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전세 계약 만료 2달전 보증금인상관련(계약자는 연락두절)
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.추후 문제가 발생하면, 임대인의 어머니에게 연락한 것만으로는 계약 해지 통보를 인정받기 어렵습니다.임대인 본인에게 계약 해지 통보를 반드시 진행하시기 바랍니다. 임대인 본인 연락처로 연락이 되지 않으신다면 임대인 주소로 내용증명을 보내보시고, 내용증명이 반송된다면 주민등록초본을 발급받아 다시 내용증명을 보내시기 바랍니다.임대인의 어머니가 계속해서 대리인 행세를 한다면, 임대인의 위임장을 받아올 것을 요구하시기 바랍니다.임대인과 연락이 끝까지 되지 않거나, 연락이 되었음에도 불구하고 보증금 반환을 계속 미룬다면 그때는 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하시기 바랍니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.21
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임차권등기 신청후 전세나 매매가 되면
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.임차권등기는 보증금을 전액 반환받을 때까지는 해지해서는 안됩니다.매매의 경우, 매수인이 임대차보증금반환채무를 승계하게 되므로, 매수인이 임차권등기를 안고 매수를 하여야 하는 것이지 임차권등기를 말소하고 매수하여야 하는 것이 아닙니다.임대의 경우, 새 임차인의 전세자금대출 등의 문제로 인해 임차권등기 해제가 필요할 수 있으나, 이것은 어디까지나 임대인의 사정일 뿐 질문자님의 사정이 아닙니다. 오히려 새 임차인을 구하는 데에 협조하기 위해 임차권등기를 말소해주었다가, 그 새 임차인이 계약을 파기하거나, 잔금을 지급하지 못할 경우, 질문자님은 임차권등기 말소로 인해 허그 보증보험 이행청구도 어렵고, 현 임대인으로부터 보증금을 받지도 못하는 심각한 위험에 빠질 수 있습니다.그러므로 보증금을 전액 반환받을 때까지는 어떤 경우에도 임차권등기를 먼저 해제해주셔서는 안됩니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.21
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원룸을 보고 왔습니다...신탁은 말소가 되었고 집주인회사법인으로 명의가 되어있다고 하네요명ㅇ
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사, 최아란 변호사입니다.집주인 회사가 신탁을 했다가, 신탁을 말소하고, 현재 다시 집주인 회사 명의로 등기가 돌아왔다는 말씀이신 것으로 보입니다.위 신탁은 대출을 받기 위한 담보신탁이었을 가능성이 높고, 현재 신탁등기가 말소되었다고는 하나 해당 법인의 자금력이 충분하지 않아 담보신탁을 받았었을 가능성이 높습니다.회사(법인) 소유의 매물은 개인 소유의 매물에 비해 전세 보증금 반환해서 문제가 생길 가능성이 높습니다.따라서 지금 계약하려는 집의 보증금 대비 매매가가 월등히 높다는 확신이 있거나(이 확신은 공인중개사의 말만 믿고 결정해서는 안되며 객관적인 시세를 직접 파악해보셔야 합니다), 보증보험 가입이 가능하다면 계약을 하시되, 그렇지 않다면 계약을 하지 않는 것이 낫습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.21
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부동산 계약서의 방 호수와 실제 거주하는 방 호수가 약간 다릅니다
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란 변호사입니다.임대인이 방 쪼개기를 한 것으로 보입니다.즉 등기부상 201호를 201호와 202호로 쪼개서 임차한 것으로 예상됩니다.즉 질문자님은 공식적으로는 201호 중의 일부에 거주하고 계시는 것인데, 그 일부에 202호라는 문패가 달려있을 가능성이 높습니다.현재 점유 중인 부분이 201호 중 일부가 맞다면, 전입신고와 확정일자를 201호를 기준으로 받으셔야 향후 보증금을 회수하실 때에 문제가 발생하지 않습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.21
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전세계약 관련 문의사항(임대인 잠수, 가압류)
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.만기 2개월 전까지 임대인에게 연락이 닿지 않을 경우, 임대차계약이 묵시적으로 연장됩니다.묵시적 갱신된 계약의 경우, 임차인이 임대인에게 계약 해지 통지를 한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 따라서 공시송달로 계약 해지 통지를 하실 경우, 공시송달의 효력발생일로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.세입자는 보증금을 반환받을 때까지 인도를 거부할 권리(동시이행의 항변권)가 있으므로 계약 종료 이후에도 보증금을 반환받을 때까지는 계속 거주하셔도 됩니다.단 위와 같이 진행하실 경우, 임대인이 보증금을 반환하면 언제든 이사를 나가셔야 합니다. 하지만 귀 사건에서는 임대인이 가압류를 당한 점에 비추어볼 때 보증금을 반환하면서 인도를 요구할 가능성은 낮아보입니다.지금 계약을 연장하시더라도 결국 추후에는 보증금을 받기 위해 법적 대응을 하셔야 할 사안입니다. 우선 공시송달 등을 진행하셔서 계약은 종료시켜두시고, 추후에 이사 의향이 생겼을 때에 즈음하여 법적 대응을 시작하시기 바랍니다. 법적 대응을 하여야 할 경우, 소송 및 강제집행에 1년 이상이 소요될 것이므로 이점을 잘 참고하시기 바랍니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.17
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세입자가 연락도 안되고 월세도 미납되고 있습니다....
