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보증보험 불가시 전세권 설정해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증보험 불가 시 전세권 설정은 대안이 될 수 있지만, 보증보험만큼 안전하진 않습니다보증보험이 안 될 경우를 대비해 계약서에 보증보험 불가 시 계약 파기 조항을 넣으신 건 매우 잘하신 판단입니다기숙사 사용 중인 다른 임차인의 본인확인 거부로 보증보험이 어려운 경우는 흔히 있는 문제이며, 현실적 대안으로는:전세권 설정 + 확정일자 + 전입신고 조합이 어느 정도 안전성을 확보해줍니다다만 건물 성격이 복합적(기숙사+법인소유)일 경우, 추후 경매 등에서 우선변제권이나 대항력 확보에 주의가 필요합니다
경제 / 부동산
25.06.28
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월세로 들어가는 집 신탁대출이 뭔가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집을 은행 같은 신탁회사에 맡겨놓고, 그 담보로 집주인이 대출을 받는 것입니다집주인이 집을 자기 이름으로 갖고 있지 않고,신탁회사(예: 하나자산신탁, 한국자산신탁 등)에 이 집 관리 좀 대신해주세요라고 맡긴 것입니다그리고 신탁회사를 통해 은행에서 대출을 받습니다즉, 겉으로는 집주인이지만, 법적 소유권은 신탁회사에 있고원칙적으로는 거래할 수 있지만, 반드시 아래 3가지 조건을 확인해야 합니다,반드시 확인해야 할 것은신탁회사 동의서 받기 계약할 때 신탁회사의 임대차 동의서가 꼭 필요합니다없으면 계약 무효 가능성도 있습니다전입신고 + 확정일자 월세라도 전입신고 + 확정일자 받으면 보증금 일부는 보호 가능합니다등기부등본 확인 집이 신탁 등기인지, 대출 얼마나 있는지 확인이 필수입니다중개사 통해 받아보시기 바랍니다이 집은 집주인이 자기 이름으로 집을 안 갖고 있고,은행 비슷한 신탁회사에 맡겨놓은 상태이고 대신 맡긴 집을 담보로 돈을 빌린 건데,집주인이 대출을 못 갚으면 집이 넘어갈 수 있고,우리 보증금도 위험할 수 있으니까신탁회사가 월세 계약을 허락했다는 동의서 받아서 계약을 하는것이라고 부모님께 말씀을 드려보세요
경제 / 부동산
25.06.28
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뷰좋고 평수가 좀 넓은 집이어도 전입이 안되면 보증금 못돌려받나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고가 안 되어 있으면, 실제로 거주하더라도 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다오피스텔이든 빌라든 임차인이 보증금을 보호받기 위해선 전입신고와 확정일자가 핵심 요건입니다아무리 집이 좋아도, 이 요건을 갖추지 않으면 법적으로 보증금 우선 변제권을 상실할 수 있습니다만약에 경매에 들어갔는데 전입신고와 확정일자가 안되어 있다면 본인이 그집에 거주한다는 근거가 없으므로 그런 결과가 나올수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.28
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안녕하세요. 청약당첨되서 집을 샀습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약으로 분양받은 아파트는 취득일(등기일)을 기준으로 주택 보유 수가 늘어나게 됩니다분양 받은 아파트도 보유 주택 수에 포함됩니다.입주하지 않아도, 등기 후에는 1주택 추가로 간주됩니다이 경우 다주택자로 간주되어 종부세 과세 대상이 될 수 있습니다 (시가 합산 약 12억 초과 시 부과)입주를 안 하더라도 등기를 하면 세금 계산에 포함됩니다가능하다면, 기존 주택을 먼저 매도하고 신규 아파트로 전입하는 방식이 세금 상 가장 유리합니다조정대상지역 여부, 집값, 가족 보유 주택 여부 등도 변수이니 상황에 따라 전략이 달라집니다
경제 / 부동산
25.06.28
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빌라전세 오래살면 도배장판 세대주가 해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세로 빌라에 5년 이상 거주했을 경우, 도배·장판·타일 등 노후화된 부분에 대한 수리 책임이 누구에게 있는지는 상황에 따라 달라질 수 있습니다기본원칙은 유지·보수 책임은 집주인(임대인)에게 있습니다 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있으며, 임대 기간 동안 목적물을 유지·보존할 책임이 있습니다따라서 자연적인 노후화(=통상적인 사용으로 인한 마모)에 대해서는 원칙적으로 집주인(임대인)이 수리하거나 교체해줘야 합니다.임차인의 책임이 될때는 고의나 과실로 망가뜨렸을 경우 변상을 해야 합니다,무거운 가구를 끌어서 장판이 찢어졌거나, 벽에 못질을 많이 해서 손상된 경우 등,임대차 계약서에 도배·장판은 임차인이 부담한다는 명시가 있을 경우이런 특약은 유효할 수 있습니다단, 공정한 범위 내에서만 인정됩니다
