답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축법 제 22조에 따라 사용승인 전 건축물 무단 사용은 명백한 불법이며 허가 면적의 4배 초과 및 용도 위반은 시가표준액의 최대 50%에 달하는 이행강제금 부과와 철거 명령 대상입니다. 지자체장이 이러한 위반 건축물에 대한 시정명령이나 공사 중지 등 행정 조치를 취하지 않는 것은 건축법 제 79조에 규정된 직무 의무를 저버리는 행위로 볼 수 있습니다. 명백한 위법 사실을 알고도 방치하는 공무원은 형법상 직무유기죄로 형상 고발하거나 지방공무원법에 따라 상급 기관이나 감사실에 직무 태반으로 중징계를 요구할 수 있습니다. 해당 지자체가 미온적이라면 국민신문고를 통해 국토교통부나 감사원에 직접 민원을 제기하여 관리 감독 소홀에 대한 감사를 청구하고 즉각적인 행정 처분을 촉구하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.퇴근 후 외진 곳에서도 1시간 내외로 가능한 부업으로는 장소의 제약이 없는 데이터 라벨링이나 설문조사 참여 같은 온라인 작업이 가장 효율적입니다. 동네 특성을 살린다면 당근마켓 등의 지역 기반 앱을 통해 간단한 심부름이나 반려견 산책 대행을 제공하여 짧은시간 내에 수익을 얻을 수 있습니다. 한적한 풍경을 사진으로 찍어 스톡 이미지 사이트에 판매하거나 조용한 일상을 기록하는 블로그 운영을 통해 장기적인 부수입 구조를 만드는 것도 좋은 방법입니다. 이동시간이 큰 부담이 되는 외진 지역의 특성상 시내로 나가는 일보다 재택에서 스마트폰이나 PC를 활용해서 바로 시작할 수 있는 업무를 우선적으로 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 5월 8일부터 제2공항 예쩡 부지를 제외한 성산읍 전역의 토지거래허가구역이 11년만에 전격 해제되어 허가 없이 자유로운 매매가 가능해졌습니다. 그동안 외지인 매수 제한과 대출 규제로 억눌렸던 투자 수요가 본격적으로 유입되면서 거래량이 회복됨에 따라 자기가 점진적으로 우상향할 가능성이 매우 높다는 것이 시장의 중론입니다. 규제 해제로 인한 사유재산권 회복과 지역 경제 활성화 효과는 하반기부터 가시화될 전망이며 특히 공항 배후지 등입지가 좋은 비규제 이경르 중심으로 가격 상승세가 뚜렷하게 나타날 수 있습니다. 다만 토지거래허가구역에서 해제되더라도 정부의 지자체의 이상 거래 및 투기 모니터링이 지속되므로 실제 매수 시에는 공항 개발 계획과 연계된 장기적인 가치 상승 여력을 꼼꼼히 분석하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 주택 매도 후 무주택 상태에서 세 낀 매물을 매수하는 것은 가능하며 해외 발령으로 인해 1년 이상 국외 거주 시 실거주 2년 요건을 채우지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외 규정이 존재합니다. 다만 비과세를 받으려 출국일 현재 반드시 1주택 상태여야 하며 해외 발령 종료 후 귀국하여 해당 주택에 전입해 실거주를 시작하는 절차를 밟는다면 향후 매도 시 세무 리스크를 가장 확실히 방지할 수 있습니다. 임대차 계약 시 임차인의 계약갱신요구권과 본인의 복귀 시점이 충돌할 수 있으므로 특약사항에 해외 발령 후 복귀 시 실거주를 사유로 한 갱신 거절 가능성을 명시하여 명도 분쟁을 사전에 차단해야 합니다. 해외 발령 기간은 인사발령문 등 공적 서류로 입증해야 하며 예외규정 적용을 위해 출국일부터 보통 3년 이내에 매도해야 하는 시한이 있을 수 있으니 실제 매도 전 최신 세법에 따른 매도 시점을 반드시 재확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자녀에게 빌라를 증여하여 등기 이전을 마치면 부모님은 대장상 주택을 소유하지 않은 무주택자가 되며 자녀와 주소지가 다른 별도 세대라면 청약 시 무주택 세대주 자격도 가능합니다. 가젼가 성년일 경우 10년간 5000만원까지 증여재산공제가 적용되므로 시가 6000만원 빌라라면 공제 후 남은 1000만원에 대한 세액만 납부하면 되어 세금 부담이 낮습니다. 다만 증여세와 별개로 자녀가 내야 하는 증여 취득세가 발생하며 빌라에 대출이나 전세보증근이 낀 부담부증여일 경우 부모님께 양도소득세가 부과될 수 있으니 채무 여부를 확인해야 합니다. 