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갭투자의 원리에 대해서 쉽게 설명해줘요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자란 매매가와 전세가의 차이를 활용하는 부동산 투자 방식입니다. 예를 들어, 한 아파트의 매매가가 10억이고 전세가가 8억인 경우, 투자자는 2억의 ‘갭’을 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다. 즉, 투자자는 2억을 내고 아파트를 산 후, 8억에 전세를 내어 전세보증금을 받습니다. 그러면 투자자는 2억으로 10억짜리 아파트를 소유하게 되는 것입니다. 만약 아파트의 가격이 오르면, 투자자는 시세차익을 얻을 수 있습니다. 반대로, 아파트의 가격이 떨어지면, 투자자는 손실을 입을 수 있습니다. 이렇게 갭투자는 임대차 보증금과 매매 가격과의 차이의 갭으로 투자를 한다고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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보증보험이 불가 하여 전세권설정 하라는데…
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정과 보증보험은 전세금을 보호하기 위한 두 가지 방법입니다. 전세권 설정은 임대인의 동의를 받아 등기부에 세입자의 권리를 기록하는 것이고, 보증보험은 보험회사가 전세금을 보증해주는 것입니다. 두 방법의 차이점과 장단점은 다음과 같습니다전세권 설정은 보증보험보다 강력한 권리를 가집니다. 전세권 설정을 한 경우, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하거나 주택이 경매에 넘어가면, 세입자는 법원에 경매를 청구할 수 있습니다. 하지만 전세권 설정을 하려면 임대인의 동의가 필요하고, 비용과 절차가 복잡하고 번거롭습니다. 전세금의 0.2%가 설정비로 들고, 법무사 비용도 추가로 들어갑니다. 또한 전세계약이 변경되면 등기부 조건도 변경해야 하고, 계약이 끝나면 해제비용도 세입자가 지불해야 합니다.보증보험은 전세권 설정보다 간단하고 저렴한 방법입니다. 보증보험에 가입하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험회사가 세입자에게 전세금을 먼저 지급해줍니다. 보험료는 전세금의 0.1% 정도이고, 인터넷이나 모바일 앱으로 쉽게 가입할 수 있습니다. 하지만 보증보험은 확정일자와 반드시 병행되어야 하고, 주택이 경매에 넘어가면 보증보험의 효력이 사라질 수 있습니다.따라서 전세권 설정과 보증보험은 각각 장점과 단점이 있으므로, 세입자의 상황과 임대인의 의사에 따라 선택해야 합니다. 보증보험 가입이 안되는 이유가 무엇인지 모르겠지만, 임대인이 전세권 설정에 동의한다면, 전세권 설정을 하는 것이 더 안전할 수 있습니다. 전세권 설정을 하려면, 이사+확장일자+전입신고를 한 후, 임대인의 인감증명서와 주민등록증, 세입자의 주민등록증을 준비하고, 등기소에 방문하여 신청하거나, 법무사에게 위임하여 신청하면 됩니다.더 조취할 수 있는 것은, 전세계약서를 작성하고, 임대인의 소유권과 부채 여부를 확인하고, 전세금 입금 전에 임대인의 계좌번호와 예금주를 확인하는 것입니다. 전세계약서는 세입자와 임대인이 모두 서명하고, 전세금의 입금일과 반환일, 전세권 설정 여부, 보증보험 가입 여부 등을 명확하게 기재해야 합니다. 임대인의 소유권과 부채 여부는 등기부등본이나 신용조회서를 통해 확인할 수 있습니다. 전세금 입금 전에는 임대인의 계좌번호와 예금주가 일치하는지 확인하고, 전세금 입금증을 잘 보관해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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전세계약 해지 통보의 방법이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 해지 통보는 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인에게 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지해야 합니다. 통지 방법은 문자나 카카오톡 등으로 상대방의 확인을 받을 수 있는 방법이 좋습니다.질문하신 상황에서는 중개사님을 통해 세입자분께 전세계약 해지 통보를 하셨다면, 그것으로 충분합니다. 단, 중개사님께서 세입자분께 통보한 내용과 시기가 법적으로 요구되는 내용과 시기와 일치하는지 확인하시고, 세입자분이 통보를 받았다는 답장을 보내셨는지도 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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최근 임대등록이 부활한다고 하던데 그렇게 되면 소급적용될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년부터 아파트 매입 장기일반임대(10년) 제도가 복원될 예정이라고 합니다. 