답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.풍선효과가 생길 가능성은 충분히 있다고 봅니다다만 강남 초고가에서 돈이 빠지면 곧바로 성동·마포·성북 30억 이하로 대거 이동한다 정도로 단순하게 보지는 않습니다오히려 마용성 등 상급지 대체재’에 선택적으로 수요가 몰리는 현상이 나타날 가능성이 더 높습니다현재 거론되는 개편 방향은 종부세에서 주택 수 자체보다는 주택가액 합산 등을 강화하는 방안, 양도세에서는 보유기간에 따른 혜택을 줄이고 실거주를 우대하는 방안입니다아직 최종 확정 세법이 아니라는 점은 전제로 해야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지방에 있다는 이유만으로 이번 개편 대상에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다만약 최종적으로 보유기간에 대한 장특공제를 줄이고 실제 거주기간을 더 중시하는 방식으로 바뀐다면, 서울의 고가 아파트뿐 아니라 지방의 저가 아파트도 원칙적으로 영향을 받을 수 있습니다다만 1세대 1주택의 비과세와 장특공제는 별개의 문제라서, 질문하신 부분을 나눠서 봐야 합니다20년 거주한 아파트가 20년 전 2억이고 지금 3억 올랐다이 경우에는 장특공제가 없어지면 양도세 폭탄을 맞는 것 아닌가?라고 생각하실 필요는 없습니다1세대 1주택 + 비과세 요건 충족 + 양도가액 12억원 이하라면 애초에 양도차익 자체가 비과세 대상이기 때문입니다반대로 2주택 이상이라 1주택 비과세를 못 받는 상황이라면 장특공제 개편의 영향이 훨씬 중요해집니다그래서 사실 질문의 핵심은 지방이냐 서울이냐보다는 ① 1주택인지 2주택인지, ② 해당 지방주택이 지방 저가주택 특례 대상인지, ③ 실제 거주했는지, ④ 매도가액이 얼마인지입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울은 무조건 2년 거주는 아닙니다중요한 것은 현재 서울이 조정대상지역이냐가 아니라, 해당 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었느냐입니다현행 법령도 명시적으로 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택에 대해서 거주기간 2년 요건을 추가하고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.용적률과 건폐율은 한마디로 **“이 땅에 건물을 얼마나 크게, 얼마나 넓게 지을 수 있는가”**를 결정하는 핵심 기준입니다. 그래서 토지의 개발 가능성과 사업성을 판단할 때 매우 중요합니다.,건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다예를 들어 대지 1,000㎡, 건폐율 60%라면:건축면적 최대: 600㎡즉, 건물의 1층 바닥이 차지할 수 있는 면적이 기본적으로 600㎡까지라는 의미입니다따라서 건폐율은 주로 건물의 바닥 면적과 배치에 영향을 줍니다건폐율이 낮으면 건물을 넓게 펼쳐 짓기 어렵고, 대신 건물 주변에 공지나 녹지 등을 확보하기 쉬워집니다,용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다일반적으로 용적률 산정 시에는 법령상 제외되는 면적 등이 있어 단순한 전체 연면적과 항상 일치하지는 않습니다예를 들어 대지 1,000㎡에 용적률 200%가 적용된다면, 용적률 산정용 연면적은 원칙적으로 2,000㎡까지 확보할 수 있습니다이를 건폐율 50%와 함께 생각해 보면:대지: 1,000㎡건폐율 50% → 한 층에 최대 약 500㎡용적률 200% → 용적률 산정용 연면적 2,000㎡단순하게 층수를 구성하면 500㎡ × 4층 = 2,000㎡건폐율은 건물의 가로로 얼마나 차지할지, 용적률은 전체적으로 얼마나 많이 지을지를 결정한다고 이해하면 쉽습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재개발·재건축 이슈는 단순히 낡은 아파트를 새로 짓는 문제가 아니라, 집값·전세값·대출·가계부채까지 모두 연결되어 있기 때문에 크게 보도되는 것입니다최근에도 정부는 공급 확대와 정비사업 활성화를 추진하는 한편, 시장 과열과 투기 억제를 위한 관리도 함께 강조하고 있습니다말씀하신 것처럼 많은 분들이 이런 생각을 