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담보대출 심사에서 DSR과 LTV는 각각 어떻게 적용되나요?
주택담보대출을 받을 때 DSR과 LTV가 모두 적용된다고 하는데 각각 어떤 기준으로 대출 한도를 정하는지 궁금합니다. 집값 대비 대출 가능 금액이 충분하더라도 소득이나 기존 대출이 많으면 DSR 때문에 실제 대출 한도가 줄어들 수 있는지도 알고 싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 LTV의 경우 담보주택비율에 대한 대출 한도를 말 합니다. 예를 들어 시세가 10억일 경우 LTV70%가 적용이 된다면 대출 한도는 7억일 수 있습니다. 다만 7억 한도 중에 DSR 40% 즉 대출 신청인이 주택담보대출 포함해서, 신용대출등 한달에 수입이 500만원일 경우 40% 200만원이 대출 원금과 이자에 대한 원리금 상환액을 넘기면 안된다는 것입니다. LTV 에서 7억 한도, 이자 5% 가 나와도 한달에 대출 원리금 375만 정도 갚아야 하는데 DSR로 할 경우 한달에 200만원 정도 밖에는 안되니 즉 소득이 적기 때문에 7억까지는 나오지 않고 DSR40% 기준에 맞게 한도가 내려 갈 수 있다는 것입니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주탁담보대출을 받을 때 적용되는 LTV와 DSR은 대출 한도를 겨정하는 가장 핵심적인 두 가지 기준입니다.
쉽게 비유하자면 LTV는 집을 보고 한도를 정하는 기준이고 DSR은 사람을 보고 한도를 정하는 기준입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
LTV (Loan to value)는 담보 인정 비율로 주택의 가격 대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 비율입니다.
LTV = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택의 담보가치 x 100%
DSR (Debt service ratio)은 총 부채 원리금 상환비율로서 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 강력한 규제를 하게 됩니다.
DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 연소득
LTV로는 대출 가능 금액이 충분해도 기존 대출금이 많으면 DSR 때문에 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
주담대를 받을 때 LTV 와 DSR 은 서로 다른 기준으로 대출한도를 계산합니다.
즉, LTV 는 집값을 기준으로 얼마나 빌릴 수 있는지에 대한 한도를, DSR 은 내 소득을 기준으로 얼마나 많은 대출금을 감당할 수 있는지를 보는 기준입니다.
LTV는 주택가격 대비 대출금액의 비율입니다. 예를 들어 주택가격이 8억원이고 적용되는 LTV가 70%라고 가정하면 단순 계산상 최대 5억6000만원까지 대출이 가능한 셈입니다. 다만 실제 적용되는 LTV 비율은 주택이 있는 지역이나 보유 주택 수, 대출 목적, 정책대출 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
반면 DSR은 연소득과 현재 가지고 있는 대출의 원리금 상환액을 기준으로 계산합니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출이나 자동차 할부 등 DSR에 포함되는 기존 부채가 많으면 새로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 특히 최근에는 금리가 상승했을 때의 상환 부담까지 고려하는 스트레스 DSR이 적용되기 때문에 실제 대출금리만 놓고 계산했을 때보다 한도가 적게 나올 수도 있습니다.
따라서 집값만 보고 "LTV상 5억원까지 가능하다"고 하더라도 반드시 5억원을 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많아서 DSR 한도가 3억원 정도밖에 나오지 않는다면 실제 대출 가능 금액은 3억원 수준으로 제한될 수 있습니다. 결국 주택담보대출을 알아볼 때는 집값과 LTV뿐만 아니라 본인의 연소득, 기존 신용대출이나 자동차 할부 등의 부채까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.
이런 부분들을 참고하시어 대출에 대한 내용을 참고해 주시면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 LTV와 DSR은 모두 주택담보대출 한도를 결정할 때 적용되는 기준입니다. LTV는 주택의 담보가치를 기준으로 대출 가능한 금액을 제한하는 비율입니다. 예를 들어 주택가격이 5억원이고 LTV 70%가 적용된다면, 단순 계산상 최대 3억5천만원까지 대출 가능 범위가 정해질 수 있습니다.
반면 DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 기준으로 대출한도를 제한합니다. 이때 주택담보대출뿐만 아니라 기존 신용대출이나 다른 대출의 원리금 상환액도 함께 반영될 수 있습니다.
따라서 주택가격을 기준으로 한 LTV 한도가 충분하더라도 소득이 낮거나 기존 대출이 많다면 DSR 규제로 인해 실제 받을 수 있는 대출금액은 더 줄어들 수 있습니다. 결국 실제 주택담보대출 한도는 LTV와 DSR을 각각 적용한 뒤, 그중 더 제한적인 금액을 기준으로 결정된다고 이해하시면 됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
LTV는 주택 가치만 보지만 DSR은 대출자의 기존 신용대출과 신용카드 현금 서비스 등 모든 부채의 연간 원리금을 합산해서 한도를 깎습니다. LTV는 집의 가치 상한선을 정하는 기준이고 DSR은 소득의 상환 능력 상한선을 정하는 기준입니다. 동일한 대출금이라도 대출 금리가 올라가거나 만기가 짧아지면 연간 원리금 부담이 늘어나서 DSR 한도가 추가로 축소됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
LTV는 담보가치를 기준으로 주택 시세 대비 대출 가능 금액의 비율로 예를 들어 6억원 아파트에 LTV 70%를 적용하면 상한선 4.2억원으로 물적 담보의 한도를 정합니다. DSR은 상환능력을 기준으로 세전 연소득 대비 주담대 포함 모든 부채의 연간 원리금 상환액 비율로 채무자의 소득 기반 상환 한도를 정합니다. 대출 한도는 LTV와 DSR 계산값중 더 작은 금액으로 결정되며 집값이 높아서 LTV 한도가 충분해도 기존 대출이 많거나 소득이 적으면 DSR 제약으로 실제 한도가 줄어듭니다.