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청약 1주택 추첨대상 수 소수점 처리 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 1주택 추첨대상 수 소수점 처리는 지역별로 다를 수 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 방식으로 처리됩니다.가점제 : 소수점 이하를 올림하여 정수로 처리합니다. 예를 들어, 4 x 40% = 1.6 -> 2세대무주택 추첨 : 소수점 이하를 올림하여 정수로 처리합니다. 예를 들어, 2 x 75% = 1.5 -> 2세대1주택 추첨 : 소수점 이하를 버림하여 정수로 처리합니다. 예를 들어, 0.5 -> 0세대따라서, 질문하신 경우에는 가점제와 무주택 추첨에서는 소수점 올림처리가 되고, 1주택 추첨에서는 소수점 버림처리가 됩니다. 즉, 2세대, 2세대, 0세대가 각각의 추첨대상 수가 됩니다.하지만, 이는 일반적인 경우이고, 특정 지역이나 공급유형에서는 다른 방식으로 처리할 수 있으므로, 청약 신청 전에 입주자모집공고를 꼭 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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전세계약 만료통보 효력이 있을까요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료통보 효력은 임대인과 임차인의 통지 방법과 시점에 따라 달라집니다. 일반적으로 임대인은 전세계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 전세계약 만료 2개월 전까지 상대방에게 계약 종료 의사를 통지해야 합니다. 그렇지 않으면 전세계약은 묵시적으로 2년 갱신되며, 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 통보를 받은 날부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.질문자님의 경우, 임대인이 임차인에게 계약 종료 의사를 통지하지 않았으므로 전세계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 그러나 임차인은 임대인의 전화번호를 알지 못하고, 임대인의 주소로 보낸 내용증명이 반송되었으므로, 임대인에게 계약 종료 의사를 통지하기 어려운 상황입니다. 이런 경우, 임차인은 공시송달을 통해 임대인에게 계약 종료 의사를 통지할 수 있습니다.공시송달은 임대인의 주소나 소재를 알 수 없거나, 임대인이 일부러 통지를 받지 않는 경우에 사용할 수 있는 통지 방법입니다. 공시송달은 법원에 신청하고, 법원이 임대인의 주소지나 소재지에 공고문을 게시하거나, 임대인이 알 수 있도록 적절한 방법으로 공고합니다. 공시송달은 공고가 게시된 날로부터 14일이 지나면 통지가 도달한 것으로 간주됩니다.따라서, 질문자님은 공시송달을 통해 임대인에게 계약 종료 의사를 통지할 수 있으며, 공시송달이 도달한 것으로 간주되는 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 예를 들어, 공시송달이 1월 31일에 게시되었다면, 2월 14일에 통지가 도달한 것으로 간주되고, 5월 14일에 계약이 종료됩니다. 이때, 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.질문자님의 경우, 임대인과 통화한 내역이나 문자 내역은 계약 종료 의사를 통지한 것으로 인정되기 어렵습니다. 임대인이 계약 종료를 알고 있다고 해도, 임대인이 계약 종료에 동의한 것은 아니기 때문입니다. 따라서, 공시송달을 통해 임대인에게 명확하게 계약 종료 의사를 통지하는 것이 좋습니다.앞으로 질문자님은 다음과 같은 절차를 따르시면 됩니다.1 공시송달을 신청하고, 임대인에게 계약 종료 의사를 통지합니다.2 공시송달이 도달한 것으로 간주되는 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.3 계약 종료일에 임대인에게 임대차목적물을 반환하고, 보증금을 받습니다.4 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차권 등기명령을 신청합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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생애 첫 주택 취득세 관련하여 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 첫 주택 취득세 감면은 실거주를 하고자 하는 실수요자를 위한 혜택이기 때문에 감면 조건이 엄격합니다. 감면을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.본인 및 배우자 모두 주택을 보유한 사실이 없을 것취득가액 (실거래가) 12억 이하인 주택일 것취득 후 3개월 내에 전입신고 및 상시거주할 것 (1년 이내로 임대차 기간이 남아있는 주택을 구매한 경우 제외)취득 후 3개월 내에 추가로 주택을 취득하지 않을 것취득 후 3년 내에 주택을 매각, 증여하거나 다른용도 (임대 등)로 사용하지 않을 것 (배우자에게 지분을 매각, 증여하는 경우 제외)따라서, 주택을 취득한 후 바로 전월세를 주려고 하시는 경우에는 감면받은 세액과 가산세, 이자상당액을 추징당하게 됩니다. 