혼인 신고 전 주택구매자금 증여 및 차용증 작성 여부
안녕하세요?
혼인신고 전 주택 매매하려는 결혼 예정자입니다
혼인신고는 추후에 자녀 태어나면 할 예정인데요,
주택 구매 위해서 계약자(여자)명의로 보금자리론 실행할 예정인데,
계약금 및 잔금이 1억정도 소요 되고 5천만원을 제가 지원하려도합니다
이 경우 해당 금액은 증여로 봐서 과세대상이 될 것 같은데 차용증을 꼭 작성을 해야하나요? 작성한다면 공증이나 세무사 통해서 대리 작성을 하는게 맞는가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
혼인신고 전 주택 매수와 자금 지원 문제로 고민이 많으시겠네요
결홀을 앞두고 자금을 합치는 과정에서 세무적인 리스크를 관리하는 것은 매우 현명한 선택입니다.
일단, 혼인전 예비부부는 타인입니다.
증여세 6억까지의 공제는 받으실수 없습니다.
따라서 5천에대한 증여세 500만원이 발생합니다.
그래서 대여의 형식으로 돈이 오가는 것이 좋습니다.
다시말해 차용증을 작성하고 실제로 돈을 빌려준 것이라면 증여세가 나오지 않습니다.
그럼 어떤 방법이 있나?
법무사든 세무사든 공증을 하면 가작 확실한 객관적 증명은 되나 현실적으로 비용이나 여러모로 귀찮죠
지금 당장의 문제가 아니고 나중에 문제가 생길 걸 가만해서 해놓는 문서이기에
간편하게 우체국 내용증명을 이용하시는 걸 추천드림니다.
차용증을 출력해 우체국에서 내용증명으로 보내면 작성 날짜가 공적으로 증명됩니다
이정도면 차용증의 객관성이 어느정도 확보되어 나중에 증여로 보기는 어려울 것입니다.
그리고 팁
법정이자율읜 4.6%이지만 빌린 돈이 2.17억 이하라면 무이자로 빌려주더라도 증여세가 부과 되지않아요^^
이자 이익이 연1000만원 미만이기 때문입니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
혼인신고 전 상태에서 5,000만 원을 지원하시는 경우, 법적으로는 '타인' 간의 자금 거래로 간주하므로 증여세 위험을 방지하기 위해 차용증 작성을 강력히 권장합니다.
질문하신 내용에 대해 대응 방안을 정리해 드리겠습니다.
1. 차용증 작성이 꼭 필요한 이유
증여세 면제 한도: 현재 세법상 혼인신고를 하지 않은 '남남' 사이의 증여 재산 공제 한도는 10년간 500만 원에 불과합니다. 즉, 5,000만 원을 그냥 주면 4,500만 원에 대해 약 10%의 증여세가 발생할 수 있습니다.
자금출처조사 대비: 보금자리론 등 대출을 끼고 주택을 매수하면 추후 세무서에서 자금 출처를 소명하라고 할 수 있습니다. 이때 차용증이 없으면 5,000만 원 전체를 증여받은 것으로 간주하여 세금을 추징당할 수 있습니다.
2. 차용증 작성 시 주의사항 (이자 및 공증)
반드시 세무사나 공증인을 통할 필요는 없지만, '객관적인 증거'를 남기는 것이 핵심입니다.
이자 설정: 법정 이자율은 연 $4.6%$이지만, 빌려주는 금액이 2.17억 원 미만인 경우 이자를 지급하지 않아도 증여세가 부과되지 않습니다. (연간 이자 차액이 1,000만 원 미만이면 무상 대여 인정) 따라서 이자 0%로 작성하셔도 무방합니다.
공증보다 중요한 '확정일자': 비싼 비용을 들여 공증을 받기보다, 차용증을 작성한 후 우체국 내용증명을 보내거나 등기소에서 확정일자를 받아두세요. 이는 "나중에 조작한 서류가 아니라 당시에 실제로 작성된 서류"임을 증명하는 가장 확실하고 저렴한 방법입니다.
3. 실무적 이행 요령 (반드시 지킬 것)
차용증만 쓰고 돈만 보내면 끝이 아닙니다. 세무조사 시 가장 중요하게 보는 것은 '실제로 갚을 의지가 있는가'입니다.
