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부동산담보대출할때 집에 내부 실사를 올때 집에 사람이 없는 경우 대안 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행은 담보물의 실제 상태와 거주 여부, 내부 훼손 여부, 무단 점유 여부 등을 확인하기 위해 실사를 진행합니다 대출심사에 있어 매우 중요한 절차 중 하나입니다,세입자에게 일정 조율 요청 (가장 권장)가장 깔끔한 방법입니다.세입자에게 최소한 실사 시간만 조정해 줄 수 있는지 요청해 보세요.실사는 보통 10~15분 정도로 짧게 끝납니다. ,위임장이나 동의서를 받아서 가족이나 공인중개사, 집주인 본인이 실사 시 문을 열어주는 방법입니다.이 경우, 실사 업체나 감정평가사에게 사전 통보 및 동의가 필요합니다.일부 금융기관에서는 이를 허용하기도 합니다.은행 대출 담당자에게 해당 가능 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.13
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주택 임대업 주택 수에 포함 조건이 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소형주택(소형 저가주택)이 주택 수에서 제외되기 위한 조건 (임대주택 관련)1. 전용면적 40㎡ 이하2. 기준시가(공시가격 아님)가 2억 원 이하3. 세입자에게 임대한 사실이 있을 것 (임대사업 실적이 있어야 함)4. 주거용으로 사용하는 건물일 것 (오피스텔 등은 주거용으로 등록된 경우에 한함)이런 조건이 되어야 합니다
경제 / 부동산
25.06.13
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전세집 벽지 찢어짐 제가 도배비 내고나가야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세계약의 원칙은 원상복구의무입니다하지만 벽지는 시간에 따라 자연스럽게 낡고 손상되는 통상적인 손모가 있습니다이 경우 세입자에게 책임이 없습니다그러나 이번 경우처럼 벽지가 고의나 과실로 찢어진 것이라면 세입자에게 일정 부분 책임이 있을 수 있습니다하지만 찢은 당사자는 에어컨 청소 업체이고, 업체가 이를 인정해 금전 보상을 해준 상태라면,그 6만 원으로 원상복구하면 책임을 다한 것으로 볼 수 있습니다이런 상황을 임대인께 미리 말씀드리고 드리는 것이 좋습니다에어컨 업체 실수로 벽지 찢어졌고, 보상받았다는 사실을 지금 알려두면 주인이 상황을 미리 파악할 수 있고,나중에 과도한 비용을 요구할 가능성도 줄어듭니다아니면 찢어진 부분을 같은 쌕깔로 미리 도배를 하시는게 좋을수도 있습니다
경제 / 부동산
25.06.13
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서울 영등포구 신길동 일대에 개발되고 있는 신길뉴타운의 집값이 계속 오르고 있다는데요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신길동은 강남권과 강북을 연결하는 교통망의 중심지로서의 특성을 가지고 있고 이러한 지리적 이점은 강남 출퇴근 수요자들뿐만 아니라 강북 지역의 주거지 수요자들에게도 매력적인 선택지로 작용하고 있습니다신길뉴타운 개발이 본격화되면서 해당 지역의 집값이 상승하고 있습니다교통망 확장, 대규모 재개발·재건축 사업, 생활 인프라 확충 등이 주요 요인으로 작용하고 있습니다강남과 강북을 연결하는 교통 중심지로서의 특성은 신길동의 주거 가치를 높이고 있어서 강북이지만 가격이 오르고 있는거 같습니다
경제 / 부동산
25.06.13
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전입신고 안되는 미끼 매물 활개친다고 하는데요? 전세사기 2차피해 우려가 있지 않을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고가 불가능한 전세 매물이란 대개 다음과 같은 상황에서 발생합니다,해당 집이 이미 다른 세입자에게 임대된 상태인데, 이를 숨기고 다시 광고하는 경우,압류, 가압류, 경매 등 법적 문제가 있는 물건이라 전입신고 및 확정일자가 불가능한 경우,임대인이나 중개인이 고의로 전입신고를 막아 전세보증금 반환 순위를 조작하려는 경우이러한 매물은 주로 전세 사기의 전조이며, 피해자는 나중에 자신이 보증금도 돌려받지 못하고, 보증보험도 적용받지 못하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다우선 전세를 얻을때는 전세보증보험에 가입 되는 매물과 전입신고,확정일자를 필히 갖춰야 하는데 그런 매물을 선택해야 합니다등기부등본,건축물대장,본인확인을 필히 해서 우선은 본인이 조심을 하셔야 합니다
경제 / 부동산
25.06.13
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남양주 왕숙지구 내 카카오 6000억 투자한다고 하는데요? 지역적으로 어떤 혜택이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.남양주 왕숙지구에 카카오가 6,000억 원 규모의 투자를 진행한다는 소식은 지역 경제와 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다왕숙지구는 수도권광역급행철도(GTX) B노선과 서울지하철 4호선 연장선이 계획되어 있어, 서울 도심과의 접근성이 크게 향상될 예정입니다카카오는 인공지능(AI), 클라우드, 메타버스 등 첨단 기술 분야에 집중 투자하고 있으며, 이는 왕숙지구를 디지털 혁신의 중심지로 발전시키는 데 기여할 것입니다대규모 기업 유치로 인해 주거 수요가 증가하고, 이에 따라 고급 주택과 상업시설의 개발이 활발히 이루어질 것으로 보입니다 카카오의 대규모 투자 발표 이후, 왕숙지구 일대의 부동산 가격은 상승세를 보일 것으로 예상되고 특히, 교통 호재와 기업 유치로 인한 수요 증가가 가격 상승을 견인할 것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.06.13
