 가능한지 검토 후,건축허가권자(구청, 시청 등)에게 용도변경 신청해서 허가를 받아야 합니다구조 안전, 소방, 주차장, 채광, 환기, 층간소음 등 주택으로서 요건을 충족해야 허가 가능합니다잘알아보고 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.27
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주택 임대차계약 승계 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인(질문자님)의 입장에서는, 임대인이 바뀌더라도 임대차 계약서가 명확히 신규 소유자와 체결되었고, 보증금 반환의 책임 주체가 명확하다면 지위 승계 방식으로 문제는 없습니다단, 문서상 보증금에 대한 책임의 승계 주체가 분명하게 기재되어 있어야 하며, 구두 약속만으로는 위험할 수 있습니다임대차계약의 지위 승계는 가능합니다민법상 임대차계약은 부동산 소유자가 변경되면 새로운 소유자에게 자동으로 계약이 승계됩니다즉, 기존 계약의 권리·의무는 새로운 임대인(조카)에게 이전됩니다하지만 보증금 반환 책임도 함께 이전되는지가 중요합니다소유권이전등기가 넘어가고 새로운 임대인과 계약을 다시 하셔도 됩니다
경제 / 부동산
25.09.27
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한구의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.한국의 전세 제도는 세계적으로 매우 독특한 주거 형태입니다다른 나라에서는 대부분 월세(rent)가 일반적인데, 한국은 전세라는 제도가 오랫동안 자리를 잡아왔습니다,전세의 장점매달 월세를 내지 않기 때문에 현금 유동성에 여유가 생깁니다장기적으로 보면 주거 비용 절감 가능성이 있습니다2년 이상 장기간 거주 가능, 월세보다 이사 빈도 낮음, 안정적 주거생활 가능합니다집주인은 전세금을 받아 다른 투자(부동산·금융 등)에 활용 가능합니다물가 상승 시 유리한(세입자 입장) 전세금은 고정되므로 인플레이션 시 상대적으로 이득입니다,전세의 단점전세 사기, 깡통 전세 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 존재합니다수억 원의 보증금 필요하고 특히 청년, 신혼부부에겐 진입장벽이 매우 높습니다부동산 시장 변화로 전세 물량이 줄어들면 좋은 전세 찾기가 어렵습니다금리가 높아지면 전세금 활용 투자로 수익 내기가 어려워져 집주인 부담이 증가합니다,전세는 한때 세입자와 집주인 모두에게 유리한 제도였지만, 최근엔 집값·금리·사기 문제로 인해 월세로의 전환이 늘고 있습니다특히 2030 세대와 청년층에게는 전세 진입 자체가 어려워지고 있는 상황입니다그래서 정부도 보증금 지원, 반전세(보증금+월세) 등 다양한 제도들을 병행하고 있습니다
경제 / 부동산
25.09.27
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공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공시지가는 다양한 행정·공공업무의 기준가격으로 활용됩니디,세금 부과 기준 - 재산세<br>- 종합부동산세<br>- 양도소득세 일부 계산에 참고<br>- 취득세 등 감정평가의 기준입니다,국·공유지 매각/수용 기준 - 도로 개설 등으로 인한 공공 수용 시 보상 기준 가격입니다,개발 부담금 산정 - 토지 개발로 인해 발생한 개발이익 환수 계산의 기준입니다,기초행정 기준 - 기초생활보장 수급자 재산 평가<br>- 각종 행정자료, 통계에 활용합니다공시지가 ≠ 실거래가, 이유는 시간 차, 정책 목적, 산정 방식 차이 때문입니다공시지가는 세금 부과, 보상, 개발부담금 등 행정 목적의 기준 가격으로 사용됩니다정부는 시장 급등에도 공시지가를 천천히 올리는 경향이 있어, 차이는 필연적입니다
경제 / 부동산
25.09.27
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전세 주택 입주 전 하자보수 요구 가능한 사항인지
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,에어컨 설치 여부는 하자보수 대상이라기보단 옵션의 제공 여부 문제입니다따라서 반드시 제공받을 권리가 있다고 보긴 어렵습니다다만, 다른 세대와의 형평성 문제가 있으니 요청은 해볼 수 있습니다,공사자재 방치나 미마감 부위, 청소되지 않은 상태 등은 하자로 간주 가능하며, 계약 전이므로 정상 입주 상태로 보수 요구할 수 있습니다허그의 담당 부서(든든전세팀 등)에 공식적으로 문의 및 하자보수 요청서 제출 가능합니다일반적으로 계약 전에는 입주 전까지 정상 상태로 인도해달라고 요구하는 것이 표준 절차입니다문의를 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.27