이 경우에는 감면을 받지 않는 것이 좋습니다.감면을 받으시려면, 취득 후 3개월 이내에 전입신고를 하시고, 취득 후 3년 동안 주택을 임대하거나 매각하지 않으셔야 합니다. 감면 신청 방법은 다음과 같습니다.생애최초 주택 구입 취득세 감면 신청서와, 무주택 가구 증명서, 주택 등기부 등본, 매매 계약서를 구비한 뒤 관할 구청 (시청, 군청)에 방문해서 신청취득세를 이미 납부했지만 감면 대상에 해당한다면 납부한 취득세를 환급받을 수 있습니다. 환급을 받기 위해서는 취득세를 납부한 시·군·구청에 경정청구 서류를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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집주인이 월세 현금영수증 발행을 한 달씩 뒤로 미뤄서 해주는데 뭐가 목적일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 현금영수증은 월세 소득공제를 받기 위해 필요한 서류로, 월세를 지급한 달에 발급받아야 합니다. 만약 집주인이 월세 현금영수증을 한 달씩 뒤로 미뤄서 발행한다면, 연말정산 시 실제 소비한 돈과 일치하지 않는 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 12월에 입금한 12월 월세에 대한 현금영수증을 다음년도 1월에 발행하면, 12월 월세는 2023년 소득공제 대상이 되지 않고, 2024년 소득공제 대상이 됩니다.이런 경우에는 임차인인 세입자가 직접 월세 현금영수증을 신청할 수 있습니다. 국세청 홈택스에서 주택임차료 현금영수증 발급 신청을 하면 됩니다. 이때 임대차계약서, 주민등록등본, 계좌이체 내역 등 월세 지급을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 합니다. 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 월세 현금영수증 발급은 월세 소득공제시에만 신청 가능하며, 월세 세액공제를 받을 때는 필요하지 않습니다. 월세 세액공제와 소득공제는 중복공제가 안되므로 둘 중에 자신에게 유리한 공제방법을 선택해서 공제받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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건물 면적과 실제 평수는 차이가 왜 이렇게 심한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물 면적은 건물의 외벽을 포함한 전체 면적을 말하고, 실제 평수는 건물 내부에서 사용할 수 있는 면적을 말합니다. 건물 면적과 실제 평수의 차이는 건물의 구조, 벽의 두께, 계단, 복도, 발코니 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 건물 면적은 실제 평수보다 10-15% 정도 더 크다고 합니다. 따라서, 건물 면적이 17평이라면 실제 평수는 약 14.5평 정도일 것입니다. 하지만, 실제 평수가 10.7평이라고 한다면, 건물 면적과 실제 평수의 차이가 37%나 되는 것으로 보입니다. 이는 건물 면적이 과대 측정되었거나, 실제 평수가 과소 측정되었거나, 또는 둘 다 가능한 경우입니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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농촌에 주택을 지으려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 토지이용계획서상으로 확인하신 지목이 전이고, 생산관리지역이라면 일반적으로 주택을 지을 수 있습니다. 다만, 생산관리지역에서는 건축행위에 제한이 있으므로, 건축하고자 하는 주택의 종류, 규모, 용도, 재료 등에 따라 건축허가나 신고가 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 단독주택, 근린생활시설, 발전시설 등은 건축허가나 신고 없이 건축할 수 있지만, 공동주택, 의료시설, 공장, 주유소 등은 건축허가나 신고가 필요합니다. 또한, 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하로 제한되며, 연면적은 150㎡ 이하로 지켜야 합니다.농촌에 집을 짓게 된다면 조심해야 할 것은 다음과 같습니다.토지의 소유권, 지목, 지형, 도로, 인허가 등에 관한 자료를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가와 상의하십시오.농촌주택 표준설계도를 활용하면 건축설계비용과 인허가 절차를 줄일 수 있으며, 에너지 효율이 높고 안전한 주택을 지을 수 있습니다.농촌주택개량자금이나 농촌주택개선자금 등의 융자금을 신청할 수 있으니, 자격과 조건을 확인하고 이용하십시오.
