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월세후갭투예정 신혼부부 세대주세대원표기
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,누가 세대주가 될지 결정하는 것은 자유이나, 대출, 청약, 세제 혜택 등에 따라 유불리가 있을 수 있습니다,주택구입 시 대출을 받을 사람(주로 소득이 높은 쪽)을 세대주로 설정하는 것이 유리합니다.청약을 고려 중이라면 청약을 넣을 사람을 세대주로 지정하는 게 유리합니다,일반 은행 대출(일반 주담대, 갭투용 담보대출 등)은 대출자의 명의와 담보제공자가 일치하면 됩니다세대주와 반드시 일치할 필요는 없습니다단, 정책대출은 대체로 세대주(또는 세대주 예정자)이어야 신청 자격이 되는 경우가 많습니다,월세보증금대출(전월세보증금대출)은 신용대출 또는 임대차보증금 담보대출로 분류됩니다매수하려는 주택에 대한 담보대출과는 별도이며, 그 주택에 근저당이 잡히는 건 아닙니다그러나 총 부채 원리금 상환비율(DSR) 계산 시에는 영향을 줍니다갭투자용 주택에 대한 주담대 한도에는 직접 영향이 없고 전체 DSR 한도 내에서 대출 가능 금액은 줄어들 수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.24
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신생아특례대출 1주택자 이사방법?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대한민국 기준, 신생아 특례대출(구입자금)은 기본적으로 무주택자 또는 1주택자(대환 대출 형태)에게 적용됩니다1주택 보유 상태에서 더 넓은 집으로 이사하시려면 기존 집을 먼저 완전 매도해서 무주택이 된 후,신생아 특례대출로 신규로 매수 해야 합니다또는 동시 매매 방식으로 일시적 2주택 발생 후, 새 집 담보대출을 받고, 매도 완료되면 신생아 특례대출로 대환하는 방식으로 해도 됩니다
경제 / 부동산
25.06.24
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부동산 전월세 중개수수료 계산방법은 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 전월세 중개수수료는 거래 형태(전세 vs 월세), 금액, 지역에 따라 다르게 적용되고 대한민국 기준으로 국토교통부에서 정한 중개보수 요율표를 바탕으로 계산하며, 전세와 월세는 계산 방식이 약간 다릅니다중개수수료 = 거래금액 × 요율 (상한선 내 협의 가능)거래금액 = 전세보증금전세보증금 구간 요율 상한 (공인중개사와 협의 가능)5천만 원 미만 0.5% 이하5천만 ~ 2억 원 미만 0.4% 이하2억 원 이상 0.3% 이하 또는 지역별 조례 적용월세는 단순히 월 금액만 고려하지 않고 환산보증금(월세 포함)으로 계산합니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 이 공식은 월세를 보증금으로 환산한 형태입니다. (100배 기준은 국토부 권장 기준)만약 보증금 1,000만 원 / 월세 100만 원→ 환산보증금 = 1,000 + (100 × 100) = 1억 1,000만 원→ 요율 구간: 1억~3억 → 요율 상한 0.4%→ 수수료 최대 = 1억 1천 × 0.004 = 44만 원입니다
경제 / 부동산
25.06.24
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토스전세자금대출 중복전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,가능합니다.현행 주민등록법상 동일 주소지에 둘 이상의 세대가 전입신고를 하는 것이 가능합니다이 경우 중복 전입으로 처리되며, 행정상 불이익은 없습니다.단, 기존 전입자가 주소지에서 실제로 거주 중임을 주장할 경우 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다이럴 경우, 실제 거주 여부 등을 두고 다툼이 발생할 수도 있지만, 대체로 세입자는 임대차 계약서와 실제 거주 사실을 근거로 전입신고가 가능합니다,등본상 주소 이전이 되어 있어야 합니다(전입신고가 되어 있어야 함)임대차계약서 + 확정일자 부여 여부등본 제출 시 전입자 이름이 겹친다고 해서 대출 자체에 자동으로 문제가 생기지는 않습니다다만, 은행 측에서 추가 소명 요청을 할 수는 있고 이 경우, 실제 거주 증빙(임대차계약서, 관리비 납부 내역 등)을 제출하면 대부분 해결됩니다,잔금치르면 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다거기다 확정일자를 갖춰야 우선변제권이 생기므로 이둘은 필히 동시에 갖춰야 합니다,상황을 정리한 간단한 소명서와 함께 임대차계약서, 확정일자 서류, 입주 사진 등을 첨부하면 더 확실합니다
경제 / 부동산
25.06.24
