전세 계약 만료 2달전 보증금인상관련(계약자는 연락두절)
안녕하세요.
현재 전세 거주중이고 4년전 신규계약후
2년거주후 재계약시 보증금 일부 반환받았습니다.
2달뒤 계약 만료시점인데 계약자는 연락이 안되고,
계약자 어머님이 보증금인상을 요구하십니다.
4년거주하면서 계약자와만 소통한 상태고, 어머님과는 이번이 처음입니다. 계약자가 출장중이라고만 하는데 보증금인상이 주변시세보다도 높아 계약만료시점에 나가겠다고 했지만 보증금 내줄돈 없다며 세입자 구해지면 나가나고하는 상황이고, 이슈가 시작된지 일주일째지만 계약자는 여전히 연락이 안되는 상황입니다. 세입자 입장에서는 연락안되는 계약자도 불안하고, 현재 거주하는 곳 근처에 나온 전세매물을 놓칠까봐도 불안합니다. 문제 해결 방법이 있을까요?
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
계약해지를 원하시면 해지 통지를 하시면 됩니다. 정확하게 현재 원하시는 내용이 무엇인지에 따라 대응이 달라져야 하기에 문의주신 내용만으로는 정확한 답변이 어렵습니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
만료 두 달 전이라고 한다면 묵시적 갱신이 이루어지지 않은 것으로 보이는데 일단 계약자가 아니고 기존에 소통해 온 사람도 아니라면 인상 요구 자체가 권한이 없는 것으로 보여질 뿐만 아니라 5% 상한을 넘어서는 부분은 인정된다고 보기도 어렵습니다.
뿐만 아니라 본인이 인상이 어렵다면 계약 만료로 퇴거하겠다고 하였음에도 보증금을 반환하지 않는다는것 역시 납득이 되지 않습니다.
본인이 실제로 퇴거 의사가 있다면 그러한 부분을 명확히 전달해주시고 그럼에도 보증금 반환이 어렵다고 하면 묵시적 갱신에 대해서 만료 2개월 이하로 남았을 때 전달을 하시면 될 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
추후 문제가 발생하면, 임대인의 어머니에게 연락한 것만으로는 계약 해지 통보를 인정받기 어렵습니다.
임대인 본인에게 계약 해지 통보를 반드시 진행하시기 바랍니다.
임대인 본인 연락처로 연락이 되지 않으신다면 임대인 주소로 내용증명을 보내보시고, 내용증명이 반송된다면 주민등록초본을 발급받아 다시 내용증명을 보내시기 바랍니다.
임대인의 어머니가 계속해서 대리인 행세를 한다면, 임대인의 위임장을 받아올 것을 요구하시기 바랍니다.
임대인과 연락이 끝까지 되지 않거나, 연락이 되었음에도 불구하고 보증금 반환을 계속 미룬다면 그때는 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대차기간 만료가 임박했음에도 임대인과 연락이 되지 않고, 제3자인 어머니가 보증금 증액을 요구하는 경우, 세입자는 기존 계약 당사자와의 관계만 유효하므로 어머니의 요구에 응할 의무는 없습니다. 계약 만료 후 보증금 반환이 불가능할 우려가 크다면, 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 내용증명으로 통지하고, 만료 시점에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지하는 것이 필요합니다.법리 검토
주택임대차보호법에 따르면 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 통해 임대차 관계를 종료한 뒤 이사할 수 있습니다. 또한, 임대차 기간 중 임대인이 아닌 제3자가 금전이나 조건을 요구하더라도 법적 효력은 없습니다. 임대인 연락두절은 계약의 갱신거절 사유로 인정될 수 있으며, 세입자가 사전에 명확히 통지했다면 계약은 법정갱신 없이 종료됩니다.대응 전략
우선 임대인 본인에게 문자, 이메일, 등기우편으로 통보 시도를 하되, 수취확인이 되지 않으면 내용증명으로 갱신거절 의사를 명확히 밝혀야 합니다. 동시에 보증금 반환을 위한 소송이나 지급명령을 대비해 전세계약서, 송금내역, 통화기록 등을 확보해 두는 것이 좋습니다. 계약 종료 후에도 보증금이 지급되지 않으면 즉시 임차권등기명령을 통해 새 전세 계약을 진행하면서 기존 권리를 보전할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항
임대인이 연락을 지속적으로 회피하는 경우, 실거주지 확인을 위해 등기부등본상 주소지로 내용증명을 발송해야 하고, 보증보험이 가입되어 있다면 보증기관에도 통지해 반환 절차를 준비해야 합니다. 보증금 반환 불이행이 장기화되면 민사소송을 통해 강제집행까지 진행할 수 있습니다. 불필요한 감정 대응보다 법적 절차에 따라 정리하는 것이 안전합니다.