계좌이체 기록: 반드시 현금이 아닌 계좌이체로 흔적을 남기고, 적요란에 '주택자금 대여'라고 명시하세요.
원금 상환 기록: 비정기적으로라도 소액씩 원금을 갚는 기록을 남기면 '진짜 차용'으로 인정받기 훨씬 유리합니다.
혼인신고 후 대안: 나중에 혼인신고를 하시면 배우자 간 증여 한도가 6억 원으로 늘어납니다. 그때 이 차용증 관계를 해소(증여로 전환)하는 방법도 있습니다.
💡 요약 가이드
차용증 작성: 무이자로 작성하되 상환 기간을 명시하세요.
확정일자: 작성 직후 우체국 내용증명이나 등기소 확정일자를 받으세요. (가장 중요)
대리 작성 여부: 본인들이 직접 작성해도 법적 효력은 동일합니다. 굳이 세무사 대행 비용을 쓰실 필요는 없습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 혹시 두 분이 나중에 혼인신고 시 '결혼 전 증여 공제(추가 1억 원)' 혜택을 활용하실 계획도 있으신가요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
혼인 신고 전 5천만 원 지원, '무이자 차용'으로 해결하세요. 5천만 원은 세법상 '무이자'로 빌려줘도 세금 문제가 발생하지 않는 안전한 금액입니다. 다만, 이를 인정받기 위한 절차는 꼭 지키셔야 합니다.
상세한 이유와 방법을 정리해 드립니다.
1. 이자를 안 받아도 괜찮은가요?
네, 5천만 원은 이자를 0원으로 설정해도 법적으로 아무 문제가 없습니다.
세법 규정: 돈을 빌려줄 때 법정 이자율(연 4.6%)보다 적게 받더라도, 그로 인해 빌린 사람이 얻는 이익이 연간 1,000만 원 미만이면 증여세를 부과하지 않습니다.
계산: 5천만 원에 대한 연 4.6% 이자는 약 230만 원입니다.
결과: 기준인 1,000만 원에 한참 미치지 못하므로, 무이자로 빌려주셔도 '이자'에 대한 증여세는 0원입니다.
3. 공증을 꼭 받아야 하나요?
비용이 많이 드는 공증이나 세무사 대리 작성을 꼭 하실 필요는 없습니다. 대신 '작성 시기'를 입증하는 것이 중요합니다.
가장 가성비 좋고 확실한 방법은 당사자끼리 차용증을 작성한 후, 주민센터나 등기소에서 '확정일자'를 받아두거나 우체국에서 '내용증명'을 보내는 것입니다. 이것만으로도 법적 효력은 충분합니다.
4.차용증 작성
두 분이 직접 작성하되, 이자율은 '무이자(0%)', 상환 시기(예: 3년 뒤)를 명확히 적으세요.
확정일자 받기: 작성한 차용증을 들고 가까운 등기소를 방문해 확정일자를 받으세요.
계좌 이체: 돈을 보낼 때는 현금이 아닌 반드시 계좌 이체로 기록을 남기고, 메모에 '주택 자금 대여'라고 적어두시면 좋습니다.
원금 상환: 약속한 날짜에 실제로 원금을 갚고 그 내역을 남기시면 모든 절차가 완벽하게 끝납니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
약혼자가 아니라 법적 혼인 전이라면 5천만 원은 원칙적으로 타인 간 금전 무상 이전으로 보아 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제로 차용증을 작성해 진짜 빌려주는 돈임을 입증하면 증여가 아니라 금전소비대차로 보게 되고 이 경우 증여세 이슈는 상당 부분 줄일 수 있습니다.
