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소유권이전등기 접수 후 전세계약 진행
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소유권 이전은 등기 접수만으로는 완성되지 않으며, 등기가 실제로 완료되어야만 소유권이 법적으로 이전됩니다등기소에 서류가 접수되었다는 의미일 뿐, 아직 법적으로 소유권자가 바뀐 상태는 아닙니다등기 공무원이 심사 후에 소유권을 새로이 등기부에 등록한 상태. 이때부터 법적으로 소유권자가 변경됩니다따라서 접수만 되어 있는 상태의 임대인은 법적으로 아직 소유자가 아닙니다임대인이 아직 법적 소유자가 아니므로, 전세계약을 체결하고 보증금을 받는 것이 법률상 권한이 없는 행위가 될 수 있습니다만약 등기가 기각되거나, 지연, 가등기, 가압류 등의 선순위 권리가 개입되면, 전세보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다가장 안전한 방법은 등기 완료 확인 후에 계약하는 것이 가장 안전합니다
경제 / 부동산
25.08.19
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아랫집에서 누수가 발생했다는데 윗집이 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.누수의 원인이 윗집(질문자님)의 과실이면 보상 책임이 있습니다하지만, 자연적 노후나 공동구(공용 부분) 문제라면 입주자대표회의(관리주체) 또는 시공사/공용부 유지 책임자에게 책임이 있습니다공용 부분 하자인지, 전유부 문제인지 전문가한테 감정 의뢰를 요청하시기 바랍니다입주자대표회의/관리사무소에서 하자 감정 또는 기술사 파견을 해야 합니다책임 범위가 명확해지기 전까지는 보상 확답을 하지말고 감정 결과에 따라 결정하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.08.19
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1주택자가 본인 소유 아파트로 대출 가능항가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조건에 따라 주택담보대출(생활안정자금) 가능성은 있습니다다만 규제지역 여부, 주택가격, 보유주택 수, 소득 등에 따라 대출 한도와 가능 여부가 달라집니다비거주 주택은 대출 심사 기준이 더 까다로울 수 있습니다은행에 따라 실거주 요건 요구 가능성도 있으니 사전 상담이 필수입니다전세보증금이 클수록 실제 가능 대출금은 줄어들수 있으니 은행 상담을 받아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.08.19
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근저당권 말소 셀프로 하려는데 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 등기부등본상 건물 등기는 없고,토지에만 근저당권이 남아 있으므로,말소 대상은 토지만 해당됩니다즉, 셀프 말소를 진행하실 때는토지 등기부만 확인하시면 되고건물은 이미 멸실 + 공동담보 소멸 상태이므로 따로 말소할 것이 없습니다
경제 / 부동산
25.08.19
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상가 월세 부동산 독점계약시 양수양도
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상가 월세에 대해 부동산과 독점(전속) 중개계약을 맺은 경우, 해당 계약 기간 내에는 양수양도도 그 부동산을 통해서만 진행하는 것이 원칙입니다전속 중개계약은 말 그대로, 특정 중개사무소에만 거래를 맡기는 계약입니다일정 기간 동안은 다른 부동산이나 개인거래 금지계약서에 따라, 계약자가 직접 양수인을 구해도 해당 부동산을 통해 거래해야 할 의무가 있음보통 계약서에 자체거래 시에도 수수료 지급 등의 조항이 들어가 있음일반적으로 임대차 계약의 양수양도는 새로운 임차인이 계약을 이어받는 것이기 때문에,새로운 임차인과의 계약도 신규 거래로 간주됩니다따라서 전속 중개계약 기간 내라면임차권 양도도 독점 계약의 범위 안에 포함되고 즉, 그 부동산을 통해서만 양수인을 계약할 수 있습니다
경제 / 부동산
25.08.19