경제 / 부동산
24.01.13
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분양가 상한제 아파트 양도세 비과세 문의(실거주 필수?)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가 상한제 아파트의 경우, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도세 비과세가 가능합니다. 그러나 3년 이내에 양도하지 못한 경우에는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도따라서, 23년 5월에 완공되어 취득한 아파트를 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받으려면, 26년 5월까지 종전 주택을 양도하고, 새로 취득한 아파트에 1년 이상 거주해야 합니다. 보유 기간은 양도세 비과세 요건에 영향을 주지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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월세 재계약이 5% 이상 구두 계약으로 이루어 졌어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약을 구두로 하셨다면, 그것은 법적으로 유효한 계약이 될 수 있습니다. 다만, 구두 계약은 증거가 부족하기 때문에, 임대인과 임차인이 서로 합의한 내용을 서면으로 작성하고 서명날인하는 것이 좋습니다.월세 재계약시 임대인이 월세를 인상할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우: 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 월세를 기존의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 양자가 서로 합의한 경우: 임차인이 계약갱신을 요구하지 않고, 임대인과 재계약을 하기로 합의한 경우에는 월세 인상률에 제한이 없습니다. 즉, 임대인과 임차인이 협의하여 월세를 정할 수 있습니다.귀하께서 말씀하신 상황은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인의 인상 요구에 동의한 경우로 보입니다. 이 경우에는 임대인이 월세를 5% 이상 인상할 수 있습니다. 따라서, 귀하께서는 부당하게 올린 금액에 대한 보상을 받을 수 없습니다.하지만, 임대인이 월세 인상을 강요하거나 협박하였다면, 그것은 부당한 행위로 간주될 수 있습니다. 이 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임대인이 월세 인상을 통보하지 않고, 임차인이 입금한 월세를 그대로 받아들이는 경우에도, 임차인은 초과입금한 월세를 반환받을 수 있습니다.따라서, 귀하께서 할 수 있는 것은 다음과 같습니다.1 임대인과 재계약한 내용을 서면으로 작성하고 서명날인하십시오. 이때, 임대인이 월세 인상을 강요하거나 협박한 사실이 있으면, 그것을 증거로 확보하십시오.2 임대인이 월세 인상을 통보하지 않고, 귀하께서 입금한 월세를 그대로 받아들인 경우에는, 초과입금한 월세를 반환받으십시오. 이때, 임대인이 거부하면, 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하십시오.3 임대인이 월세 인상을 강요하거나 협박한 경우에는, 임대인에게 손해배상을 청구하십시오. 이때, 임대인이 거부하면, 법원에 소송을 제기하십시오.