이는 비(非)아파트 주택에 대해서도 적용되며, 주택임대사업자로 등록하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다.하지만, 이 제도는 신규등록에만 해당되고, 기존에 등록한 주택임대사업자에게는 소급적용되지 않는다고 합니다. 즉, 2년 전에 빌라 10년 임대등록을 하신 경우에는 10년 동안 의무임대기간을 준수해야 하며, 6년으로 줄일 수는 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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분양권을 사서 입주 시 전세를 준다면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 투자는 새로 지어지는 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 사고 파는 것입니다. 분양권을 사서 입주 시 전세를 준다면, 일정한 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만, 분양권 투자에는 여러 가지 주의사항이 있습니다.분양권을 매수할 때는 프리미엄이 너무 높지 않은지, 주변 아파트 시세와 비교하여 적정한 가격인지를 판단해야 합니다. 프리미엄이란 분양가와 실거래가의 차이를 의미합니다. 프리미엄이 너무 높으면, 입주 시 전세가가 그만큼 오르지 않을 수 있습니다. 분양권 거래는 미등기 상태의 권리를 이전하는 것이기 때문에, 중도금 대출 승계, 명의 이전, 양도세 등의 복잡한 절차가 필요합니다. 가능하면 계약 전에 대출이 승계 가능한지, 명의 이전이 원활하게 이루어지는지, 양도세를 얼마나 내야 하는지를 미리 확인하고 협의해야 합니다. 분양권 투자는 장기적인 투자입니다. 분양권을 사서 입주 시 전세를 준다고 해도, 입주까지 2~3년 정도의 시간이 걸릴 수 있습니다. 그 동안에 부동산 시장이나 정책이 어떻게 변할지 예측하기 어렵습니다. 따라서, 분양권 투자는 자신의 재정 상황과 투자 목적에 맞게 신중하게 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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부동산의 매매 방법 중 재건축과 재개발의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 노후된 주택을 새롭게 짓는 방법이지만, 몇 가지 차이점이 있습니다. 간단히 정리해 드리겠습니다.재건축은 건물만 부수고 다시 건축하는 것이고, 재개발은 건물뿐만 아니라 도로, 공원, 학교 등 기반시설도 새롭게 만드는 것입니다.재건축은 주로 민간이 주도하는 사업이고, 재개발은 공공이 주도하는 사업입니다.재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 자격을 얻을 수 있고, 재개발은 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.재건축은 안전진단을 통해 건물의 노후도를 평가해야 하고, 재개발은 법적 요건을 충족해야 합니다.어떤 방법이 더 좋은지는 사업의 목적, 규모, 비용, 시간, 효과 등에 따라 다를 수 있습니다. 재건축은 주택의 품질과 가치를 높이는 데 유리하고, 재개발은 지역의 환경과 삶의 질을 개선하는 데 유리합니다. 재건축과 재개발은 각각 장단점이 있으므로, 사업의 특성과 조건에 맞게 선택하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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임대인의 중도 퇴실 요구 어떻게 해야 할까요...?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저는 임대인의 중도 퇴실 요구가 부당하다고 생각합니다. 임대차 계약기간이 아직 남아 있고, 햄스터를 키우는 것이 계약서상 금지된 것이 아니라면, 임대인은 임차인에게 퇴거를 강요할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.임대인에게 계약서를 보여주고, 계약기간이 남아 있으며, 햄스터를 키우는 것이 계약조건에 위배되지 않는다는 것을 설명합니다.임대인이 계약기간 중 퇴실을 강요하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상에는 임대인의 중개수수료, 공실기간의 월세, 이사비용 등이 포함될 수 있습니다.임대인이 햄스터의 냄새나 소독을 이유로 퇴실을 요구하면, 임차인은 햄스터의 냄새를 줄이기 위해 노력하고, 소독을 필요하다면 직접 하거나 비용을 부담하는 등의 협의를 시도할 수 있습니다. 