답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 단지 인근의 주차 수요를 겨냥해 토지를 평탄화하고 무인 차단기를 설치하면 10~12대 규모의 안정적인 24시간 무인 현금 수입을 만들 수 있습니다. 초등학교 옆이라는 입지를 살려 인조잔디와 펜스만 설치한 후 인근 축구, 농구 교실 학원에 야외 전용구장으로 통임대 하거나 시간제 대관업을 할 수있습니다. 유동 인구가 많은 길목이라면 전기 시설만 연결해 두고 요일별 푸드트럭이나 야외 장터 공간으로 자리를 쪼개어 단기 임대료를 받을 수 있으며 건물이 없는 맨땅은 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 주차장업 등으로 정식 사업자 등록을 해서 사업용 토지로 인정받아야 재산세를 아낄 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.은행은 매매계약서가 있어야만 보금자리론 심사를 시작하므로 대출을 먼저받아 계약서를 쓰는 방식은 시스템상 불가능합니다. 3억 6백만원짜리 집을 사려면 통상 10%인 약 3000만원의 계약금을 집주인에게 먼저 줘야만 대출 신청용 계약서가 발행됩니다. 가진 돈이 없다면 계약금을 신용대출이나 가족에게 일시적으로 빌려서 계약서를 먼저 쓴 뒤 보금자리론을 신청해야 합니다. 신용대출을 먼저 받으면 보금자리론 한도에 영향을 줄 수 있으므로 계약 전 은행에 방문해서 신용대출로 계약금을 치르고 보금자리론 연계가 가능한지 꼭 먼저 상담받으세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만기일전까지는 집주인이 돈을 돌려줄 법적인 의무는 없으므로 세입자의 1억원 요구를 무조건 들어줄 필요는 없습니다. 부동산 관례상 다음 집 계약금 조로 미리 돌려주는 돈은 전세금 10%인 6900만원이 적정선이며 세입자의 사정일뿐인 1억원은 거절하셔도 됩니다. 자금 여유가 없다면 관례대로 6900만원 까지만 5월23일에 준비해 줄테니 나머지 부족한 돈은 세입자가 직접 단기 대출 등으로 마련하라고 선을 그으세요. 6900만원이든 1억이든 돈을 일부 미리 줄때는 반드시 8월 18일에 확실히 이사 나간다는 증거를 남겨두어야 나중에 낭패를 보지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.진짜 싸고 좋은 초급매물은 부동산이 미리 연락처를 남겨둔 대기자에게만 먼저 정보를 주므로 당장 전화를 돌려 놓는게 좋습니다. 7~8월 한여름은 부동산 비수기라 집주인과 가격 협상이 가장 수월하므로 이때 계약을 맺는 것이 유리합니다. 보통 부동산 계약 후 잔금까지 2~3개월의 여유가 있으므로 여름에 계약하면 원하시던 가을에 맞춰서 입주할 수 있습니다. 디딤돌 대출이나 특례보금자리론 등 무주택자가 받을 수 있는 저금리 정부 대출 한도를 은행에서 미리 상담받아서 예산을 짜야 합니다. 부동산을 잘 몰라도 내가 감당할 수 있는 예산 안에서 가장 싸게 나오는 급매를 잡는다면 실거주 매매는 무조건 성공할 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 미국에 계신 상태라 해외 발령 같은 불가피한 사유로 인정받지 못해 실거주 유예가 불가능해 보입니다. 토허제 구역은 무조건 즉시 입주가 원칙이므로 전세를 낀 집을 사서 비워두거나 임대하는 방식은 허가가 안 나옵니다. 전액 현금으로 사시더라도 미국 소득에 대한 엄격한 해외 자금 출처 조사를 통과하셔야 하며 귀국까지 5~10년 남으셨으니 규제가 없는 서울의 다른 우수 지역에 전세를 끼고 미리 사두시는 방안을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.합의한 퇴거일 및 불응 시 소송, 손해배상을 청구하겠다는 내용증명을 보내 법적이 증거를 확보하고 상대방을 심리적으로 압박해야 합니다. 상대방이 소송 도중 제 3자에게 카센타 점유권을 넘겨 소송이 무용지물이되는 것을 막기 위해서 법원에 가처분 신청을 먼저 해두어야 합니다. 약속한 날짜에도 나가지 않고 버틴다면 결국 건물 인도 청구 소송을 제기하여 법원의 승스 판결문으로 강제집행을 해야 합니다. 불법 점유 기간의 임대료 손해와 소송 비용을 돌려줄 보증금에서 합법적으로 차감할 수 있음을 고지하여 자진 퇴거를 유도해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임차인이 법적 권리인 계약갱신요구권을 사용하여 연장하겠다고 하면 주변 시세가 얼마나 올랐든 상관없이 기존 보증금의 최대 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 하지만 임차인이 이미 과거에 갱신권을 사용했거나 이번에 쓰지 않고 상호 합의로 연장하는 것이라면 5% 제한을 받지 않으므로 주변 시세에 맞춰서 제한 없이 조정이 가능합니다. 8월 만기이므로 6월 이전까지 증액할 금액을 확정해서 통보해야 하며 재계약서 작성 시 향후 분쟁을 막기 위해서 갱신권 사용 여부를 특약에 명확히 기재하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예산 45만원이면 대전 대학가 궁동, 둔산동이나 청주 대학가 사창동, 복대동에서 개인 에어컨과 화장실, 엘리베이터를 갖춘 프리미엄 원룸텔을 충분히 구할 수 있습니다. 소음을 막으려면 합판 가벽이 아닌 ALC 블록이나 벽돌 시공인곳을 찾아야 하므로 문의 시 원장에게 벽체 재질을 단도직입적으로 확인하시기 바라며 지도나 앱에서 방 내부에 개별 벽걸이 에어컨이 부착된 사진을 먼저 선별한 뒤 전화로 벽돌 방음과 엘리베이터 유무를 검증하고 현장 방문을 잡는 것이 가장 확실합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울은 강남, 송파 및 압구정 여의도, 목동, 정비 사업지가 지정되어 있고 경기는 용인 처인구, 성남분당, 과천 등 주요 개발지 인근과 기획부동산 우려 임야가 지정되어 있습니다. 허가구역 내 아파트를 매수할 때는 지자체장의 사전 허가가 필수적이며 취득 후 최소 2년간 매수자가 무조건 직접 들어와 살아야 하므로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원칙적으로 불가능합니다. 구청의 허가를 받지 못하면 거래 자체는 무효로 되므로 계약서에 토지거래허가를 받지 못하거나 대출 제한으로 잔금 지급이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 반드시 넣어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.고시원은 보증금과 월세가 낮아서 청년월세지원 선정 기준에서 일반 원룸보다 훨씬 유리하게 우선 선발이 됩니다. 계약서 대신에 고시원 원장님께 입실확인서는 임대차계약서와 사업자등록증 사본을 요청해서 전입신고된 초본과 함께 제출하면 됩니다. 현금이나 카드 결제보다는 본인 명의 은혱 계좌에서 고시원 명의 계좌로 월세를 송금한 이체 확인증을 매달 남겨두어야 증빙이 쉽습니다. 고시원 총비용 중 수도와 전기세 등 관리비가 명시적으로 분리되어 있다면 이를 제외한 순수 방값에 대해서만 최대 20만원이 지원 되는점 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.