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전세 연장 계약 관련된 질문 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2년을 연장했는데 만기전이라면 우선 임대인께 통보를 해야 합니다그러면 임대인이 가격과 여러가지 조건을 얘기하면 그조건에 방을 직접 내놓거나 임대인이 내놓거나 합니다만기전이면 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산 수수료도 임차인이 부담하셔야 합니다만기전에는 이런조건으로 이사를 하셔야 합니다
경제 / 부동산
25.09.27
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뉴스테이아파트 분양전환관련 문의입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.뉴스테이 아파트도 8년 후 분양전환이 가능합니다다만, 분양이 의무는 아니며, 소유자(시행사)의 재량입니다민간임대주택법상 분양 자체에 법적 문제는 없습니다질문자님이 거주 중이거나 관심 있는 단지의 시행사 또는 관리사무소에 분양 계획, 분양가 산정 방식, 우선분양 여부 등을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다한번 확인을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.27
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1시적 1주택 적용시기 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1가구1주택의 비과세요건은 2년보유,12억이하,실거주조건이면 살아야 합니다지금은 2주택인데 B아파트는 살때보다 더 내렸으니 그주택을 먼저 처분하면 양도세 낼것도 없고 A주택도 비과세 요건이 됩니다거기서 새로운 주택을 사게 된다면 새로운 주택을 산 날로부터 3년내에 A주택을 매도하면 일시적 2택이므로 A주택이 비과세가 됩니다부동산에서도 그런 플랜으로 절세를 하라는 얘기입니다세무사와 한번더 상담해보고 진행을 하시면 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.09.27
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요즘 부동산 서울만 주구장창 오르는데 괜찮나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울은 신규 공급이 제한적입니다재건축·재개발 규제, 인허가 지연 등으로 당장 입주 가능한 아파트가 많지 않습니다실수요 + 투자수요가 몰리면 당연히 가격이 급등합니다지방이나 수도권 외곽은 거래도 없고 가격도 빠지는 반면, 서울 핵심 지역은 투자 자산처럼 움직입니다특히 금리 인하 기대감이 생기면, 자산가들은 다시 서울 부동산으로 시선을 돌립니다정비사업 규제 완화, 용적률 상향, GTX 등의 호재가 많아서 앞으로 좋아질 것이라는 기대가 큽니다단기적으로는 서울 핵심지역은 상승세가 지속될 가능성이 있습니다중장기적으로는 금리, 정책, 경기 상황에 따라 급격한 조정 가능성도 절대 무시할 수 는 없지만 갑자기 폭락하지는 않을 것으로 봅니다특히 지금은 실수요자가 아닌 투자자라면, 상승에 너무 휩쓸리지 말고 리스크 관리가 중요할거 같습니다
경제 / 부동산
25.09.27
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집 매도시 기존 전세계약 특약 사항이 승계되는지 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,기본적으로 전세계약은 매매 시에도 유효하며, 신규 소유자는 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다이는 주택임대차보호법 제3조(임대차의 효력 등)에서 명시되어 있습니다 특약 사항도 임대차 계약의 일부이므로, 전세계약에 명시된 특약은 계약서에 명확히 기재되어 있고, 해당 특약이 일반적인 법률에 반하지 않는 한 매수인(새 집주인)에게도 승계됩니다,전세입자의 동의 없이도 대출(근저당권 설정)은 가능합니다다만, 세입자와의 임대차 계약 조건이나 등기부상 전세권 설정 여부 등에 따라 영향이 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.27
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