경제 / 부동산
25.06.28
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해수부 부산 이전 실현가능한 공약일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이재명 대통령은 국무회의에서 해수부 부산 이전 준비를 신속히 진행하라고 지시했고, 부산 이전 계획은 선거 공약에서 정부 정책으로 격상된 상태입니다 부산시는 해수부, HMM, 해사법원, 동남권 투자은행 설립 등 해양수도 부산 공약에 기대감을 드러내고 있습니다 부산 시민을 향한 정치 쇼 비판이 나오고 있으며, 2000년대 노무현 정부 시절에도 이전이 백지화된 전례가 강조되고 있습니다 충청권(충북, 대전, 세종 등) 지방의회는 이전 철회를 촉구하며 세종시 행정수도 완성을 요구하고 있습니다 노조와 공무원들은 이전에 반대하고 있으며, 특히 정책기획·협업 효율 저하,가정 불편,전문성 약화 등을 이유로 전면 이전 대신 기능 이원화를 제안하고 있습니다 내부 설문에 따르면 80–86% 공무원이 반대하는 것으로 알려져 있습니다 넘어야 할 과제들이 많은거 같습니다
경제 / 부동산
25.06.28
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이번 수도권 대출 규제는 오피스텔이나 빌라도 포함인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 구입을 위한 대출은 LTV와 DSR 두 방향 모두에서 강력하게 제한되고 있습니다오피스텔이나 빌라 같은 비주택은 현재 LTV 규제는 비교적 느슨하지만, DSR 적용은 이미 시작되어 7월엔 더욱 엄격해질 예정입니다실수요자(내가 살 집)와 수익형 투자용의 대출 접근성이 모두 줄어들 것으로 보이며,특히 자금 흐름 관리(DSR)가 더욱 중요해졌습니다
경제 / 부동산
25.06.28
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전세집 전세대출 다 갚아도될까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세대출은 언제든지 전액 상환 가능합니다 (중도상환수수료 거의 없음)상환 후 전세계약서 수정은 필요하지 않고다만 은행의 전세권 말소 등기는 따로 처리해야 합니다 상환 전, 비상금과 현금 흐름을 꼭 점검하시고 신혼부부 전세대출의 혜택(저금리 등)을 유지할 수 있으면 굳이 갚지 않는 것도 전략일 수 있습니다---
경제 / 부동산
25.06.28
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농지 경매는 농업인이 아니더라도 할 수 있나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경매 입찰 자체는 누구나 할 수 있습니다농업인이 아니더라도 농지에 대한 경매 입찰과 낙찰은 가능합니다하지만 중요한 건 낙찰 후 소유권 이전 등기를 하기 위해 필요한 요건입니다농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요합니다농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명(농취증)을 시·군·구청에서 발급받아야 합니다즉, 농업인이 아니어도 농지를 취득할 수는 있지만, 영농 계획이 있어야 하고 이를 인정받아야만 등기이전이 가능합니다,낙찰 전에 해당 농지가 농지취득자격증명이 필요한지 꼭 확인하세요,지자체 농지과나 읍·면·동사무소에 연락하면 영농계획서 작성과 요건에 대해 친절히 안내해 줍니다,필요시 농업회사법인 또는 공동경작 형태로 우회 방법을 활용하는 경우도 있으나, 꼼꼼한 법적 검토가 필요합니다잘알아보고 경매에 참여해 보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.28
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부모님이 오피스텔을 구매하시려고 하는데 안전할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트와 달리 오피스텔은 유동성(매매 거래 속도)이 느립니다투자자 수요가 제한적이고, 전용면적도 작아 실수요자 선호도 낮은 편입니다10년 이상 지나면 노후화로 인해 매매가 하락하거나 안 팔리는 경우도 많습니다취득세는 건축법에. 따라 4.6% 적용됩니다경우에 따라 부가세 환급 불가일수도 있습니더주택 수 포함 여부에 따라 종부세, 보유세 영향 가능성 있습니다최근 국세청은 오피스텔 거주·임대용 사용 시 주택으로 간주하여 세금 부과를 강화하고 있습니다원룸 임대는 공실 리스크 외에도 세입자 관리·수리·하자 대응 등 손이 많이 갑니다피해야 될 오피스텔은 신축이 아닌 10년 이상 된 오피스텔,유동성 낮은 지역(거래 거의 없는 곳),부모님이 직접 관리하셔야 하는 상황,전체 자산의 절대 다수를 몰아 투자하는 경우는 피하시는게 좋습니다판단을 잘해서 결정하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.28
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