지인이 아파트전세사기를 당했다는데요

Question

아파트전세인데 허그보증보험같은거 가입안했는데 집주인이 여러집을 이렇게 사고 전세줘서 파산해서 전세금을 못돌려받는다는데 이런경우방법이 없나요? 그 아파트를 지인이 집가격에서 전세금빼고 사는것도 안되나요

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

먼저 가장 중요한 것은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인해 보는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받아두었다면 경매나 공매가 진행이 될 때 일정한 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 선순위 근저당 등 채권이 많으면 전부 돌려받지 못할 수도 있기는 합니다. 그리고 임차권등기명령, 보증금 반환소송, 강제 집행 등 필요한 법적 절차를 확인해 보시기 바랍니다. 그리고 정말 경매가 진행이 된다면 배당요구를 제때 하셔야 일부라도 돌려 받으실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 집주인과 연락이 되면 집주인과 협의를 해서 매매를 진행을 하면 소유권 이전이 가능할 수 있지만 위의 경우 임대인 연락이 안될 것으로 보여 지고 그전에 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력이 있을 경우 경매로 넘어가게 되면 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있는 방법과 낙찰자에게 보증금을 받는 방법, 직접 경매에 입찰을 해서 낙찰 받는 방법등을 검토 할 수 있습니다. 근처 무료법률구조공단등에서 해당 사항에 대해서 상담을 해보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 임대인 파산에 따라 보증금 미반환 사고가 발생하면 우선 임차권 등기명령을 신청하고 등기이후 반환소송을 통해 승소판결을 받아 해당 주택을 경매신청하여 배당을 통해 보증금을 회복하실수 있습니다. 통상적으로 아파트의 경우는 깡통전세가 발생되는 경우가 적어 위 방식으로도 보증금에 회복은 가능하나, 100%는 아니기 떄문에 이는 해당 시세나 전세보증금, 권리관계를 모두 확인해보아야 대락적으로 판단이 가능합니다. 집을 매매하는 것은 임대인과 협의를 통해 하실수 있는 부분이지만, 파산이 되었고 파산관리중에 있을수 있어 임의대로 이를 시행할수 있을지는 모르겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

먼저 가장 중요한 것은 지인이 전입신고와 확정일자를 받아 두었는지입니다

전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 실제 거주했다면, 일정한 요건 아래에서 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리(대항력·우선변제권)를 가질 수 있습니다

반대로 이것이 없으면 보증금 회수가 더 어려워질 수 있습니다

집주인이 여러 채를 보유하다가 파산하거나 채무를 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 경우에는, 경매 배당 절차에서 보증금을 돌려받게 됩니다

다만 집의 가치보다 빚이 많으면 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우도 있습니다

질문하신 전세금을 뺀 금액만 내고 그 아파트를 살 수 있나요?에 대해서는, 자동으로 그렇게 되는 것은 아닙니다

가능한 경우도 있지만 조건이 있습니다

,경매나 공매에서 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득하는 방법이 있을 수 있습니다

,또는 집주인이나 파산을 관리하는 절차에서 매매가 성사되어야 합니다

단순히 전세금이 있으니 나머지만 내고 내 집으로 하겠다는 방식으로 바로 소유권이 넘어가지는 않습니다

따라서 지인이 어떤 절차를 밟아야 하는지는 현재 상황을 확인하는 것이 중요합니다

Answer 5

아파트전세인데 허그보증보험같은거 가입안했는데 집주인이 여러집을 이렇게 사고 전세줘서 파산해서 전세금을 못돌려받는다는데 이런경우방법이 없나요? 그 아파트를 지인이 집가격에서 전세금빼고 사는것도 안되나요

===> 보증보험이 없으면 국가가 대신 보증금을 돌려주지 않습니다. 결국 법적 절차(임차권등기, 배당 참여)를 통해 회수해야 하며, 회수율은 집주인 재산·담보권자 상황에 따라 달라집니다. 지인이 집을 사는 경우, 보증금 반환 승계 조건을 넣지 않으면 단순 매매로 끝나서 임차인 권리 보장이 안 되는 점을 고려하여 사전에 주변 법률전문가와 충분한 상담이 필요한 사항입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전세시가 피해자 특별법을 통해서 우선매수권을 부여받아 보증금 채권을 활용해서 해당 아파트를 경매에서 우선 매수할 수 있습니다. 또한 관할지자체에 전세사기 피해자 신청을 해서 정부 지우너 대상자로 선정되는 것이 우선이고 전입신고와 확정일자를 통해서 대항력을 확인해야 합니다. 개별 대응보다는 전세피해지원센터 1533-8199에 연락해서 전문가의 무료 법률 상담과 피해자 구제 절차를 즉시 안내받으시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세금 상계처리하고 매도인과 협의가 된다면 매수하시면 되겠습니다.

즉시 할 수 있는 건 강제로 보증금을 받아내는 방식이 아니라 임차인 권리부터 최대한 보존하고 회수 경로를 찾는 것입니다.

일단 내용증명 보내시고 상계처리하여 매수할 지, 보증금 반환소송 할 지 결정하시면 되겠습니다.

감사합니다.