답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파텔은 취득세가 주택 가격과 무관하게 4.6%로 고정되어 있어 아파트보다 초기 비용이 높습니다. 보유시 주거용으로 신고하면 재산세는 낮아지나 주택수에 포함되어 향후 양도세 등에 영향을 줄 수 있습니다. 관리비는 공용 면적 비율이 높고 무가세가 포함되는 경우가 많아서 일반적으로 아파트보다 다소 비쌉니다. 실거주라면 취득세 부담과 높은 관리비 수준을 예산에 반영해서 향후 주택수 산정에 따른 세무 문제를 반드시 고려하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소비자물가지수는 소비자가 일상적으로 구매하는 약 458개의 대표 품목을 선정하고 각 품목이 가계 지출에서 차지하는 비중인 가중치를 적용해서 산출합니다. 통계청은 전국 주요 도시의 마트, 시장, 공공요금 등 다양한 경로를 통해서 매달 직접 가격을 조사하며 이 데이터를 바탕으로 물가의 변동 추이를 수치화합니다. 물가상승률은 비교 시점의 물가지수에서 기존 시점의 물가지수를 뺸 뒤 이를 기준시점의 물가지수로 나누어서 100을 곱한값으로 결정됩니다. 이지표는 정부의 경제 정책 수립과 한국은행의 금리 결정 등 국가 경제 운용의 핵심 데이터로 활용되며 5년마다 시대적 소비 패턴 변화를 반영해서 품목이 개편됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트는 탄탄한 수요와 높은 환금성을 바탕으로 장기적인 시세차익을 기대할 수 있으나 초기 매입 자금이 많이 필요하다는 단점이 있습니다. 반면에 오피스텔은 소액으로 매달 안정적인 월세 수익을 얻기에 적합하지만 건물 가치 하락과 공실 리스크 및 세금부담을 면밀하게 고려해야 합니다. 따라서 자산 증식이 목표라면 아파트를 선택하고 고정적인 현금 흐름이 우선이라면 입지와 임대 수요가 확실한 오피스텔을 선택하는 것이 정석입니다. 투자 전에는 반드시 해당 지역의 공급 물량과 배후 수요를 확인해서 공실 위험을 최소화하는 전략을 세우시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 살고 있는 집주인에게 먼저 사정을 설명하고 임차인 구하기를 제안하시고 본인이 직접 새로운 세입자를 구해주고 부동산 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의를 하면 보증금 기간 전에 돌려받을 수 있을것입니다. 친구 집 주변의 동일 보증금 매물을 부동산에 미리 확인하시고 보증금 수준이 비슷하더라도 지역마다 월세나 관리비, 집의 상태가 다 다르므로 이동할 곳이 확실히 확보된 상태에서 현재집의 퇴거를 진행하는 것이 안전합니다. 집주인간의 보증금 반환 시점 조율이 핵심이니 현재 보증금을 돌려받아야 이사할 곳의 보증금을 낼 수 있는 상황이라면 친구 집 근처 집주인에게 현재 집이 나가는 시점과 맞춰서 입주일을 조정할 수 있는지도 미리 상담해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 중개 수수료는 임대인과 새로운 세입자가 부담하는 것이 원칙이므로 임차인에게 이를 강제할 의무는 전혀 없습니다. 다만 계약 기간을 채우지 못한 책임으로 임대인과 보증금 반환 시기와 수수료 문제를 합의하는 과정에서 관행적으로 임차인이 이를 부담하고 나가는 경우가 많습니다. 따라서 임대인과 원만한 협상을 통해서 보증금을 제때 반환받는 조건으로 수수료 부담 여부를 조율하는 것이 현실적인 해결책입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미납된 관리비를 받기 위해서는 감정적인 대응을 멈추고 법적 근거가 담긴 내용증명을 발송해서 상대방에게 공식적인 심리적 압박을 가하는 것이 첫번째 단계입니다. 상대방이 계속 납부를 거부할 경우 소송보다 간편하고 비용이 적게 드는 지급명령을 법원에 신청해서 확정판결의 효력을 확보한 뒤 강제집행 절차를 밟으세요. 주의할점은 관리자가 임의로 단전이나 단수를 진행할 경우 형사처벌을 받을 수 있으므로 반드시 법적인 절차를 준수해서 대응하시기 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 월 3~4천만원의 고정 수익은 주식 자산의 변동성을 방어해주는 강력한 안전판이므로 당장 중개업을 그만두기보다는 업무 강도를 조절하면서 현금 흐름을 유지하시기 바랍니다. 이미 충분한 자산을 확보하셨기에 생계보다는 삶의 만족도와 자산 증식의 속도를 고려해서 중개업을 최소한의 노력으로 운영하며 자산 포트폴리오를 다각화하는 전략이 필요합니다. 명확한 은퇴 목표 자산을 설정하고 현재의 사업을 그에 도달하기 위한 수단으로 활용하신다면 심리적 여유를 가지고 더 안정적인 자산 운용을 이어가실 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 고분양가 단지가 많아 주변 시세보다 최소 10~20% 저렴한 안전마진이 있는지와 입주 시점의 대출 한도를 냉정하게 비교해야 합니다. 당첨 후 계약을 포기하더라도 기존 청약 통장은 효력을 잃고 리셋되며 단지에 따라서 최대 10년의 재당첨 제한 패널티를 받게 됩니다. 분양가 외에 발코니 확장비, 옵션비, 취득세 등 수천만원의 추가 비용이 발생하므로 총소요 비용을 기준으로 자금을 계산하셔야 합니다. 따라서 주변 분위기에 휩쓸리지 말고 내 현금으로 계약을 치를 수 있고 소득 대비 대출 원리금 감당이 확실히 가능할때만 계약해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시세 3억에 융자 2.8억인 집은 깡통전세 구조라 세입자의 전세대출과 보증보험 가입이 원천 불가능하므로 대출 상환 없는 전세 세팅은 0%에 가깝습니다. 가장 현실적인 대안은 대출을 유지한 채 소액보증금 + 월세로 세팅해서 매달 들어오는 월세로 대출 이자를 방어하는 방식입니다. 만약 추가 현금 확보가 절실하거나 이자 부담이 너무 크다면 주택을 과감하게 매도해서 부채 리스크를 정리하는 것이 안전해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거처럼 다 함께 오르는 시대는 끝났으며 앞으로는 서울,수도권 핵심지만 살아남고 지방은 정체되는 극단적인 양극화로 갈 것입니다. 지금은 집값과 대출 금리가 모두 높아서 무리하게 추격 매수할 타이밍이 아니며 공포심에 등 떠밀려서 집을 사면 오히려 위험합니다. 부동산은 항상 상승과 하락의 사이클을 반복하므로 정부가 규제를 풀고 대출을 권장하는 다음 하락, 침체기를 노려야 합니다. 세상의 비관적인 뉴스에 흔들리지 마시고 종잣돈을 모으면서 청약 기회나 알짜 지역을 공부해두면 반드시 기회가 다시 올것입니다. 감사합니다.