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답변 내역

청약 당첨 후 잔금 대출 규제 기준일, 사업자 주택담보 대출 가능한가요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,잔금대출 실행 시점에 시행 중인 규제가 적용됩니다즉, 청약공고일, 당첨일, 계약일이 아니라실제로 잔금대출을 실행하는 날의 규정이 기준입니다.따라서, 향후 규제가 완화되거나 강화되면 그 기준이 그대로 적용됩니다,잔금대출 시점에 개인사업자로 등록되어 있고, 실제 사업 활동을 하고 있다면,사업자 명의로 주택담보대출(소위 ‘사업자 대출’)이 가능합니다,일반적인 금융기관에서는 동일한 규제를 받습니다대출규제의 핵심은 대출 종류보다 담보 대상이 주택이냐입니다따라서 사업자 명의 주택담보대출도주택담보대출로 분류되어, 규제 대상이 됩니다,잔금대출은 소유자 명의로만 가능합니다청약 당첨자(계약자)가 남편이면, 잔금대출도 남편 명의로만 가능합니다아내 명의로 대출을 받으려면, 계약서가 공동명의 또는 아내 단독명의여야 합니다
경제 / 부동산
25.09.22
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아파트 리모델링사업시 사업 후 주거지는 그대로 인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조합에서 리모델링 설계안을 마련할 때,기존 세대의 평형, 방향, 라인, 동을 고려해 최대한 동일 위치로 배정하려 노력합니다하지만 증축으로 인해 평면이 변경되거나, 신규 세대수가 늘어나는 경우에는 재배정이 필요한 경우가 많습니다특히 추가 세대 분양이 생기는 경우, 재배치 기준표에 따라 동·호 변경 가능성이 있습니다리모델링 조합에서 세대 배치 기준표를 정하고,조합원 간 추첨 또는 평형별 배정 방식으로 입주 동·호를 확정합니다이 기준은 조합총회에서 의결되는 사항입니다
경제 / 부동산
25.09.22
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기부를 많이 하는 연예인들은, 어떠한 목적도 있는건가요?!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.연예인들의 기부는 단순히 선한 의도만 있는 게 아니라, 여러 가지 목적과 효과를 동반하는 경우가 많습니다가장 기본적인 동기가 자신이 받은 사랑과 관심을 사회에 돌려주고 싶다는 것과특히 어려운 시절을 겪었던 연예인들은 이런 의식이 더 강한 경우도 있습니다연예인은 이미지가 곧 자산입니다기부는 선한 이미지, 신뢰도, 도덕성을 부여하는 가장 강력한 수단이기도 하고특히 CF, 방송, 브랜드 콜라보 등에서 호감도가 크게 작용하므로 수익으로도 직결됩니다예: 유재석, 박서준, 아이유, 수지 등은 기부 천사 이미지로 광고주들의 선호도가 높습니다기부금은 연말정산 및 종합소득세 신고 시 소득공제나 세액공제를 받을 수 있습니다개인 기부는 지출금액의 15~30%까지 세액공제 가능합니다 (기부 유형에 따라 다름)고소득 연예인의 경우, 수억 원을 기부하면 수천만 원의 세금 혜택을 보는 경우도 있지만 기부금 전액이 다 세금 감면으로 이어지는 건 아닙니다일정 한도(소득의 일정 비율까지) 내에서만 공제 가능합니다꾸준히, 조용히, 반복적으로 하는 사람들이 많습니다언론에 노출 안 되는 기부도 많고, 실명 아닌 익명 기부도 종종 있습니다예: 방탄소년단 슈가, 유재석, 아이유, 수지는 반복적이고 일관되게 기부해온 연예인들입니다
경제 / 부동산
25.09.22
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무주택세대주에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무주택세대주란 본인과 같은 세대원 모두가 주택을 소유하지 않은 상태를 말합니다여기서 주택의 정의는 건축 제2조제1항제2호에 따라 거주용 건축물이며, 등기상 용도(건물용도)가 주택으로 되어 있어야 해당됩니다부모님 명의의 상업용 부동산(모텔)은 주택이 아니므로,세대분리 후 자녀가 세대주가 되면 무주택세대주가 됩니다,실제로 주소를 분리해야 합니다 (전입신고 필요),전입신고 시, 부모님과 다른 주소로 되어야 하며 실제 거주 요건도 있을 수 있습니다,건강보험료 분리 여부도 확인하세요 (대출 심사 시 참고되는 경우 있음),신혼부부 특별공급이나 대출은 혼인신고일 기준 7년 이내 조건 등 세부 요건도 있으니, 따로 확인 필요합니다
경제 / 부동산
25.09.22
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9억 아파트 대출 80% 받으려면 ??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현실적으로 80% 대출은 어렵습니다정부 규제에 따라 투기과열지구/조정대상지역 등에서는:9억 이하 → LTV 최대 40~50%9억 초과 → 초과분은 LTV 30% 적용LTV (Loan to Value): 집값 대비 대출 가능 비율10억짜리 아파트라면, 보통 3.6~4억 대출이 현실적입니다80% 대출은 불가하고 단 지방, 생애최초, 무주택자, 청년 우대, 비규제지역 조건에서는 최대 70%까지도 가능하긴 합니다은행상담을 받아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.21
