특수물건(유치권, 법정지상권 등)은 왜 위험하다고 하나요?

Question

부동산 경매에서 특수물건이라고 불리는 유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등이 설정된 경우 일반 물건보다 위험성이 크다고 하는데, 구체적으로 어떤 이유 때문인지 궁금합니다. 권리관계가 복잡하면 낙찰 후 예상하지 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있다고 들었습니다. 초보자가 접근하기 어려운 이유는 무엇인지, 실제로 어떤 문제들이 생길 수 있는지 자세히 알고 싶습니다. 또한 특수물건에 투자할 때 반드시 확인해야 할 사항에는 어떤 것들이 있는지도 궁금합니다.

유현심 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 경매에서 말하는 특수물건은 단순히 권리가 하나 더 붙어 있는 물건이 아니라, 낙찰자가 예상하지 못한 의무를 떠안거나 장기간 분쟁에 휘말릴 가능성이 높은 물건을 의미합니다일반 경매물건은 낙찰 후 소유권을 이전받고 점유자를 내보내면 끝나는 경우가 많습니다반면 특수물건은 낙찰 후에도 추가 비용, 소송, 협상, 권리정리 과정이 남아 있을 수 있습니다,특수물건 투자 시 반드시 확인할 사항,등기부등본 분석근저당권,가압류,압류,가처분,지상권,전세권말소기준권리가 무엇인지 확인해야 합니다,매각물건명세서가 가장 중요합니다반드시 확인할 내용은 인수 권리 존재 여부,임차인 현황,배당 요구 여부,대항력 여부입니다,현황조사서실제 점유자,점유 형태,사업장 운영 여부,현장 방문특수물건은 현장 확인이 거의 필수입니다유치권 현수막,점유 상태,공실 여부,무허가 건축물 존재 여부,인접 토지 사용 상태,예상 소송비용 포함입찰가 계산 시 단순히 낙찰가만 보지 말고명도비,소송비,협상비까지 포함한 총투자비용을 계산해야 합니다

김명석 · Answer

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>진행자 김명석입니다. 경매 업계에서 특수물건이라 불리는 것들은, 주로 법정지상권, 유치권, 지분매각, 대지권미등기, 대항력있는 임차인 등이 있습니다.법정지상권이 문제가 되는 사건은 주로 지상의 건물은 매각에서 제외된 토지만의 매각이고, 낙찰자는 토지 소유권만 취득합니다. 따라서 지상의 건물 소유자와의 분쟁은 불가피합니다. 반대로 건물만 낙찰받았다면 토지 소유자와의 분쟁이 기다리고 있습니다.또 유치권의 경우, 유치권이 성립하는 부동산을 낙찰을 받게 되면 유치권자가 주장하는 공사대금 채권을 별도로 물어주기 전에는 해당 부동산의 명도를 받을 수 없으므로 재산권 행사에 막대한 지장을 안게 됩니다.지분 매각의 경우 전체 부동산을 취득한 게 아니어서 완전한 재산권 행사를 위해서는 타지분권자와의 협의가 필요하며, 협의가 되지 않으면 공유물분할청구 소송을 통해 이를 해결해야 합니다.초보자는 이런 특수물건을 정리하는 일련의 프로세스를 숙지하고 있어야 단계별로 대응을 할 수 있기 때문에, 충분히 공부를 하고 접근을 하든지 아니면 경매 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법원 경매물건이 나오면 질문자님은 무엇부터 하시나요? 아마도 등기부를 통한 권리분석을 먼저 하시겠죠 예를 들면 해당 등기부에서 말소기준권리를 찾고 이를 기준으로 인수, 소멸권리를 나누어 입찰가능한 가격과 위험성을 판단하는 거요 그런데 이러한 등기부에 기재되지 않는 권리가 있어요, 바로 임차권과 유치권과 법정지상권이죠, 즉, 등기부에는 나와있지만 않지만 꼭 확인이 필요한 권리이죠, 문제는 임차권은 사실 말소권리기준으로 소멸, 인수가 달라질수 있고, 현황조사서등에 따라 임차인여부도 확인이 가능하죠,  그런데 유치권은 임장을 통해서만 알 수 있고, 해당 권리는 낙찰자에게 지급을 요구할수 있어 신수가 되는 권리라고 볼수 있죠, 법정지상권은 일정요건에 해당이 되는 경우 법규정에 따라 형성되는 권리이기에 당연히 목적물에 따라 따라간다고 할수 있죠, 만약 이를 모르고 낙찰받았다가는 인수권리로 인해 비용부담이 커지고 결국 매각대금납입을 포기하고 입찰보증금을 날리게 되는 것이죠,

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.유치권, 법정지상권, 선순위 임차권등이 있다는 말은 낙찰을 받아도 그러한 권리를 인수를 하게 되면 낙찰을 받는 부동산에 대해서 온전하게 사용 및 수익, 처분을 하지 못하기 때문입니다. 예를 들어 유치권이 있는 부동산을 낙찰을 받게 되면해당 유치권자에게 공사비 전액을 따로 주어야 유치권행사를 멈추게 됩니다. 또한 법정지상권도 토지를 받았는데 해당 건물에 법정지상권이 있어서 나의 토지에 건물 철거를 하지 못하고 건물주에게 권리를 인정을 해줘야 하는 문제등 추가적인 금액이 들 수 있기 때문에 그러한 것들이 있을 경우 유찰이 많이 되는 것이라 볼 수 있습니다.감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.일반 경매 물건은 권리관계가 단순해서 낙찰 후 명도와 활용이 예측 가능한 편입니다만 특수물건은 점유자, 선순위 관리자, 토지와 건물의 분리 소유, 대항력 여부가 얽혀 있어 낙출 후 바로 내 마음대로 사용할 수 없는 경우가 많습니다.특히 유치권은 실제 점유가 있는지 채권이 진짜 존재하는지 허위나 과장 주장인지를 따져야 해서 겉으로 보기보다 훨씬 복잡합니다.감사합니다.