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상가 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요?
상가 임대차 계약을 처음 준비하고 있는데 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요? 건물의 등기부등본과 소유자 확인부터 보증금과 월세, 관리비, 권리금, 계약기간 등을 살펴봐야 하는지 궁금합니다. 또한 건축물 용도와 사업자등록 가능 여부, 원상복구 범위 등 계약 후 분쟁을 예방하기 위해 확인해야 할 부분도 알려주세요.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 가장 기본적으로 등기부등본을 통해서 소유자(임대인) 확인과 선순위 근저당권등을 살펴볼 필요가 있습니다.
다음으로 시설 하자 부분에 누수나 균열, 설비 및 노후 부분 등을 점검을 하시는 것이 필수이고 아울러 관리비 및 공과금 얼마 정도 나오는지에 대한 비용분석, 향후 원상복구 범위 특약 사항등을 면밀하게 검토를 할 필요가 있다 사료됩니다.
또한 업종제한 및 용도변경 가능 여부도 필히 참고하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상가 임대차는 일반적으로 주택보다 더 꼼꼼하게 살펴 봐야 할 사항들이 많습니다. 보증금이 크거나 권리금, 인테리어 비용이 들어가는 경우에는 계약서만 잘 쓰는 것보다 계약 전에 해당 점포의 권리관계와 영업 가능 여부를 확인하는 것이 더 중요하다고 볼 수 있습니다.
가장 먼저 등기부 소유자와 실제 계약의 상대방이 동일한지, 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지, 압류-가압류 등이 설정되어 있는지 등등 등기부를 꼼꼼하게 살펴 보셔야 하고 보증금과 월세 이외에 관리비도 잘 확인해 보시기 바랍니다. 단순히 얼마라고 적는 것보다는 어떠한 내용들이 포함되어 있는지를 구체적으로 적고 실제 월 부담금액이 얼마 정도 되는지를 확인해 보시기 바랍니다. 그리고 가장 중요한 권리금과 관련해서 무엇에 대한 권리금인지 여부를 명확히 하시기 바랍니다. 시설-집기 권리금, 영업 권리금, 바닥권리금 등 성격이 조금씩 다르기 때문입니다. 추가적으로 해당 건물의 용도와 사업자등록 및 영업허가가 가능한 건물인지도 사전에 확인해 보셔야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
먼저 등기부등본 을구를 통해서 근저당권이나 압류 여부를 확인하고 계약자가 실제 소유자인지 신분증으로 대조해야 합니다. 건축물대장을 통해서 희망 업종에 맞는 용도인지 확인하고 위반건축물 여부과 관할 세무서 사업자등록, 인허가 기능 여부를 사전에 검토해야 하며 보증금, 월세, 관리비와 계약기간을 살피고 특히 향후 분쟁을 막기 위해서 철거와 인테리어 등 원상복구 범위를 계약서 특약으로 명확하게 기재해 두시면 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
상가임대차 계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 용도, 권리금, 계약서 특약 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
1. 등기부 등본 확인
2. 건축물 대장 및 사용 승인서 확인
3. 권리금 확인
이렇게 유의깊게 보시는 것을 추천드립니다. 임대인이 실제 소유자인지, 사업자 등록 가능 용도 확인, 권리금 계약서를 별도로 작성하는 지 등을 확인하시면 좋습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부등본으로 선순위 채권 등 권리관계를 파악해서 보증금 안전성을 검토하고 건축물대장을 통해 희망하는 업종의 정상적인 사업자등록과 인허가 가능 여부도 반드시 확인해야 합니다. 퇴거시 가장 분쟁이 잦은 원상복구의 범위를 계약서 특약에 사진등과 함께 명확하게 명시하고 월세외에 매달 고정으로 나가는 관리비의 산정 기준과 포함 내역을 꼼꼼하게 따져봐야 하며 상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되는 대상인지 확인하고 계약 관련 중요 사항이 공인중개사와 중개대상물 확인,설명서에 정확하게 기재되었는지도 잘 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
기본은 바로 건물의 등기부등본과 소유자를 확인하는 것입니다.
계약하려는 상가의 실제 주인이 누구인지 임대인의 신분증과 등기부등본을 대조해 꼼꼼히 맞춰보시고, 등기부등본 상에 근저당권이나 가압류처럼 빚이 너무 많이 잡혀 있지는 않은지 반드시 확인하셔야 나중에 소중한 보증금을 안전하게 지키실 수 있습니다.
그다음으로는 돈과 관련된 보증금과 월세, 그리고 관리비를 정확히 짚고 넘어가셔야 합니다. 특히 월세 외에 매달 고정적으로 나가는 관리비가 대략 얼마인지, 그 안에 어떤 항목들이 포함되어 있는지 미리 알아두시는 게 좋습니다.
이전 세입자가 있던 곳이라면 권리금 문제도 꼼꼼히 챙기셔야 하는데, 시설이나 영업 노하우를 넘겨받는 대가로 적절한 금액인지, 나중에 장사를 접고 나갈 때 새로운 세입자에게 권리금을 무리 없이 회수할 수 있는 상권인지도 신중하게 따져보셔야 합니다.
계약기간의 경우 보통 1년이나 2년으로 시작하지만, 상가건물 임대차보호법에 따라 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있으니 사장님의 장기적인 사업 계획에 맞춰 정하시는 것이 좋습니다.
또한, 계약서에 도장을 찍기 전에 내가 하려는 업종이 해당 상가에서 영업 허가를 받을 수 있는지 건축물대장을 떼어 건축물의 용도를 꼭 확인하셔야 합니다.
만약 용도가 맞지 않으면 구청에서 영업 신고가 안 되거나 사업자등록증이 나오지 않아 장사 자체를 시작할 수 없으니 이 부분은 중요합니다.
마지막으로 계약이 끝나고 나갈 때를 대비해 원상복구의 범위를 계약서 특약사항에 아주 구체적으로 적어두셔야 합니다. 처음 들어갈 때 상가 상태가 어땠는지 미리 사진이나 영상을 꼼꼼히 찍어두고, 기존 세입자가 해둔 시설까지 내가 철거해야 하는지 아니면 내가 새로 한 인테리어만 치우면 되는지 명확히 합의해 두셔야 나중에 분쟁 없이 기분 좋게 보증금을 돌려받고 계약을 마무리하실 수 있습니다. 감사합니다.