답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현장 매물을 확인하고 권리를 분석하고 광고 등록 등 고객을 유치하기 위해 매물을 발굴하고 분석하는데 상당한 시간을 쏟습니다. 매도인과 매수인 사이의 가격 차이, 계약 기간, 수리 범위 등 입장이 팽팽하게 갈리는 요구 조건을 조율하고 설득하는데 가장 많은 에너지를 소모하고 세부 특약 조항 작성이나 잔금 과 등기 이전까지의 법적 ,행정적 절차를 확인하고 마무리 지으면서 지속적인 신뢰를 관리해야 합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상가임차인의 사업자등록은 세금 신고 뿐만 아니라 상가건물임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득하기 위한 필수 요건입니다. 사업자등록을 늦추면 건물 매매나 경매시 보증금을 보호받지 못할 수 있으며 확정일자는 사업자등록과 인도를 갖춘 상태에서 경매시 우선순위 배당을 받을 수 있게 해주는 법적 대항력입니다. 따라서 안전한 보증금 보호를 위해서 임차 직후 사업자등록과 확정일자를 동시에 신청하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.그럼요 충분히 소속공인중개사로 취업이 가능하고 주로 아파트 단지나 주거용 매물을 다루는 일반 중개법인과 공인중개사 사무소에서 신입을 많이 채용합니다. 부동산 실무 경험과 인맥이 없는 상태에서 곧바로 개업하는 것은 월세와 광고비 등 고정비 부담과 계약 사고 위험이 크므로 권장 드리지 않고 먼저 소속공인중개사로 취업해서 1~2년 동안 계약 체결 과정과 실무 노하우, 지역 상권등을 익히시고 독립적으로 개업하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새로운 곳으로 전입신고나 이사를 하면 기존 대항력이 소멸하므로 반드시 임차권등기완료가 등기부에 제대로 올라간지 확인한 뒤에 이사를 하셔야 하고 일부 보조금을 받을 때 작성하는 서류에 잔여 보증금 포기나 이의 제기 금지 등 불리한 독소조항이 없는지도 확인해야 합니다. 그리고 남은 보증금의 지급 기한과 지연이자가 명시된 확약서를 받아두고 보증금을 다 받지 못하고 이사한다는 사실도 명확하게 남겨야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사는 중개대상물에 대해서 확인,설명,계약 작성과 서명 날인 등의 핵심적인 중개업무를 단독으로 수행할 수 있는 법적인 권한을 가지는 반면에 중개보조원은 공인중개사의 업무를 단순이 거드는자로 현자안내와 일반 서무 등 단순 보조 업무만 할수 있고 계약 체결이나 권리분석 등을 절대로 할 수 없습니다. 시험에서 두 개념을 구별하는 핵심은 계약서 작성 및 중요 확인,설명 권한의 유무이며 이를 위반해서 보조원이 직접 중개행위를 할 경우 행정처분과 형사처벌이 대상이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본의 소유주자와 근저당,압류를 보시고 건축물대장, 전입세대확인서 ,국세 지방세 잡세 증명서를 반드시 발급받아서 권리관계와 체납 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 시세 대비 전세금이 전세가율 70~80%이내인지 확인하고 전세보즈금 반환보증 가입이 가능한 주택인지 사전에 검증해야 합니다. 계약과 잔금시 임대인 신분증 진위 확인과 함께 보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 한다는 특약을 넣고 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 즉시 받아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.CCIM은 회사에서 꼭 소속되어야만 의미가 있는것은 아니고 개인 컨설턴트, 독립투자자 등 독자적인 비즈니스와 전문가 활동에서도 그 가치를 온전하게 발휘할 수 있습니다. 자산운용사, 증권사, 디벨로퍼 등 기업에서는 상업용 부동산 투자 분석과 금융 실무 능력을 증명하는 공인된 자격으로 취업과 승진에 유리하게 작용하며 소속과 무관하게 세계적인 상업용 부동산 네트워킹에 참여할 수 있으며 금융과 시장 분석 기법을 습득해서 개인의 실전 투자와 자문 경쟁력을 크게 높여줍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상가 임대차 계약갱신요구권은최초 계약 기간을 포함해서 전체 기간 10년의 범위내에서 행사할 수 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있으며 건물이 안전사고의 우려가 있거나 철거, 재건축 계획을 계약 체결 당시 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우에도 갱신이 거절될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법은 모든 상가에 동일하게 적용되지 않고 지역별로 보증금+월세X100 기준 이내여야 법의 전폭적인 보호를 받을 수 있습니다. 환산보증금 기준을 초과하는 고액의 상가일 경우 5% 임대료 인상 제한이나 우선변제권 등은 적용되지 않습니다. 하지만 법 개정과 판례에 따라서 대항력, 최대 10년의 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등의 핵심 권리는 환산보증금 초과 임차인에게도 예외적으로 보장받게 되어 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생겨 경매 배당시 순위에 따라서 후순위 권리자보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 배당순서는 등기부등본상의 권리 설정일과 본인의 확정일자나 전입신고일 요건을 갖춘 날짜의 선후 관계에 따라서 결정이 되며 소액임차인의 경우 일정 보증금 이하일때 최우선변제금을 다른 담보물권자보다 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 감사합니다.