답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대부분의 시중은행은 전세자금대출을 실행할 때 KB시세를 기준으로 대출한도를 산정합니다KB시세가 아직 없는 신축 아파트나 신규 입주단지의 경우, 시세가 형성되지 않았다고 판단해 대출이 불가하거나 한도가 매우 낮게 나올 수 있습니다신축 단지는 실거래가가 일정 수준 이상 누적되거나, 입주가 어느 정도 진행된 후에 KB에서 시세를 반영합니다보통은 입주 개시 후 1~3개월 사이에 시세가 반영되는 경우가 많지만, 단지 규모나 거래량에 따라 더 오래 걸릴 수도 있습니다KB시세가 없으면 대출이 안 되므로, 전세보증금을 전액 현금으로 납부해야 하는 상황이 맞습니다중개사 분의 말대로 지금 시점에서는 시세가 없어 대출이 어렵고, 대출 없이 본인 자금으로 전세보증금을 모두 준비해야 합니다2023~2024년 사이에 전세대출의 심사 기준이 강화되었고,시세 기반 심사 원칙이 엄격해졌기 때문에 KB 시세가 없으면 더더욱 대출이 어려워졌습니다또한 허위 전세가 문제되면서, 은행들은 보수적으로 접근하고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 기간 중이라면 임대인은 계약을 유지할 수 있으며, 시세 차익을 돌려줄 의무도 없습니다계약을 다시 쓰지 않아도 묵시적으로 갱신된 상태이므로 내년 만기(2026년 8월 11일)까지 유지할 수 있습니다세입자에게 현재 계약은 2024년 8월 12일부터 2026년 8월 11일까지로 묵시적으로 갱신된 상태이며, 시세 하락만으로는 전세금 조정이 어렵다고 말씀을 하시기 바랍니다임대인 입장이라면 다음부터 묵시적 계약이 되지 않게 만기전 2개월에서 6개월사이에 통보를 해서 날자라도 고치시기 바랍니다묵시적 계약이 되면 임차인이 언제든지 나가겠다고 통보후 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다집이 안나가면 난처한 상황이 될수 있으니 되도록 묵시적 계약이 되지 않게 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공급 지연으로 인한 수급 불균형 가능성이 있고 신규 분양 감소로 희소성 증가로 가격이 상승할수도 있습니다소비자 불신으로 사고 건설사 단지 이미지가 악화될수 있습니다중장기적으론 공급 위축이 주요 이슈가 될 수 있어 아파트 가격에 상승 압력으로 작용할 가능성이 있습니다다만, 단기적으로는 특정 건설사나 단지에 한정된 하락 가능성도 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비과세 가능 전제 조건은 A주택(재개발 빌라)이 실제로 상생임대주택 요건을 모두 충족해야 합니다상생임대 신고 및 임대차계약서 보존이 필요합니다A주택을 2026년 12월 전까지 양도할 경우, 일시적 2주택 비과세 + 상생임대 특례 적용 가능합니다매도를 할때는 이런부분을 세무사와 사전에 상담하시고 절세를 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 현재 무주택자로 간주되며 청약 신청 시 무주택 자격이 인정됩니다단, 상속일 기준 5년이 경과하면 무주택자 자격이 소멸됩니다청약 신청 시에는 보통 주택소유 여부에 대한 확인이 필요하므로,상속으로 인한 주택 소유 + 무주택 간주 사유에 대한 증빙 서류 (예: 상속 관계 증명서, 주민등록등본 등) 제출이 필요할 수 있습니다LH, SH, 국민주택 등의 공공청약에서는 이 조항을 명확히 적용하니, 문제 없이 지원 가능합니다특별공급(신혼부부, 생애최초 등) 청약도 무주택자로 지원 가능합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.KB 시세가 없다면 공시가격 기준으로 담보평가가 이뤄지고, 거기에서 방공제를 적용한 뒤 대출 가능 금액이 산정됩니다계산하신 대로라면 디딤돌 대출로는 2천만 원도 안 나올 수 있습니다생애최초라고 해도 시세가 없고 방공제가 크면 대출이 극히 제한됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문하신 1번과 2번 모두 사실이 아니라고 합니다,청약통장은 증여(명의 이전)가 불가능합니다청약저축/청약종합저축 등은 개인 명의 금융상품이기 때문에 제3자에게 양도, 증여, 이전이 불가합니다주택청약 업무를 담당하는 한국부동산원과 금융기관의 공통 지침입니다심지어 부모-자녀 간에도 청약통장 이전은 법적으로 허용되지 않습니다청약통장 양도·양수는 불법이며, 적발될 경우 청약 자격 박탈 및 불이익이 있을 수 있습니다,통장을 자녀에게 줄 수 없기 때문에, 불입 기간, 불입 횟수, 금액 등도 자녀가 인정받을 수 없습니다청약 가점 산정 시에도 무조건 본인 명의의 청약통장 가입 이력만 인정됩니다자녀가 성인이 되어 세대주가 되어도 기존 부모 통장의 이력을 승계하는 방법은 존재하지 않습니다현실적인 대안은 자녀 명의로 청약통장을 지금 즉시 개설하고 자녀가 현재 10세라면, 청약종합저축에 가입이 가능하며, 대리인(부모)이 개설 가능합니다지금부터 매월 2만~10만 원씩 불입하면,자녀가 성인이 되어 공공분양 청약할 때 가입 기간 및 불입 횟수 요건을 충족할 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.직접 집주인(임대인)에게 먼저 연락하는 것이 가장 좋습니다단, 기존 계약을 부동산 중개를 통해 체결했다면, 부동산 중개업소를 통해 중간 전달하는 방식도 가능합니다연장계약 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신생아 디딤돌대출은 보금자리론의 한 유형이며,대출 실행 시점부터 1개월 이내 전입이 필수이며, 최소 1년 이상 실거주 의무가 있습니다대출 상품에 따라(예: 정책 변경이나 특별 요건 등) 실거주 3년 요건이 부과될 수 있으므로,실제 받은 상품의 약정서나 상품 안내서를 확인하는 것이 정확합니다비조정지역의 경우는 청약 제한이 없으며, 1주택자도 청약 가능합니다분양권 전매제한도 완화되어 있는 경우가 많습니다실거주 요건도 적용되지 않습니다(조정대상지역과 달리)따라서 청약 및 분양권 매도는 규제 위반이 아닙니다신생아 디딤돌 대출 약정서 또는 상품 설명서에서 실거주 요건 정확히 확인하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실제 자산가치 평가를 위해 더 높은 금액을 기준으로 삼는 것이 통상적입니다잔액과 총납입액 중 큰 금액으로 판단하는 게 맞습니다해당 기준은 LH 또는 SH 등 공급 주체가 명시한 세부지침에서 구체적으로 언급되었는지 확인이 필요합니다일부 지역에서는 별도 기준을 둘 수 있습니다질문하신 것처럼 IRP(개인형 퇴직연금), DC형(확정기여형 퇴직연금)은 명시되어 있지 않지만, 일반적으로 다음과 같이 해석됩니다퇴직연금은 보통 연금저축이나 연금보험과 유사한 성격으로,금융자산에 포함됩니다특히 IRP 계좌는 개인이 운용 가능하며, 금융자산으로 간주되는 경우가 많습니다하지만, DC형은 회사가 운용하며 퇴직금 성격이 강해 제외되는 경우도 있습니다공공분양을 신청하려면 LH, SH 등 공급기관의 청약안내문을 확인하시고또는 공급기관 콜센터(예: LH 콜센터 1600-1004)에 문의하면 명확한 안내를 받을 수 있다고 합니다