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전세 재계약 시 증액을 하고 근저당권이 잡혀졌는데 저희 순위가 1순위가 유지될수 있을까요? 복비는 꼭 내야할까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.변경된 집주인은 기존 임대차계약을 승계하게 되는데 전세계약이 만료되면 아무래도 변경된 집주인과 다시 계약서를 작성하는게 보통입니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되었다면 증액된 보증금에 한해서는 우선순위가 근저당권에 밀리게 됩니다(대항력을 상실하게 되는 것은 아니고, 경매절차에서 배당순위가 밀리게 되는 것입니다. 예를 들어 기존 전세금이 1억원이고, 그 후에 근저당권이 설정된 후 전세금을 2천만원 증액했다면 경매배당시에는 임차인 전세금 1억원 -> 근저당권 피담보채권액 -> 임차인 전세금 2천만원 순서로 배당받게 되는 것입니다). 전세 재계약의 경우는 부동산을 새로이 중개한 것이 아니므로 중개수수료를 지급할 필요는 없습니다. 다만 계약서 작성을 공인중개사에게 맡긴다면 소정의 대서료(5만원 ~ 10만원 정도)를 지급해야할 수도 있습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.02.19
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전세연장(재계약)시 계약서 재작성 복비 상한선이 있나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.상속은 법정 당연승계이므로 사실상 임대인이 변경된 것으로 볼 수 없고 이는 계약 연장으로 보아야 할 것입니다. 통상 그러한 경우 공인중개사는 대서료(5~10만원 정도) 정도 받는 것으로 알고 있습니다. 매물을 중개한 것으로 볼 수는 없으니까요.
법률 / 부동산·임대차
25.02.19
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사실혼 관계에서 자녀 육아시 가족관계증명
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.가족관계증명서 중 일반증명서는 '혼인 중의 자녀'만 기재됩니다. 따라서 현재 사실혼 자녀의 경우는 상세증명서를 발급받으셔야 나오는 것입니다. 일반증명서에도 자녀가 나오게 하려면 사실혼 배우자와 혼인신고를 하셔야 합니다.
법률 / 가족·이혼
25.02.18
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고소장 접수 후, 피고인이 정보공개청구를 하면 어디까지 공개가 되나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.피고소인(피의자)가 고소장에 대한 정보공개청구를 할 경우 일반적으로는 고소취지, 범죄사실, 고소이유만 공개되고, 증거자료는 공개되지 않습니다. 또한 고소인의 인적사항도 공개되지 않습니다.
법률 / 명예훼손·모욕
25.02.18
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전세집 경매로 넘어가는 경우 세입자가 할수 있는것
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.집주인(임대인)이 변경되더라도 대항력은 유지됩니다. 다만 보증금이 증액되었다면 증액된 부분에 대해서는 다시 확정일자를 받아야 배당순위가 인정됩니다(대항력 행사와 배당요구는 별개입니다. 대항력 행사를 선택할 경우 배당에서는 제외됩니다).선순위 권리자가 없다면 낙찰대금에서 경매비용을 제외한 금액을 가장 먼저 배당받을 수 있을 것입니다.이미 임대차계약을 체결한 상태라면 보증보험에 가입할 수 없고, 재계약시 문의해보셔야 할 것 같습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.02.17
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명예훼손으로 고소당했어요. 그런데 고소자가 성추행범이에요.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.실제 성추행범이 맞다면 사실을 적시한 것일테고 또한 공공의 이익을 위해 인터넷에 올린 것이라면 위법성이 없어서 명예훼손죄가 성립하지 않습니다. 있는 그대로 진술하셔도 괜찮을 것 같습니다.
법률 / 성범죄
25.02.17
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불법 마사지 샵 왜 안 잡나요?????
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.성매매업소를 단속하려면 현장(실제 성매매를 하는 현장)을 적발해야되는데 함정수사를 하지 않는한 현실적으로 쉽지 않고 함정수사의 경우 그동안 위법한 수사라는 이유로 무죄판결이 나오는 경우도 많았습니다. 다만 최근 대법원에서는 경찰관이 손님인 것처럼 가장하여 성매매업소를 단속한 경우 위법한 함정수사에 해당하지 않는다는 취지로 판시함에 따라 향후 일선 경찰서에서는 좀더 적극적으로 불법 성매매업소를 단속하지 않을까 예상됩니다. 물론 수사기관의 수사의지가 가장 중요하겠지요.
법률 / 성범죄
25.02.17
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개인파산 결정문이후의 임대료에 대한 문의
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.채무자가 파산절차를 진행해서 추후 면책결정까지 받는다면 채권자 목록에 포함한 채무에 대해서는 더이상 법적으로 변제할 의무는 없습니다. 다만 이는 어디까지나 채권자목록에 포함된 채권(채무)에 한하는 것이지, 채권자목록에 포함되지 않은 채무까지 면책되는 것은 아닙니다. 그리고 채무자가 임차건물에 사무용품을 빼지 않은 경우 채무자를 상대로 한 명도소송은 파산절차와 무관하므로 진행가능하고, 또한 채권자목록에 포함되지 않은 채권이 있다면 별개 소송으로 제기가능할 것입니다.
법률 / 회생·파산
25.02.17
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범법소년때 저지른 범죄 판사가 알 확률
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.소년때 저지른 범죄의 경우에도 수사기관이 보관하는 범죄경력자료와 수사경력자료에 기재되고 이는 수사기관에서 사건을 법원으로 넘길때 함께 기록에 첨부하게 됩니다. 다만 해당 재판부에서도 원칙적으로는 저지른 범죄의 죄명 및 선고 결과 정도만 알 수 있습니다(다만 과거의 범죄경력이 해당 사건과 관련있는 경우, 예를 들어 누범, 상습범 등 양형에 영향을 미치는 범죄전력이 있다면 수사기관에서 해당 사건 판결문 등을 수사기록에 첨부하기도 합니다).
법률 / 기타 법률상담
25.02.16
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법 공부하다가 궁금한 점이 생겼습니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.의료법에서는 불법시술을 받은 사람을 처벌하지는 않습니다.항명죄는 상관의 정당한 명령에 반항하거나 복종하지 아니한 경우에 성립하는데 단순히 비인가 휴대폰을 소지하는 소극적 행위를 두고 명령불복종행위로 보기는 어렵습니다.
법률 / 형사
25.02.15
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