경제 / 부동산
24.01.13
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버팀목 전세자금대출 매매사실 고지해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출은 주택도시기금에서 제공하는 저금리의 전세대출 상품으로, 일정한 자격 조건을 만족하는 세대주가 이용할 수 있습니다. 이 대출은 전세계약 체결 후 3개월 이내에 신청할 수 있으며, 대출 기간은 2년이고 최대 4회까지 연장할 수 있습니다.버팀목 전세자금대출을 이용하려면, 전세계약서에 대출 및 보증보험 가입에 동의하고 협조한다는 특약을 넣어야 합니다. 또한, 대출 실행 전에 주택도시보증공사에서 전세금안심대출 보증서를 발급받아야 합니다. 이 보증서는 전세금의 80% 이내로 발급되며, 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 임대차 계약을 위반하는 경우에 보증금을 대신 지급해주는 역할을 합니다.그런데, 귀하께서 말씀하신 상황은 전세계약을 체결한 후에 임대인이 소유권을 이전하는 경우로, 이 경우에는 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 보증보험 가입을 위해서는 임대인이 소유권을 보유하고 있어야 하기 때문입니다. 따라서, 임대인이 소유권을 이전하면, 보증보험 가입이 취소되거나 무효화될 수 있으며, 이 경우에는 버팀목 전세자금대출도 이용할 수 없게 됩니다.이런 상황을 방지하기 위해서는, 전세계약서에 임대인이 소유권을 이전하는 경우에는 새로운 임대인과 재계약하고, 버팀목 전세자금대출 임대인 변경 절차를 진행한다는 특약을 넣어야 합니다. 또한, 은행에도 이 사실을 고지해야 합니다. 은행에 고지하지 않으면, 은행은 임대인이 변경된 것을 모르고 기존 임대인에게만 대출금을 지급하게 되고, 이 경우에는 귀하께서는 전세금을 받을 수 없게 됩니다.따라서, 귀하께서 할 수 있는 최선의 선택은 다음과 같습니다.1 전세계약서에 대출 및 보증보험 가입에 동의하고 협조한다는 특약을 넣습니다.2 전세계약서에 임대인이 소유권을 이전하는 경우에는 새로운 임대인과 재계약하고, 버팀목 전세자금대출 임대인 변경 절차를 진행한다는 특약을 넣습니다.3 전세계약 체결 후 3개월 이내에 버팀목 전세자금대출을 신청합니다.4 주택도시보증공사에서 전세금안심대출 보증서를 발급받습니다.5 은행에 임대인이 소유권을 이전할 것이라는 사실을 고지합니다.6 임대인이 소유권을 이전하면, 새로운 임대인과 재계약하고, 버팀목 전세자금대출 임대인 변경 절차를 진행합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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구두 계약으로 월세를 올려 주었는데, 지나고보니 5%가 넘어요 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약을 구두로 했다면, 그것도 계약으로서 효력이 있습니다. 구두계약은 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방의 의사가 일치해야 합니다. 월세 재계약의 경우, 임대인과 임차인이 임대료, 보증금, 임대기간 등에 대해 합의하면 구두계약이 성립된 것입니다.그러나 구두계약은 입증이 어렵기 때문에, 구두계약 후 간단하게라도 계약서를 작성하거나 문자나 카톡으로 합의된 내용을 주고 받는 것이 좋습니다. 만약 구두계약을 녹음했다면, 그것도 증거로 사용할 수 있습니다.월세 재계약시 임대료를 얼마나 인상할 수 있는지는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 2020년 6월 9일부터 시행된 개정법에 따르면, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우, 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 계약갱신청구권이란, 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우, 임대료 인상은 쌍방의 협의에 따라 결정됩니다. 이때 임대인은 임차인에게 인상 사유와 금액을 통지해야 합니다.따라서, 구두 재계약시 임대료를 5% 이상 인상한 것이 부당하다고 생각하시는 경우, 다음과 같은 점을 확인해보시기 바랍니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용했는지 여부임대인이 인상 사유와 금액을 통지했는지 여부구두계약의 내용을 입증할 수 있는 증거가 있는지 여부만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용했고, 임대인이 인상 사유와 금액을 통지하지 않았으며, 구두계약의 내용을 입증할 수 있는 증거가 있다면, 임대인에게 인상분을 돌려받을 수 있을 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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