무주택자가 된 후 청약 등을 계획하신다면 증여 시점부터 새롭게 계산되는 무주택 기간과 부모님의 연령에 따른 가점 산정 방식을 미리 점검하여 전략을 세우시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약 종료 2개월 전까지 통보하지 않은 조건 변경은 효력이 없으며 질문자님은 이미 묵시적 갱신을 통해 기존 조건 그대로 2년 더 거주할 법적 권리를 확보한 상태입니다. 임대인이 요구한 보증금 6배 인상은 법적 증액 상한선이 5%를 명백하게 초과한 위법적인 요구이므로 임대인의 일방적인 퇴거 압박이나 무리한 증액에 응하실 이유가 전혀 없습니다. 무직 상태에서도 카카오뱅크나 주택금융공사의 청년 전월세 대출을 통해 무소득자 대출이 가능하지만 현재 집이 보증보험 불가 상태라면 기존 계약의 법적 효력을 주장하며 버티는 것이 실익이 큽니다. 따라서 임대인에게 법적 고지기간이 지나서 이미 묵시적 갱신이 되었으므로 기존 조건으로 계속 거주하겠다고 문자로 기록에 남게 통보하시고 막무가내로 나올 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받겠다고 단호하게 대처하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 증여와 절세의 관점에서 볼 때 현재 아내분의 소득이 없다면 취득 시점부터 공동명의로 설정하는 것이 추후 증여세 부담을 미리 털어내는 가장 똑똑한 방법입니다. 나중에 자산 가치가 상승한 뒤 명의를 변경하려면 취득세와 증여세가 추가로 발생하지만 지금 공동명의로 하면 배우자 증여 한도 내에서 별도 세금 없이 부부의 재산권을 확정할 수 있습니다. 또한 향후 맞벌이를 하게 될 경우 주택 매도 시 두사람의 양도차익이 각각 계산되어 세율 구간이 낮아지는 절세 효과가 극대화되므로 단독명의보다 자산 운용면에서 훨씬 유연합니다. 디딤돌 대출은 주 소득자인 남편분의 신용과 소득만으로 심사가 이루어지므로 명의와 상관없이 대출 한도는 동일하니 걱정 말고 미래 가치를 고려해서 공동명의를 우선순위에 두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세금을 돌려받기 전 전입신고를 옮기면 기존 집의 대항력을 상실하므로 가족 중 한명만이라도 전세금을 받을 때까지 주민등록을 남겨두어야 법적 보호를 유지할 수 있습니다. 모자란 잔금은 며칠간만 마이너스 통장이나 단기 대출을 활용해서 치른 뒤 이후에 임대인에게 보증금을 받는 즉시 상환 하는 방식이 실무적으로 가장 안전하고 확실한 해결책입니다. 만약 새로운 아파트 대출 조건상 세대원 전원 전입이 필수라면 대출 은행에 전세금 반환 일정과 사유를 미리 설명하여 며칠간의 유예가 가능한지 사전에 협의하셔야 합니다. 즉 보증금을 전액 반환받기 전까지는 세대 전체가 퇴거하는 일이 없도록 주의하시고 가족 분리 전입신고와 단기 자금 융통을 병행하여 자금 공백을 메우시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금은 세입자가 월세를 미납하거나 시설물을 파손했을 경우를 대비해 집주인이 미리 받아두는 일종의 예치금이자 담보성격이 강합니다. 월세 30만원에 보증금 300만원은 보통 월세 10개월치를 담보하는 수준으로 대학가 원룸 시장에서는 오히려 낮거나 평범한 수준에 해당합니다. 임대인 입장에서는 월세 미납 시 즉시 명도소송을 하기 어렵기에 최소한의 안전장치를 두는 것이며 세입자 입장에서는 나중에 돌려받는 돈이므로 수작보다는 관행에 가깝습니다. 다만 소중한 보증금을 지키기 위해 계약 전 등기부등본 확인은 필수이며 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 법적 보호 장치를 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 창원 진해구 전세 시세는 전용 84제곱미터 기준 약 2억 3000만원에서 2억 8000만원 선이며 구축은 1억 5000만원 내외로 형성되어 있습니다. 유주택자가 전세자금 대출을 받을 경우 보유 주택의 공시가격이 9억원 이하이고 부부합산 소득이 일정 기준 통상 1억원 이내여야 가능합니다. 대출 한도는 보증금의 최대 80% 이내로 금액으로는 최대 2억원에서 3억원 사이이나 보유 주택수와 규제 지역 여부에 따라서 제한될 수 있습니다. 다만 2주택 이상 다주택자이거나 시가9억원을 초과하는 고가 주택 소유자는 공적 보증을 통해서 전세자금 대출 이용이 원칙적으로 불가능하니 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.