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답변 내역

주택자금대출계획서 작성 중 문의 사항이 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세보증금 2.4억은 과다하게 보는 수준은 아닙니다특히 서울 및 수도권 전세 시세를 감안하면, 1억 후반~2억 중반 전세는 일반적인 수준입니다질문자님의 근무경력, 연소득, 나이 등을 고려할 때, 자연스러운 자금 흐름으로 판단될 수 있는 범주입니다,기존주택 처분금 항목에는 실제로 반환받는 보증금 전체(2.4억)를 기재하시면 맞습니다단, 계획서에 추가로 ‘차입금’ 또는 ‘금융기관 대출’ 항목에도 과거 전세대출 1.2억을 적으실 필요는 없습니다이미 해당 자금은 전세 살던 시점에 사용됐고, 지금 반환받는 전세보증금은 총액 기준이기 때문입니다예외: 다만, 해당 전세대출이 현재도 상환 중이거나, 상환 계획이 자금조달에 영향을 준다면, 별도 항목(예: 금융부채 상환 등)에 언급해주는 게 좋습니다,가장 안전한 방법은 차용증 작성 + ‘차입금’ 항목 기재입니다
경제 / 부동산
25.09.20
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재건축은 평균적으로 조합설립이후 얼마나걸리나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 사업은 단계가 많고 절차가 복잡하기 때문에, 평균적인 소요 기간도 꽤 깁니다평균적으로 조합 설립 이후 완공까지 걸리는 시간은 약 8~10년 정도입니다하지만 이건 일반적인 경우이고, 상황에 따라 더 빨리 진행되거나 훨씬 지연될 수도 있습니다서울 강남권은 특히 더 오래 걸리는 경우가 많습니다규제가 많고 땅값이 높기 때문입니다시공사가 선정되고 사업시행인가까지 완료되면 속도가 빨라지는 편이고2020년대 중반 이후 일부 규제 완화로 진행 속도가 개선된 사례도 있습니다
경제 / 부동산
25.09.20
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전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 에스크로 제도는 세입자가 집주인에게 직접 전세금을 주는 대신, 제3자인 금융기관(에스크로 기관)에 전세금을 예치해 두는 방식입니다이 제도를 통해 세입자의 전세금 반환을 보다 안전하게 보장할 수 있습니다세입자가 전세금을 은행 등 지정된 기관에 맡기고, 집주인은 계약 조건을 충족해야 그 돈을 받을 수 있는 구조입니다만약 집주인이 문제가 생기거나 전세 사기가 발생해도, 에스크로 계좌에 예치된 돈은 법적으로 보호되기 때문에 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아지는 것입니다최근 몇 년간 깡통전세, 역전세난, 전세사기 등 전세제도의 문제점이 사회적 이슈로 부각되면서, 세입자 보호 장치로서 이 제도가 주목받고 있습니다지금까지는 전세보증금을 임대인이 즉시 받아서 대출 상환이나 추가 투자에 사용할 수 있었습니다하지만 에스크로 제도 도입 시, 보증금을 바로 못 받게 되면 임대인은 초기 자금 조달이 어려워집니다따라서 임대인들이 월세로 전환하려는 움직임이 커질 수 있습니다에스크로 조건이 까다로워지면, 보증금이 묶이고 리스크도 커진다고 판단한 임대인이 전세 공급을 줄이게 될 수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.20
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재건축 예정인 아파트에 투자할 때 주의사항은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 단지는 사업 지연 조합 갈등, 인허가 문제로 수년 지연 가능성이 있습니다건축비, PF이자 상승 시 수천만~수억원의 추가 부담이 발생할수 있고 입주권 미확보로 조합원 자격이 없으면 일반분양 대상이 될 수도 있어서 조합원 매물인지 잘확인을 하셔야 합니다재건축 예정 아파트는 고수익 고위험 투자입니다사업 단계, 안전진단, 조합원 지위, 추가분담금 등 핵심 리스크를 반드시 체크하고,믿을 수 있는 전문가(세무사, 부동산 컨설턴트, 법무사 등)의 자문을 받는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
25.09.20
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오피스텔 일반임대사업자를 주택임대사업자로 변경시 양도세 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔이 실제로 주거용으로 사용 중이라면, 주택임대사업자로 등록해도 절세에 큰 도움이 되지 않습니다반대로, 오피스텔을 사무실로 전환하고 관련 증빙을 갖춘다면, 주택 수 제외 가능성이 높아집니다 필히 세무상담을 해보시고 절세를 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.20