법적으로 차용증은 자필로 작성해도 효력은 있습니다. 공증까지는 아니더라도 세무사나, 변호사에게 내용검토 정도는 해보면 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
차용증의 경우는 서면으로 작성하여 서명 및 날인을 하시는게 기본이고, 필요에 따라 공증등을 받는게 법적 효력에는 유리할수 있습니다. 다만 중요한건 차용증 작성에 있어 세부사하에 이자율과 상환기간, 상환방식등의 기재가 필요하며, 이자율의 겨우 법적 이자율 기준으로 하시는게 안전합니다 . 그리고 예비신혼부부인 만큼 혼인신고 후에 잔여채무를 부부간 증요로써 변제의무를 소멸시키는 별도 내용을 넣어두시면 이후에 별도 증여문제없이 처리를 하실수 있습니다. 그리고 차용증 작성은 당사자가 작성을 하시면 되지, 별도 대리작성은 꼭 하지 않으셔도 됩니다. 위에 말한 공증역시 두분이 차용증을 작성한 이후에 해당 차용증을 공증받기 떄문에 스스로 작성하시거나 어렵다면 세무사나 법무사를 통해 도움을 받으실수는 있습니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
혼인신고 전 5천만 원 지원은 원칙적으로 증여로 봅니다
증여로 처리하지 않으려면 차용증 작성은 사실상 필수입니다
단, 형식만 차용증이면 안 되고 실질이 있어야 합니다
,차용증 작성 (혼인 전)
,이자율 4.6% 이상 설정
,이자 계좌이체 연 1회 이상
,가능하면 일부 원금 상환
,자료 5년 이상 보관
공증은 선택이고 세무사 작성을 추천합니다
혼인신고 전 주택 매매하려는 결혼 예정자입니다
혼인신고는 추후에 자녀 태어나면 할 예정인데요,
주택 구매 위해서 계약자(여자)명의로 보금자리론 실행할 예정인데,
계약금 및 잔금이 1억정도 소요 되고 5천만원을 제가 지원하려도합니다
이 경우 해당 금액은 증여로 봐서 과세대상이 될 것 같은데 차용증을 꼭 작성을 해야하나요? 작성한다면 공증이나 세무사 통해서 대리 작성을 하는게 맞는가요?
==> 현재 상황은 차용증을 작성해서 취득자금조달계획서를 작성해야 할 것으로 보입니다. 그렇지 않으면 증여세가 추징될 수도 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
혼인전 자금 지원은 차용증이 없다면 증여로 판단되어 증여세 과세 대상이 될 가능성이 큽니다. 실제 상환 계획이 있다면 차용증 작성은 필수라고 봅니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
혼인신고를 하기 전이라면 부부 사이에 적용되는 증여재산 공제 혜택을 받기가 어렵구요. 지원해주신 5천만 원에 대해 세금을 내야 할 수도 있기 때문에 차용증을 작성해 두시는 편이 세무적으로 안전해 보입니다.
굳이 비용이 드는 공증까지 받지 않으시더라도 차용증에 확정일자를 받아두고 나중에 약속한 날짜에 돈을 갚은 이체 내역만 꼬박꼬박 남겨두신다면 나중에 세무서 소명 과정에서도 충분히 인정받으실 수 있을 것 같습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
결혼 전에 예비 배우자에게 5 천만 원을 지원하는 것은 세법 상 '혼인신고 전'이므로, 법률 혼 관계가 아닌 타인 간의 증여로 간주될 수 있습니다. 배우자 간 증여세 면제 한도인 6억 원은 혼인신고 이후에 적용되며, 그 외 관계에서는 10년 간 1 천만 원까지만 면세 됩니다. 따라서 1 천만 원을 초과하는 4 천만 원에 대해서는 증여세가 부과될 가능성이 있습니다.
이를 증여가 아닌 '대 여'로 인정받기 위해서는 '차용증'작성이 필수적입니다. 차용증에는 대여 금액 , 국세청이 정하는 적정 이자 율 (연 4.6%가 무이자 증여세를 피하는 기준이 됩니다),원금과 이자의 변제 기일 및 방법, 대여 인과 차 용 인의 인적 사항, 작성 일자 및 서명 /날인을 명확히 기재해야 합니다.
가장 중요한 점은 차용증 내용대로 실제 이자와 원금을 지급하고 그 내역(예: 계좌 이체 기록)을 반드시 남겨야 한다는 것입니다. 차용증만 있고 실제 상황이 이루어지지 않으면 국세청에서 증여로 판단할 수 있습니다. 차용증 공증은 필수는 아니나 혹시 모를 분쟁 대비에 도움이 될 수 있으며, 세무 사와의 상담을 통해 자금 출처 조사에 대비한 조언을 구하시는 것이 현명합니다.