실제 지목과 다른 토지를 매수할 때 어떤 점을 주의해야 하나요?

Question

토지를 매수하려고 보니 지목은 대지인데 실제로는 오랫동안 주차장으로 사용 중입니다. 이런 경우 건축이나 활용에 문제가 생길 가능성이 있는지 계약 전에 어떤 부분을 확인해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지목은 대지이고 실제는 오랫동안 주차장으로 사용 중인 경우에는 다음을 우선 확인하는 것을 권합니다

,건축허가가 가능한 토지인지

,도로 접면 등 건축법상 요건을 충족하는지

,주차장 운영이 적법한지

,토지이용계획확인서상 특별한 규제가 없는지

,매도인이 주차장 관련 계약이나 권리관계를 모두 정리해 줄 수 있는지

이 다섯 가지를 확인하면 향후 건축이나 활용 과정에서 예상치 못한 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다

만약 건물을 신축할 목적으로 매수하시는 것이라면, 계약 전에 토지이용계획확인서, 등기사항증명서, 지적도, 건축물대장(해당 시)를 함께 검토하고, 필요하면 관할 지자체 건축부서에서 건축 가능 여부를 사전 확인한 뒤 계약하는 것이 가장 안전합니다

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

공부상 지목이 대지라도 현황상 주차장이라면 불법 형질변경 상태일 수 있어서 건축 인허가시 지자체로부터 원상복구 명령이나 추가 비용을 요구받을 수 있습니다. 토지이용계획확인원과 현장 상태를 대조해서 도시계획시설로 지정되어 있거나 공공의 목적으로 묶여 있는 토지인지 반드시 확인해야 하며 실제 이용 현황과 공부상 상태의 불일치로 인한 책임을 명확하게 하기 위해서 매매계약서 특약사항에 인허가 보장과 원상복구 책임 조항도 반드시 기재해야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

실제 지목이 대지라도 현황이 주차장이라면 토지이용계획확인원을 통해 해당 부지의 개발 행위 제한이나 도로 인접 여부, 지구단위계획 등 건축 가능성을 반드시 먼저 확인해야 합니다. 지목과 현황이 다른 경우 기존 주차장 조성시의 인허가 내용이나 건축법상 적법한 건축물이 들어설수 있는 상태인지 자자체 건축과를 통해 사전검토를 받는 것이 필수적입니다. 계약시에는 매도인에게 현 상태에서의 인허가 가능 여부를 확인하고 만약 건축이 불가능할 경우 계약을 해지할 수 있다는 등의 특약사항을 반드시 명시해서 법적 위험을 최소화 하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

지목이 대인데 실제로는 주차장으로 쓰이는 토지는 건축, 활용에 문제가 생길 수 있지만 지목 자체보다는 용도지역, 도로, 접도, 위반건축 여부, 지목 변경 가능성을 함께 봐야 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공부상 지목과 현황이 다르다는 것보다는 내가 토지를 구매하는 목적에 따라 이용이 가능한지를 판단하시는게 가장 필요합니다. 특히 주차장이라도 정식으로 설치, 신고된 주차장인지 확인과 혹시라도 다른 건물의 부설주차장으로써 묶여 있는 경우 매수 후 마음대로 이용하기 어려울수 있기에 계약전 이러한 부분들을 반드시 확인하여야 합니다. 특히 이러한 부분들은 특약등에 명시함으로써 혹시나 생길수 있는 이용상문제들을 대비하시는게 중요합니다.