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검딘신도시쪽 아라역 부근 새 아파트 쪽으로 가려하는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,검단 센트레빌 에듀시티 서구 당하동, 아라역 생활권. 1호선 연장선 아라역 가깝습니다 인근에 인천 아라초(협의 중), 아라중·고교 및 유치원 예정이고 유치원부터 고등학교까지 통학 가능성이 높은 쿼드러플 학세권입니다대단지(1,500여 세대), 생활 인프라 계획도 좋고 커뮤니티 시설 많습니다다만 분양/입주시기 및 실제 학교 개교 시점 확인 필요합니다,우미린 더 헤리티지 아라역 도보권 (7분)이며 계양천 뷰, 수변공원 인접 등 쾌적함합니다 초등·중·고가 어느 정도 형성된 지역, 도보 통학 조건 비교적 좋고 다만 학교 거리/학급 규모 등 구체 조건 확인 필요합니다새 아파트라 관리 및 시설이 양호하고 역세권+공원+뷰 조합이 괜찮습니다가격 상승 추세 있습니다,검단신도시 모아엘가 그랑데 원당동 아라역 근처이고 역세권 소구력 있습니다비교적 주변 학교들과의 거리 괜찮고 학군 형성 중인 곳이다 보니 교육관련 인프라 확충 중이며 입주 연차가 조금 있고, 가격대도 올라간 상태입니다기존 단지라서 새 아파트 특성이 다소 덜할 수 있습니다GTX‑D 노선 및 서울 5호선 연장 등 큰 광역철도/지하철 연장 계획들이 검단·계양 쪽 노선으로 검토 중이라고 합니다검단호수공원 주변에 기존의 KTX 정차역 계획이 확정된 바는 없다고 합니다
경제 / 부동산
25.09.20
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월세,전세 부동산 중계수수료는 얼마일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금 3,000만 원월세 80만 원환산보증금 1억 1,000만 원적용 요율 0.3% (최대)중개보수 33만 원(부가세별도)임대인,임차인 각각 부담입니다
경제 / 부동산
25.09.20
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상가 주택에서 구분 등기 할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상가주택 구분등기 가능? 구조상 가능하면 가능하지만 단 전층 등기 조건 붙을 수 있습니다,대지지분 자의로 조정 가능? 불가, 법적으로 면적 기준에 따라 자동 산정됩니다,다락 포함해서 주택 면적 늘리기? 다락은 대부분 면적에 미포함, 실효성 없습니다대지 비율 자의로 주택에 50% 책정 시 법적으로 등기 어려울 수 있고, 매수자 거부 가능성 큽니다,양도세 비과세에 영향? 주택 면적과 대지권 비율 기준으로 판단, 잘못 나누면 비과세 혜택 못 받습니다1. 건축사/법무사/세무사와 사전 상담 필수2. 대지권 배분을 자의적으로 하지 말고, 정식 계산으로 명확히 할 것3. 양도세 비과세 요건 판단은 반드시 세무 전문가 통해 수치 계산 받으시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.20
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오산 신축아파트 2년차 아파트 매매 가격 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전반적으로 약보합 혹은 소폭 하락 조정 가능성 있음의 분위기가 더 강해 보입니다특히 매도자 호가 수준의 매매가는 오래 붙어 있고 거래 체결은 적은 곳 많습니다가격 인하 요구가 생길 가능성 있습니다좋은 입지 + 높은 층 + 향 좋은 조건이면 유지 또는 약간 상승 가능성 있지만, 조건이 좀 떨어지는 쪽이면 조정 압력이 클거 같습니다
경제 / 부동산
25.09.20
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(긴급 ㅠㅠ) 아파트 매매 계약 관련 추가 질문입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.채권최고액이 많을 경우에는 대개 중도금 지급 시점에 맞춰 매도인의 기존 대출 일부를 상환하고,그에 따라 근저당 일부를 말소합니다이후 잔금일에 잔여 대출을 상환하고 근저당을 모두 말소 후 소유권 이전이 진행됩니다핵심은 돈을 지급하는 단계마다 담보 위험도 비례해서 줄어드는 구조를 만드는 것입니다등기부등본으로 실시간 말소 여부 확인 후 다음 단계 진행이 필수입니다
경제 / 부동산
25.09.20
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