전세계약 만료통보 효력이 있을까요???
전세 보증금 2억 2천원 ( 은행 대출 1억 9800만원)
안심전세대출이라 허그 보증 보험 가능
임대차계약서에 작성된 임대인 전화번호는 분양 사무소 번호 ( 분양 사무소 사람이 자기한테 다 말하라고 함 )
임대인 가족이 건축주
건축주 번호를 알아 연락 해봤지만 임대인 번호 안알려주고 분양사무소 대리인과 연락 하라고 함
12월 14일 계약서상 전화번호로 계약 종료 문자 보냄 ( 답 없음 )
문자 답장이 없어 계약서상 전화번호인 대리인과 12월 경에 계약 만료 이야기를 함 ( 녹취 없음 )
12월 26일 계약서상 전화번호로 다시 계약 종료 문자를 보냄 ( 답 없음 )
12월 28일 다른 번호( 계약서상 적힌 전화번호 대리인과 같은 사람인데 다른 번호로 연락이 옴 )연락이 와서 집을 빼고 있으니 임차인도 집을 보러 다니라고 함 ( 녹취 있음 )
1월 3일 임대인 가족 ( 건축주 ) 에게 임대인 연락처를 받기 위해 문자를 함
건축주는 분양사무소 그 임대인과 연락을 하라며 임대인 연락처는 안알려줌
건축주는 계약 만료는 알고 있으며 임대인도 알고 있다고 함
1월 9일에 계약서상 전화번호인 대리인과 통화를 함 ( 녹취 있음 )
통화 내용은 전세 계약 만료 날짜인 3월 9일에 보증금 전체를 돌려 받을 수 있는지에 대해 통화
1월 11일 대리인과 건축주와만 이야기를 해서 불안한 마음에 계약서상 임대인 주소로 계약 종료 내용증명을 보냈지만 반송
1월 12일 계약서상 전화번호인 대리인과 통화함
( 녹취 있음 )
세입자를 구하고 있지만 못구하면 허그보증보험을 통해 받으라는 이야기
분양 사무소 대리인이 법적 대리인이 아닌 것 같고 계약서상 전화번호가 그 분양사무소 대리인 번호라 우선 분양 사무소 대리인과 연락을 하고 있긴 하지만
통화 내용이 대부분 집이 언제 나갈지 모르겠다 보증보험으로 받게 해주겠다 이런 내용입니다.
반송된 내용증명과 임대차 계약서를 가지고 임대인 초본을 떼고 그 내용증명 다시 보내고 또 반송되면 공시송달을 진행할 예정입니다.
공시 송달을 진행하면 현재 날짜로 계약 만기 통보 2개월보다 좀 늦어져서 앞의 이야기 했던 것들이 무효가 되어서 묵시적 갱신이 되어 공시송달을 기준으로 3개월 뒤에 계약이 종료 되는 것인지
공시송달을 늦게 했더라도 계약서상 임대인과 통화 내역 (세입자 구할거다 새 집 구해라 세입자 못구하면 보증보험으로 받게 해주겠다) 과 임대인 가족 ( 건축주 )이 임대인도 계약 종료 알고 있다 이런 문자 내역도 인정되어 3월 9일 계약 종료 맞는지 궁굼합니다.
그리고 앞으로 저는 어떻게 대처를 해야할까요?
임대차 계약 종료 날짜 이후 임차권 등기 명령 바로 할 생각이였는데
그동안의 임대인 대리인 통화내역이나 확실하게 계약 종료 답을 받지 못하고 세입자 구하고 있다 못구하면 보증보험으로 받아라 라는 녹취가 계약 종료 증거가 안될 수도 있다는 생각에 공시송달을 준비하면 계약 종료 시점이 언제가 되는지 너무 궁굼합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세계약 만료통보 효력은 임대인과 임차인의 통지 방법과 시점에 따라 달라집니다. 일반적으로 임대인은 전세계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 전세계약 만료 2개월 전까지 상대방에게 계약 종료 의사를 통지해야 합니다. 그렇지 않으면 전세계약은 묵시적으로 2년 갱신되며, 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 통보를 받은 날부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.
질문자님의 경우, 임대인이 임차인에게 계약 종료 의사를 통지하지 않았으므로 전세계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 그러나 임차인은 임대인의 전화번호를 알지 못하고, 임대인의 주소로 보낸 내용증명이 반송되었으므로, 임대인에게 계약 종료 의사를 통지하기 어려운 상황입니다. 이런 경우, 임차인은 공시송달을 통해 임대인에게 계약 종료 의사를 통지할 수 있습니다.
공시송달은 임대인의 주소나 소재를 알 수 없거나, 임대인이 일부러 통지를 받지 않는 경우에 사용할 수 있는 통지 방법입니다. 공시송달은 법원에 신청하고, 법원이 임대인의 주소지나 소재지에 공고문을 게시하거나, 임대인이 알 수 있도록 적절한 방법으로 공고합니다. 공시송달은 공고가 게시된 날로부터 14일이 지나면 통지가 도달한 것으로 간주됩니다.
따라서, 질문자님은 공시송달을 통해 임대인에게 계약 종료 의사를 통지할 수 있으며, 공시송달이 도달한 것으로 간주되는 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 예를 들어, 공시송달이 1월 31일에 게시되었다면, 2월 14일에 통지가 도달한 것으로 간주되고, 5월 14일에 계약이 종료됩니다. 이때, 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
질문자님의 경우, 임대인과 통화한 내역이나 문자 내역은 계약 종료 의사를 통지한 것으로 인정되기 어렵습니다. 임대인이 계약 종료를 알고 있다고 해도, 임대인이 계약 종료에 동의한 것은 아니기 때문입니다. 따라서, 공시송달을 통해 임대인에게 명확하게 계약 종료 의사를 통지하는 것이 좋습니다.
앞으로 질문자님은 다음과 같은 절차를 따르시면 됩니다.
1 공시송달을 신청하고, 임대인에게 계약 종료 의사를 통지합니다.
2 공시송달이 도달한 것으로 간주되는 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.
3 계약 종료일에 임대인에게 임대차목적물을 반환하고, 보증금을 받습니다.
4 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차권 등기명령을 신청합니다.