토지 임대차계약을 할 때 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

Question

토지를 임대해 사용하려고 하는데 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요? 등기부등본을 통해 실제 소유자와 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인해야 하는지 궁금합니다. 또한 토지의 지목과 용도지역, 사용 목적에 따른 건축이나 영업 가능 여부, 임대기간과 보증금, 원상복구 조건 등 계약서에서 주의해야 할 내용도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

토지등기부를 통해 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하는 것은 가장 기본적인 부분입니다.

다만 토지는 용도지역과 지목, 각종 행위제한 등에 따라 사용할 수 있는 범위가 달라질 수 있기 때문에, 계약 전에 본인이 이용하려는 목적대로 실제 사용이 가능한지를 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.

특히 이용 목적에 따라 개발행위허가나 형질변경, 지목변경 등이 필요한 경우에는 해당 절차가 가능한지 사전에 확인해야 하며, 필요한 경우 이를 계약서 특약사항에 구체적으로 기재하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

토지는 아파트보다 계약 전에 확인해야 할 사항이 훨씬 많습니다. 특히 빌릴 수 있는냐보다는 내가 하려는 용도로 실제 활용이 가능한지를 살펴 보는 것이 가장 중요 합니다. 일단 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등을 확인해 보셔야 합니다. 그리고 가장 중요한 건 내가 하려는 용도로 활용이 가능한 땅인지 구체적인 목적을 정한 뒤 지자체에 허가나 신고 가능여부를 확인해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

먼저 등기부등본을 통해서 실제 소유자 일치 여부와 근저당권 ,압류, 가압류등의 권리관계를 확인해야 하고 특히 선순위 채권이 많다면 경매시 보증금을 반환받지 못할 위험이 있으므로 주의해야 합니다. 토지의 지목, 용도지역, 국토계획법상 제한을 확인해서 의도하는 건축이나 영업행위가 법적으로 허용되는지 관할 관청에서 반드시 사전에 문의해야 합니다. 마지막으로 임대차 기간과 보증금, 차임 지급 조건과 함께 계약종료시 원상복구 범위와 비용 부담 주체를 계약서에 명확하게 특약으로 기재해서 추후 분쟁을 예방하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지 임대차 계약시 가장 기본적으로 등기부등본을 통해서소유자와 권리관계를 파악을 하는 것이 좋습니다.

또한 토지이용계획 확인서를 통해서 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적 특히 행위제한 내용등을 확인을 하는 것이 좋고

토지를 어떻게 활용을 한 것인가 법적 제한이 없는지 지자체 등에 미리 확인을 해서 토지를 활용을 하는 것이 좋다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부 등본은 대법원 인터넷 등기소에서 열람 또는 발급이 가능합니다.

감사합니다.