합니다부동산은 가격이 너무 올라 내 집 마련이 어려워졌고,주식은 변동성이 커서 불안하고,금리와 생활물가 부담까지 겹치면서 미래를 걱정하는 사람들이 많습니다요즘은 모두가 혼란스러워 하는거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이번 세제개편안의 핵심은 주택 수보다 실제 거주 여부와 주택 가치를 중심으로 종부세를 부과하겠다는 것입니다다만 아직은 국회를 통과해야 하는 개편안이므로, 최종 확정된 법은 아니라는 점입니다,실거주 1주택자종부세 기본공제가 공시가격 12억 원 → 14억 원으로 올라갑니다정부 설명으로는 시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택은 종부세 대상에서 대부분 제외되고, 시가 30억 원 정도까지는 세 부담이 오히려 줄거나 큰 변화가 없도록 설계됐습니다,비거주 1주택자기본공제가 12억 원 → 9억 원으로 축소됩니다공정시장가액비율과 세율도 조정되면서 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다다만 정부는 전근, 취학, 부모 봉양 등 불가피한 비거주 사유는 별도 기준을 두는 방안을 함께 제시했습니다,다주택자가장 큰 변화는 주택 수가 아니라 보유 주택의 총가액 중심으로 종부세를 계산하는 체계로 바뀌는 것입니다고가 주택을 여러 채 보유할수록 세 부담이 커지는 방향입니다반면 정부는 매물 출회를 유도하기 위해 다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화하는 내용도 함께 담았습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.구 부총리의 여론을 반영해 합리적 범위에서 조정한다는 말은 다음과 같이 이해하면 됩니다부동산세 강화 기조는 유지한다다만 예상치 못한 피해가 발생하는 계층은 보완한다특히 비거주 1주택자의 과도한 세 부담,실수요자 피해,전·월세 시장 불안 등에 대해서는 국회 심의 과정에서 수정할 수 있다는 뜻입니다정부가 세제 개편안을 전면 철회하는 것이 아니라, 핀셋 보완을 하겠다는 입장에 가깝습니다현재로서는 구체적인 수정안이 확정된 것은 아니며, 국회 논의 과정에서 비거주 인정 사유 ,초고가 기준 ,세율과 공제 방식 등이 조정될 가능성이 있다는 정도까지 확인되고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지목은 대지이고 실제는 오랫동안 주차장으로 사용 중인 경우에는 다음을 우선 확인하는 것을 권합니다,건축허가가 가능한 토지인지,도로 접면 등 건축법상 요건을 충족하는지,주차장 운영이 적법한지,토지이용계획확인서상 특별한 규제가 없는지,매도인이 주차장 관련 계약이나 권리관계를 모두 정리해 줄 수 있는지이 다섯 가지를 확인하면 향후 건축이나 활용 과정에서 예상치 못한 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다만약 건물을 신축할 목적으로 매수하시는 것이라면, 계약 전에 토지이용계획확인서, 등기사항증명서, 지적도, 건축물대장(해당 시)를 함께 검토하고, 필요하면 관할 지자체 건축부서에서 건축 가능 여부를 사전 확인한 뒤 계약하는 것이 가장 안전합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재까지는 대통령 지시가 있었고 정부가 2차 점검회의까지 진행했지만, 최종 공급대책은 아직 발표되지 않았습니다다만 관계부처 논의 내용과 정부·언론 취재를 종합하면 큰 윤곽은 상당 부분 드러난 상태입니다현재 거론되는 실행 방안은 크게 5가지입니다수도권 유휴부지 총동원군부대 이전 부지철도·공공기관 유휴부지폐교 부지국공유지일부 그린벨트 해제 검토용산, 내곡, 여의도 등 활용 가능한 부지 검토기존에 발표됐지만 사업이 지연된 부지를 최대한 빨리 착공하는 것이 우선순위로 알려졌습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오늘 아침 보신 SK하이닉스 하한가는 회사에 악재가 터져서가 아니라 프리마켓(장전 거래)에서 발생한 가격 왜곡 현상입니다최태원 회장이 보유한 지분의 평가금액(장부상 자산 가치)은 주가 하락만큼 감소합니다하지만 주식을 팔지 않는 이상 현금 손실이 확정되는 것은 아닙니다반대로 주가가 회복하면 평가금액도 다시 늘어납니다