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조합청산시 정산금에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원칙적으로 조합 청산 정산금은 조합원 자격이 있었던 사람에게 귀속됩니다.하지만, 등기 후 매매가 이루어진 경우라면, 계약 내용(매매계약서)에 따라 달라질 수 있습니다매매계약서 특약 확인이 핵심입니다정산금은 보통 소유권이전 당시의 매도인이 조합원 자격을 가졌기 때문에 발생하지만,등기 이후에는 조합원 자격이 사라져 매수인이 권리를 가집니다따라서 매도 시 매매계약서에 청산금은 매도인이 수령한다는 특약이 있어야 매도인이 청산금을 받을 수 있습니다계약을 할때는 그런부분까지 신경써서 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.13
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아파트 매매 관련 질문입니다. 부모님
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 경우 일반적으로 가능한 구조지만, 몇 가지 법적·세무적 이슈를 반드시 체크해야 합니다새 아파트 구매 시, 부모님의 전세보증금이 자녀의 자금으로 사용되면 자금 출처 소명 대상이 됩니다특히 30세 이하의 자녀가 고가의 아파트를 구입하는 경우 편법 증여 의심 가능성이 높아집니다부모님 아파트의 전세계약서, 보증금 입금 내역 등을 명확히 남겨두시고계약서상 자금 흐름과 통장 이체내역이 맞아야 소명에 유리합니다부모님 소유 아파트에 전세를 놓는다면, 주택 임대소득 과세 대상이 될 수 있으니 세무사와 상담후에 모든 과정을 진행하시는게 좋을수 있습니다
경제 / 부동산
25.06.13
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부동산 경매에 처음 참여해보려 하는데 권리 분석 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,선순위 권리말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 경매 후에도 유효합니다대표적인 예:선순위 임차인선순위 전세권선순위 근저당권 (말소되지 않음)선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하므로, 이 권리의 금액만큼 낙찰가에 더해 비용으로 계산해야 합니다, 대항력 있는 임차인확정일자 + 주민등록 + 실제 거주 → 이 3가지를 모두 갖춘 임차인은 대항력을 가집니다대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 선순위일 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다, 유치권등기부에 표시되지 않지만 실제 점유자가 공사비를 못 받았다며 유치권 주장할 수 있습니다이런 경우 명도 지연 가능성이 있고, 소송까지 가야 할 수도 있습니다,불법 점유자 / 명도 저항점유자가 등기부에 없는 사람일 경우, 명도가 어려울 수 있습니다명도소송, 강제집행까지 갈 수 있으므로, 현장조사가 필수입니다이런부분들을 잘 체크하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.13
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식당 세를 줬는데 묵시적계약과 2년마다 재계약에 대해 질문드려요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차 계약이 끝나도 임대인(식당 건물주)과 임차인(세입자) 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면, 기존 계약 조건 그대로 자동으로 다시 2년 계약이 체결되는 것을 "묵시적 갱신"이라고 합니다단, 계약 종료 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약을 종료하겠다는 의사표시를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다식당과 같은 상가 건물은 [상가건물 임대차보호법]이 적용됩니다.여기서는 보통 2개월 전까지 통보를 요구하지만, 법적으로는 1개월 전 통보도 유효합니다계약서에 2개월이라 명시돼 있으면 2개월을 지키는 게 좋습니다계약서를 다시 작성하지 않는다면 기존 계약서 하단에 본 계약은 2025년 9월 1일부터 2027년 8월 31일까지 2년간 연장되며, 양 당사자는 이에 동의하여 서명 날인함 이런 식으로 덧붙이고 도장을 찍는 것이 일반적입니다지금 계약 만료가 3개월 남았으므로 충분히 여유가 있으니 묵시적 갱신을 원치 않으시면 계약 만료일 기준 1~2개월 전에 갱신 또는 해지 의사를 서면으로 통보하세요그 전에 임차인과 상의하여 재계약서를 준비하거나 기존 계약서에 수정하여 재계약하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.06.13
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