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아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택 가격이 급등할 경우, 실수요자(무주택자 등)가 집을 구입하기 어려워지므로 가격 안정을 유도하려는 목적입니다 고분양가 책정을 통한 시세 차익 기대 수요를 억제합니다예를 들어, 서울 강남·서초·마포 등은 민간택지라도 분양가 상한제가 적용되는 경우가 있습니다어떻게 가격이 정해지는지는택지비 + 건축비 + 가산비용 등을 합산하여, 정부 기준에 따라 결정되고지자체 내 분양가심사위원회에서 검토 및 승인을 하게 됩니다
경제 / 부동산
25.06.24
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해양수산부가 부산으로 이전되면 부산 부동산 가격은 오를까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해양수산부의 부산 이전은 부산 부동산 가격에 어느 정도 긍정적인 영향을 줄 수 있지만 영향은 제한적이며, 전 지역이 아닌 특정 지역(이전 대상지 중심)에 집중될 가능성이 큽니다투자 관점에서 보면, 이전 위치가 확정되고 그 주변의 공급 계획, 인프라 개선, 교통 확장 등이 병행될 경우에 상승 여력이 생길 수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.24
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일본의 금리 정책이 부동산 시장에 미친 영향에 대하여 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.장기 초저금리 정책은 도쿄 등 주요 도시의 부동산 가격 급등과 외국인 투자 활성화를 촉진하고 있고 최근 BOJ의 금리 인상은 대출비용과 수익률 구조에 변화를 주지만, 시장 전반의 급격한 위축 없이 안정적 조정 단계로 진입하는 모습이라고 합니다향후에는 도시 중심자산을 중심으로 수요 견조, 구조적 자산(물류·멀티패밀리) 선호 지속, 엔화 및 금리 변동에 따른 외국인 자금 흐름 모니터링이 중요할 것으로 본다고 합니다
경제 / 부동산
25.06.24
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모아주택관련 기사가 많던데 모아주택이란 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.최근 기사에서 자주 등장하는 모아주택은 서울시가 추진하고 있는 소규모 주택정비 사업의 일종입니다전통적인 재개발과는 다른 방식이며, 특히 낮은 건축밀도 지역이나 정비구역 해제 지역에서 주로 사용되는 새로운 정비 방식입니다모아주택은 좁은 필지(개별 단독주택, 소규모 건물 등)를 모아 하나의 큰 필지로 만들어 공동주택(아파트 등)으로 개발하는 소규모 정비사업입니다서울시가 2022년부터 본격 추진 중이며, 재개발보다는 규제가 덜하고 절차가 빠릅니다모아주택은 재개발 수준의 대단지나 상업시설 복합 개발은 어렵고 개별 필지간 협의 실패 시 사업 진행 어렵습니다수익률이 일반 재개발보다 낮을 수 있습니다기존 재개발처럼 토지를 수용하고 보상하는 방식이 아니라, 기존 주택·토지 소유주가 사업에 참여하여 공동주택을 신축하고 그 수익을 배분받는 형태입니다서울시의 행정적 지원과 규제 완화로, 절차가 빠르고 부담이 적은 장점이 있지만, 대규모 수익은 기대하기 어려운 단점도 있습니다
경제 / 부동산
25.06.24
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실측비용 얼마나 들까요?? 대지192평입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실측을 해보야 정확한 비용을 알겠지만 192평 대지 기준 실측비용은 보통 50만 ~ 100만 원 내외라고 합니다울타리 설치 전이라면 지금 실측을 진행하는 것이 훨씬 경제적이고 안전한 선택입니다특히 도로가 나라땅이라면 경계 오차에 따른 불법 점용 문제가 생길 수 있어 꼭 측량을 권장드립니다.측량 결과는 법적 효력이 있으므로 반드시 공식 측량 기관(LX 등) 통해 진행하시는것이 좋고 울타리는 도로경계선에서 일정 여유(30~50cm) 두고 설치하는 게 안전하다고 합니다실측 후에는 측량 결과 도면 + 사진을 잘 보관하시는 게 좋습니다(혹시 모를 분쟁 대비용)
경제 / 부동산
25.06.24
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아파트 청약 용어에 관해 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,공지민 = 공지된 민간 일반공급 대상자쉽게 말해, 특별공급이 아닌 일반공급 물량 중에서도 특정 조건이 명시된 대상자를 의미합니다예) 신혼부부, 생애최초, 다자녀가구 등의 특별공급 외 일반 1순위 대상보통은 일반공급(1순위) 자격자에 해당합니다,임의공 = 임의로 공급하는 물량, 즉 기존 특별공급이 아닌 기타 공급 물량입니다예를 들어, 당첨자 미계약분이나 잔여세대가 생겼을 때 건설사 또는 지자체 재량으로 공급하는 경우특별공급 또는 일반공급과는 별도 절차로 진행된다고 합니다주로 무순위 청약, 잔여세대 선착순 공급 시 사용됩니다
경제 / 부동산
25.06.24
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