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부동산 대필료 관련 문의드립니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.단순히 대필만 해줄때 33만원을 요구하면 좀많은거 같습니다직인이 들어가고 연장계약이라면 몰라도 부동산 사장님과 협의를 하시기 바랍니다지난번 수준으로 했으면 좋겠다고 잘말씀을 드려서 하시는 것이 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.08.19
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임차권 등기 신청을 위해 필요한 것들이 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세계약이 만료되었거나, 갱신을 거절했는데 보증금을 반환받지 못한 상태일 것임차주택에 거주 중이거나, 거주하고 있다가 퇴거 예정일 것,준비 서류1. 임대차계약서2. 전입세대 열람내역 (주민센터에서 발급)3. 확정일자 받은 임대차계약서 사본4. 거주 사실 증명 자료 (등본, 공과금 납부 내역 등)5. 임차권등기명령 신청서 (법원 양식)6. 부동산 등기부등본7. 보증금 미반환 사실을 증명할 자료 (통장 거래내역 등)신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원 등기과에 제출합니다,대출 명의가 세입자(중기청 전세대출 등)인 경우당연히 본인이 연체이자를 부담해야 합니다(임대인의 보증금 반환 지연이 원인이지만, 법적으로 분리된 문제입니다.)그래서 만기 이후에는 대출 연장하지 말고 상환 처리 후 보증금 반환 소송 등 강경 대응도 검토해야 합니다,가능합니다임차권 등기 이후 퇴거하고 새로운 집에 전입신고를 해도 기존 집에 대한 보증금 반환청구권과 우선변제권은 유지됩니다단, 임차권등기 신청은 퇴거 전에 해야 보호됩니다.,임차권등기 이후 실제 거주를 하지 않으면,이후 발생하는 공과금, 관리비 등은 임대인의 부담입니다.단, 실제로 퇴거하지 않고 머물고 있다면 세입자가 부담해야 합니다따라서 임차권 등기 이후엔 가능한 한 실제 퇴거 후 전입신고도 해야 부담이 없어집니다,퇴거 전 신청, 보증보험 여부 확인, 녹취/기록 확보, 필요시 소송 진행하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.08.19
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주택담보대출시 특약사항에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서에 대출 미승인 시 계약 해제 및 계약금 반환 특약이 없다면매수인의 대출 부결(한도 부족 포함)은 개인 사정에 해당하여 계약금을 돌려받지 못하는 게 원칙입니다대출이 안 나오면 계약금 돌려줘야 한다는 일반 원칙은 존재하지 않습니다특약이 있으면 계약금 반환 가능, 없으면 원칙적으로 매수인 귀책으로 계약금 몰수 대상입니다계약 전에는 항상 대출 가능 여부 확인 또는 대출 관련 특약을 필수로 기재해야 합니다
경제 / 부동산
25.08.19
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중학교 친구들 모임 회비를 내야 할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.회비는 보통 참석이 확정된 인원을 기준으로 걷는 게 일반적입니다특히 자영업 환경처럼 일정이 유동적인 경우, 참석 불확정자는 빠지는 게 맞습니다정해진 사람만 참석하는 모임에 굳이 회비를 내는 건 부담만 주고 억울함만 쌓일 수 있습니다질문자님은 일정이 유동적이라 미리 참석 여부를 확정하기가 어렵고 회비를 미리 걷는 방식보다는, 참석 가능할 때 그때 내는 게 좋을 것 같다고 얘기를 하시면 될거 같습니다회비는 서로가 부담이 되지 않는선에서 걷는것이 좋습니다
경제 / 부동산
25.08.19
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이런 상태면 전입신고 먼저 하는게 맞을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고는 기존 세입자 전출 후에 해야 안전합니다기존 세입자가 전출하지 않은 상태에서 전입신고를 하면, 등본상 세대가 겹쳐 대출 심사에 부정적 영향을 줄 수 있습니다공휴일이라면 다음 영업일에 신고하고 대출 실행해도 무방합니다대출 심사에서 등본상 세대 겹침은 리스크라서 피하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.08.19
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