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보증금있으면 월세 안내도 되나요?...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금이 있다고 해서 월세를 안 내도 되는 건 아닙니다월세는 계약서에 따라 정기적으로 지급해야 하는 금액이고, 보증금은 집주인(임대인)의 담보용입니다보증금: 파손, 체납, 계약 위반 시를 대비한 돈월세: 매달 내야 하는 실제 사용료보증금이 있다고 월세 안 내면, 집주인이 계약 위반으로 해지하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다보증금으로 월세를 낼 수 있냐는 원칙적으론 안 됩니다단, 집주인과 합의하면 보증금에서 월세를 차감하는 방식도 가능합니다예:이번 달 사정이 어려우니 보증금에서 월세 50만 원 차감해 주세요집주인이 명시적으로 동의한다면 가능하지만,계약서에 반영하거나 문자/카톡 등으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.그렇지 않으면 나중에 체납으로 간주될 수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.21
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청약 중도금 대출시, 주택수 기준일 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약 당시 다주택자였던 경우 대출 신청 전에 처분하면 가능성 있습니다1주택자 중도금 대출 가능 조건은 (KB·신한·우리 등 주요 시중은행 기준)기존 주택을 2년 이내 처분하겠다는 처분 서약서 제출해야 합니다은행에서 기존 주택 매각 의지와 신용 상태 등을 종합 심사합니다일부 은행은 입주 전까지 처분 요구하기도 합니다,중도금 대출 시 주택 수 판단 기준일은 “중도금 대출 신청일 기준”입니다
경제 / 부동산
25.09.21
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주거용 오피스텔 임대사업자등록시 주택수 제외되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 비주택(업무용)으로 분류됩니다하지만 실제로 주거용으로 사용하는 경우, 세법상 주택으로 간주될 수 있습니다예: 내부에 취사, 목욕시설이 있고, 주거 목적으로 임대했다면 주택으로 판단됩니다과거에는 주거용 오피스텔을 임대사업자 등록하면, 주택 수에서 제외되는 효과가 있었습니다하지만 2020년 이후 개정된 세법에 따라, 등록 여부와 관계없이 실질 사용 용도에 따라 주택 수에 포함됩니다임대사업자 등록 여부와 상관없이 주거용으로 사용했다면 주택 수에 포함 됩니다실제로거주하지 않고 사무용으로 사용하면 주택 수에서 제외 됩니다주거용 오피스텔이 세법상 주택으로 간주되면, 2주택자가 됩니다이 경우 1세대 1주택 비과세 요건이 적용되지 않아 양도세가 부과됩니다절세 방안은 오피스텔을 업무용으로 전환해서 실질 사용 용도를 업무용으로 바꾸고, 이를 입증할 수 있으면 주택 수에서 제외 됩니다매도를 하실때는 세무사한테 상담을 받아보고 매도하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.21
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청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.남편만 청약 신청하더라도 세대 기준이므로, 아내의 주택도 합산하여 2주택 세대로 간주됩니다따라서 2주택 모두 처분 조건을 청약 신청 시 확약하면 민영주택에 한해 특공 신청 가능합니다기존 주택 처분 조건부 당첨은 당첨 후 일정 기간 내에 2채 모두를 처분해야 입주가 가능합니다이를 이행하지 않으면 계약이 취소될 수 있습니다실제 청약 시에는 해당 분양 아파트의 특별공급 모집 공고문을 통해, 해당 단지가 기존 주택 처분 조건을 인정하는지를 반드시 확인하세요주택 처분 조건이 허용되는 비율이나 조건은 분양 단지에 따라 다를 수 있습니다
경제 / 부동산
25.09.21
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아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지인의 조언 일정 부분 맞는 말입니다근저당 리스크를 줄이는 방법 중 하나입니다,완전히 안전한가?아니요. 근저당 말소 보장 없으면 여전히 리스크 있습니다,리스크가 있는가? 있습니다특히 실제 대출이 크고, 말소가 안 되면 큰 손실 발생 가능성 있습니다해야 할 조치는 중도금을 매도인께 직접주지 말고 은행에 직접갚고 말소 조건으로 하면 더 안전합니다대부분 중도금은 매도금액의 50%선이지만 채권최고액이 많을경우에는 중도금까지 조금만 드리고 잔금때 대출상환말소조건으로 잔금을 치릅니다부동산과 더 안전한 방법을 찾아서 계약하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.21
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