무주택자, 세낀 매물 매수 후 실거주 예외 규정 적용 여부

Question

현재 비거주 1주택자이며, 이후 해외 발령(약 3~4년) 가능성이 매우 높습니다.

오늘 비거주 1주택자도 매도가 가능하게 한다는 뉴스 기사를 보고 아래와 같이 진행하는 것이 가능한지 문의 드립니다.

1. 기존 1주택 매도

2. 무주택자인 상태에서 세 낀 매물 매수

3. 해외 발령 시 해외 발령 종료 기간까지로 임대차 재계약 및 구청 신고

4. 해외에서 귀국하면서 실거주

간략하게만 정리해봤는데, 이런 순서로 진행하는 것이 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

기존 주택 매도 후 무주택 상태에서 세 낀 매물을 매수하는 것은 가능하며 해외 발령으로 인해 1년 이상 국외 거주 시 실거주 2년 요건을 채우지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외 규정이 존재합니다. 다만 비과세를 받으려 출국일 현재 반드시 1주택 상태여야 하며 해외 발령 종료 후 귀국하여 해당 주택에 전입해 실거주를 시작하는 절차를 밟는다면 향후 매도 시 세무 리스크를 가장 확실히 방지할 수 있습니다. 임대차 계약 시 임차인의 계약갱신요구권과 본인의 복귀 시점이 충돌할 수 있으므로 특약사항에 해외 발령 후 복귀 시 실거주를 사유로 한 갱신 거절 가능성을 명시하여 명도 분쟁을 사전에 차단해야 합니다. 해외 발령 기간은 인사발령문 등 공적 서류로 입증해야 하며 예외규정 적용을 위해 출국일부터 보통 3년 이내에 매도해야 하는 시한이 있을 수 있으니 실제 매도 전 최신 세법에 따른 매도 시점을 반드시 재확인해야 합니다. 감사합니다.

Answer 2

현재 비거주 1주택자이며, 이후 해외 발령(약 3~4년) 가능성이 매우 높습니다.

오늘 비거주 1주택자도 매도가 가능하게 한다는 뉴스 기사를 보고 아래와 같이 진행하는 것이 가능한지 문의 드립니다.

1. 기존 1주택 매도

2. 무주택자인 상태에서 세 낀 매물 매수

3. 해외 발령 시 해외 발령 종료 기간까지로 임대차 재계약 및 구청 신고

4. 해외에서 귀국하면서 실거주

==> 현재 비거주 1주택자에 대한 세부지침이 없는 만큼 구체적이고 세부적인 지침이 나올 때 까지 기다려 보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

최근 정책에 따라서 무주택자가 다주택자의 세 낀 매물을 매수할 경우 기존 임대차 종료시까지 실거주 의무가 유예되어 계획하신 매수가 가능합니다. 해외 파견은 근무상 형편에 따른 정당한 예외 사유로 인정되므로 귀국 시점까지 거주 의무를 미루고 임대차를 유지하는 것이 법적으로 보호받습니다. 귀국 후 즉시 입주하여 남은 실거주 기간을 채우면 되며 지자체 신고 시 파견 명령서 등 객관적 증빙 자료를 제출하여 불이익을 방지해야 합니다. 다만 비과세 혜택을 위해선 출국 전 주택을 취득해야 하며 지역에 따라 기준시가 조건이 다를 수 있으니 매수 전 대상 주택의 요건을 꼭 확인하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

생각하시는 방향은 맞으며 중요한 것은 세입자 있는 매물이라서 자동으로 2년 유예가 된다가 아니라 특정 요건을 충족한 무주택자만 예외를 받는다는 부분입니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

가장 대중적인 방법이며 아무런 문제가 없습니다. 현재는 위와 같은 방식으로 매수해도 됩니다.

다만 매수하려는 주택이 실거주 의무가 있는 분양권이나 공공택지 내 신축인지 확인하시고 만약 일반 기존 아파트라면 실거주 의무는 오직 비과세를 받기 위한 요건일 뿐 매수 자체에는 제약이 없습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 구조 자체는 이론상 가능성 있는 시나리오입니다

하지만 핵심은 토지거래허가구역 여부 + 구청의 예외 승인 여부입니다

특히 해외 발령 종료 시까지 임대 재계약 부분은 자동 인정이 아니라 개별 심사 가능성이 높습니다

따라서 실제 진행 순서는 보통 이렇게 권합니다

,매수 대상 지역이 토허제인지 확인

,해당 구청에 해외 발령 예정자의 세입자 승계 매수 가능 여부” 유선/방문 확인

,가능 답변 받은 뒤 계약 특약 작성

,기존 주택 매도 및 무주택 상태 정리

,매수 진행

특약에는 보통 토지거래허가 불허 시 계약 무효 및 계약금 반환 을 꼭 넣으시는것이 좋습니다