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.세입자가 임의로 퇴거하지 않을 경우, 집주인이 합법적으로 세입자를 내보내는 방법은 명도소송을 제기하는 방법이 유일합니다.답답하시겠지만 세입자를 상대로 조속히 명도소송을 제기하셔서 건물을 인도받으시는 것이 손해를 최소화할 수 있는 방법입니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.15
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계약갱신청구권 실거주로 거부후 재계약 제의
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.상호 합의 하에 재계약을 하실 경우, 초과 부담금에 대해서 손해배상청구를 하기는 어렵습니다.시세를 운운하는 것으로 보아 임대인이 실거주할 가능성은 낮아 보입니다. 이런 경우 아래 둘 중 하나를 선택하셔야 합니다.1) 계약갱신청구권 행사를 고집하시면서 인도를 거부하는 방법2) 일단 이사 후 임대인이 제3자에게 임대를 할 경우 손해배상을 청구하는 방법인도를 거부할 경우, 임대인이 추후 명도소송을 제기해올 가능성이 있는데, 이때 임대인은 자신이 진정으로 실거주할 의사가 있다는 점을 스스로 입증해야 합니다. 실거주 의사가 의심스러운 상황이므로, 임대인이 이 입증에 실패할 가능성이 상당히 높고, 결과적으로 질문자님이 승소하시게 되면 2년간 계속 거주하실 수 있습니다.일단 이사 후 손해배상을 청구할 경우, 임대인이 제3자에게 임대를 놓는지를 잘 지켜보았다가 추후 손해배상을 청구하시면 됩니다.고려해야 할 요소가 많은 사건이므로, 정식으로 법률상담을 받으시기 바랍니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.15
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전세금 인상분 게약서 없이 게좌이체만
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.임대인과의 관계에 있어서는 위와 같이 진행하셔도 별 문제가 없습니다.그러나 계약서가 없으면 확정일자를 받을 수 없고, 확정일자를 받지 못하면 추후에 문제가 생겼을 때 증액된 1,500만 원에 대해서는 우선변제받지 못한다는 문제가 있습니다.부동산에 이러한 내용을 알리시고, 정식으로 계약서 작성을 마친 이후에 계좌이체를 하시기 바랍니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.15
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집주인 실거주 목적으로 퇴거 후, 집주인 새로운 전세 계약
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.임대차계약서를 지참하셔서 주민센터를 방문하셔서 '확정일자 부여현황(계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)'이라는 서류를 발급받으시면 됩니다.임대인이 제3자에게 임대를 했고, 그 제3자가 확정일자를 받았다면 위 서류에 보증금, 월세, 임대차기간 등 구체적인 내용이 나옵니다.자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.https://blog.naver.com/hwii0715/222957595659
법률 / 부동산·임대차
25.10.15
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월세보증금관련문의드립니다.ㅜㅜ
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.임차권등기가 나오기 전에 집주인에게 집을 인도(짐을 빼고, 비밀번호를 알려주는 것)할 경우, 세입자는 대항력을 잃습니다. 세입자가 대항력을 잃으면 최악의 경우 보증금을 회수하기가 대단히 어렵습니다. 차용증을 쓰더라도 마찬가지입니다.그러므로 점유 상태를 유지하면서 임차권등기가 나올 때까지 기다리셔야 합니다.2025. 10. 30.에 확실히 계약이 종료되었다면 임차권등기가 가능합니다. 계약 종료일 및 임차권등기 가능 여부에 대해서 구체적인 상담을 받으시기 바랍니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.02
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