답변 내역

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임대차계약 갱신시 임대보증금이나 월세의 증액 한도는 5%로 제한이 있다보니 간혹 임대인들이 관리비를 올리는 편법을 사용하기도 합니다. 관리비의 경우는 증액한도에 제한은 없으나 증액을 할만한 근거가 있어야 하고 그러한 합리적인 근거없이 관리비를 증액할 경우에는 증액된 부분은 부당 관리비로 반환청구할 수 있습니다(납부하기 전이라면 거부 가능). 임차인의 적법한 계약갱신청구권 행사에도 만약 임대인이 합리적 이유없이 계약 갱신을 거부할 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다(보통 임대인 본인이 실제 거주한다는 이유를 들어 계약갱신을 거절한 후 새로운 임차인을 받는 경우가 많은데 이러한 경우에는 주택임대차보호법 제6조의3 5항, 6항에 따른 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다). 관련법령주택임대차보호법제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액[본조신설 2020. 7. 31.]

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임대료(차임) 미납시 월 2퍼센트의 이자를 주장하는 것은 그 자체로 이자제한법(최고한도 연 20%) 위반이기도 하지만 법령상 근거도 없습니다. 물론 임대료 미납시에는 민법상 연 5%의 지연이자를 가산시킬 수는 있습니다. 배관에 대한 수리는 임대인의 부담이므로 임대인이 이를 수리해주지 않는다면 임대인의 귀책사유를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을 것입니다(다만 거주하는 동안은 임차인 역시 임대료를 지급할 의무는 있습니다).

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.지주라는 것은 토지의 소유자를 의미하는데 대한민국의 토지는 국민이 소유하기도 하지만, 국가나 지방자치단체가 소유하는 토지도 있습니다(이를 각각 국유재산, 공유재산이라고 합니다). 따라서 국민이 소유하고 있는 토지는 국민이 지주라고 할 수 있지만, 국가나 지방자치단체가 소유하는 토지는 국가나 지자체가 지주라 할 수 있겠습니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.개인회생사건에서 변제계획안이 인가되었고 월 변제금을 법원에서 알려준 계좌로 입금하고 계시다면 채권자들에게 변제금이 변제되고 있을 것으로 보입니다. 이는 법원에서 관리하는 것이기 때문에 변제계획안에서 정해진 채권자들에 대한 변제금 외에 다른 곳으로 지출될 가능성은 거의 없습니다. 재판부에 한번 문의해보시는게 가장 정확히 알 수 있을 듯 합니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.산정하신 금액이 맞다면 민사소송을 청구해서 판결을 받아 임차인 명의의 재산을 대상으로 강제집행절차를 진행해서 채권회수를 할 수 있을 것입니다. 다만 임차인 명의의 재산을 찾을 수 없다면 현실적으로 받아내기 어려울 수도 있습니다. 그리고 임차인이 계속 연락을 피한다면 어쩔 수 없이 민사소송을 제기하시는 방법 밖에 없을 듯 합니다. 판결을 받으면 임차인 명의의 은행계좌를 상대로 채권압류 및 추심명령신청을 하거나 임차인 명의의 부동산이 있다면 강제경매신청을 해볼 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.회사는 법인일 것이므로 대표이사나 채권 담당자 누구를 기재해서 보내도 무방할 것입니다. 대표이사나 채권담당자 모두 회사에 대한 최고서를 수령할 권한이 있을테니까요. 특별히 중요한 사항은 아닌듯 합니다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.반드시 심판문 전체를 보내야하는 것은 아니지만 채권자들 명단(채권액수 포함)과 상속재산목록은 알려주시는게 좋을 듯 합니다. 그래야 채권자들이 자신들이 변제받을 금액이 어느정도 될지 예측할 수 있으니까요. 물론 민법상으로는 한정승인 사실과 채권 신고를 최고하여야한다고 규정하고 있을 뿐 한정승인 심판문을 채권자들에게 보내야한다는 규정은 없습니다. 관련법령민법제1032조(채권자에 대한 공고, 최고) ①한정승인자는 한정승인을 한 날로부터 5일내에 일반상속채권자와 유증받은 자에 대하여 한정승인의 사실과 일정한 기간 내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고하여야 한다. 그 기간은 2월 이상이어야 한다.②제88조제2항, 제3항과 제89조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.제88조(채권신고의 공고) ②전항의 공고에는 채권자가 기간내에 신고하지 아니하면 청산으로부터 제외될 것을 표시하여야 한다.③제1항의 공고는 법원의 등기사항의 공고와 동일한 방법으로 하여야 한다.제89조(채권신고의 최고) 청산인은 알고 있는 채권자에게 대하여는 각각 그 채권신고를 최고하여야 한다. 알고 있는 채권자는 청산으로부터 제외하지 못한다.

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.1. 개별난방인 줄 알고 계약을 했다가 알고보니 중앙난방이었다면 이는 착오에 의해 계약을 체결한 것으로 보입니다. 문제는 착오에 의한 임대차계약을 취소하려면 그러한 착오가 임대차계약의 '중요부분'에 있었던 것이어야 하고, 임차인에게 중과실이 없었어야 합니다. 개별난방인지 중앙난방인지 여부는 그 자체만으로는 임대차계약의 중요부분이라고 보기에는 힘들고, 다만 임대인이 조작하는 중앙난방 방식으로는 난방 문제가 해결되지 않을 정도가 되어야 할 것 같습니다(예를 들어 임대인이 난방비를 아끼려고 가동을 잘 하지 않는 등의 사유가 존재). 또한 임대차계약 체결당시 개별난방인지 중앙난방인지 확인하지 않은 임차인의 과실이 중과실에 해당하지는 않는지(제 개인적인 생각으로는 경과실 정도로 보입니다) 여부도 판단해야할 것 같습니다. 2. 만약 계약을 취소할 수 있다 하더라도 임대차계약 체결 당시 지급했던 중개수수료나 이사비를 임대인에게 청구하는 것은 어려워 보입니다. 즉 중개수수료나 이사비를 청구하려면 임대인에게 채무불이행책임이 있어야 하는데 임대차계약에서의 채무는 임대목적물 인도의무이고, 이는 이행되었던 것이므로 임대인에게 채무불이행으로 인한 손해배상청구는 하기 어려워 보입니다.관련법령민법제109조(착오로 인한 의사표시) ①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.