단, 소독은 임대인의 의무이므로, 임차인이 소독비용을 부담하는 것은 임대인의 동의가 있어야 합니다.임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않았다면, 계약기간이 끝난 후에도 임차인은 계약을 갱신할 수 있습니다. 이 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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보증보험에서 임대보증금보증서에 적힌 보증료는 납입 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대보증금보증서에 적힌 보증료는 임대차 계약 기간 동안 한 번만 납부하면 되는 금액입니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 보증료율이 0.1%이고 계약 기간이 2년이라면, 보증료는 1억원 x 0.1% x 2년 = 20만원이 됩니다. 이 보증료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하도록 되어 있습니다. 즉, 임대사업자는 15만원, 임차인은 5만원을 납부하면 됩니다. 보증료는 임대차 계약 체결 시에 한 번만 납부하면 되므로, 월별이나 연별로 납부할 필요는 없습니다. 보증료는 임대보증금을 대신하여 임차인에게 반환해주는 보험의 비용이므로, 임대차 계약이 종료되면 환불되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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공인중개사 시험준비하려면 학원을 가는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 매년 10월에 한 번만 치러지는 어려운 시험입니다. 과목은 1차와 2차로 나누어져 있으며, 각 과목은 100점 만점에 평균 60점 이상, 과락 40점 이상을 받아야 합격할 수 있습니다. 과목은 다음과 같습니다.1차: 민법, 부동산학개론2차: 중개사법, 공법, 공시법, 세법시험 준비 기간은 개인의 학습 능력과 방법에 따라 다르지만, 평균적으로 8개월에서 12개월 정도 소요된다고 합니다. 시험 과목이 법률과 관련된 내용이 많기 때문에, 독학으로 준비하기는 쉽지 않습니다. 그래서 많은 수험생들이 학원이나 인터넷 강의를 이용하여 공부합니다.학원을 가는 장점은 꾸준히 피드백을 받을 수 있고, 바로 궁금한 것을 물어볼 수 있다는 점입니다. 하지만 비용이 높고, 시간과 장소에 제한이 있습니다. 인터넷 강의를 듣는 장점은 시간과 공간에 구애받지 않고 수업을 들을 수 있고, 모르는 내용을 반복해서 공부할 수 있다는 점입니다. 하지만 의지가 약하면 중간에 포기할 수도 있습니다.따라서, 어떤 방법을 선택할지는 개인의 성향과 상황에 따라 다르겠지만, 중요한 것은 기출문제를 기반으로 핵심만 정확하게 공부하는 것입니다. 또한, 시간 내에 문제를 풀 수 있는 연습도 많이 해야 합니다. 시험 당일에는 수험표, 신분증, 컴퓨터용 싸인펜, 수정테이프, 볼펜, 계산기, 물, 휴지, 간식 등을 준비하시고, 20분 전에 교실에 도착하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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지방 대학교 앞 원룸 건물 전망은 어떨까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 지방 대학교 앞 원룸 건물은 학생들이 주요 임차인이기 때문에, 학교의 입학생 수와 비대면 수업 여부에 크게 영향을 받습니다. 코로나19로 인해 대부분의 대학이 온라인 수업을 진행하면서, 학생들이 학교 근처에 살 이유가 없어져 원룸 공실률이 높아지고 월세가 하락하는 추세입니다. 또한, 저출산으로 인해 학령 인구가 감소하면서, 지방 대학의 신입생 모집이 어려워지고, 일부 대학은 폐교 위기에 직면하고 있습니다. 이러한 상황은 지방 대학 앞 원룸 건물의 수요와 가치를 떨어뜨리고 있습니다.따라서, 지방 대학교 앞 원룸 건물 전망은 그다지 밝지 않다고 할 수 있습니다. 수익률이 높은 곳도 있을 수 있지만, 장기적으로 보면 지속 가능한 투자 대상이 아닐 수 있습니다. 투자를 고려하신다면, 다른 요인들도 고려하셔야 합니다. 예를 들어, 학교의 입학생 수와 재정 상태, 학교 주변의 다른 상권과 인프라, 학생 외의 다른 임차인의 유입 가능성 등입니다. 또한, 다가구주택이나 상가주택과 같이 실거주와 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 부동산에 대해서도 알아보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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