답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부부합산 소득 7000만원 이하, 매수 주택 6억원 이하 조건을 충족할 때 금리가 가장 저렴하여 무조건 유리합니다. 부부합산 소득 1억원 이하, 매수 주택 6억원 이하일 때 이용이 가능하며 디딤돌보다 한도가 넉넉해 대안으로 좋습니다. 신혼부부가 아니더라도 2자녀 조건이 충족되므로 두 상품 모두 0.5%p의 금리 할인을 공통으로 적용받습니다. 2자녀 특례 기준으로 최대 대출 한도는 디딤돌 대출이 3.2억원, 아낌e 보금자리론이 4억원까지 가능합니다. 새로 매수할 지방 아파트의 시세나 계약 금액이 6억원을 초과하면 두정책 대출 모두 신청이 불가능합니다. 무주택자 대상 상품들이므로 현재 거주중인 보금자리론 아파트를 매도하겠다는 처분 약정을 맺어야 대출이 승인됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.달러가 방문해 가격을 후려치는 낚시성 최고가를 피하려면 헤이딜러 제로나 케이카처럼 전문 평가사의 진단 후에 낙찰된 최종 금액 그대로 감가 없이 판매하는 방식을 이용해야 합니다. 감가 빌미를 차단하기 위해 휠 흠집이나 단순 스크래치 사진을 처음부터 솔직하게 등록하고 최근 타이어나 엔진오일 등 소모품을 교체한 정비 영수증을 제시하며 방문 전 깨끗하게 세차해 두는 것이 유리합니다. 광택기로 지워지는 생활 스크래치는 감가 대상이 아니므로 거부해야하며 최종 계약 시에는 차량 인도일 이후 발생하는 모든 사고와 과태료 책임은 딜러가 지는 법적 특약을 반드시 명시해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.개별 잡주가 아닌 SK 하이닉스, 삼성전자. 한미반도체 등 대한민국을 대표하는 10 대 대장주만 모아놓은 핵심 ETF이므로 회사가 망하거나 상장폐지가 될 리스크는 전혀 없습니다. 평단 49,000원 대비 현재 주가 선은 약 5~6% 수준의 손실로 이는 주식 시장에서 흔히 발생하는 정상적인 눌림목 범위라 크게 공포감을 느낄 단계가 아닙니다. 인공지능 고도화와 미래 산업 확대로 반도체 수요는 계속 늘어날 수 밖에 없으며 사이클 산업 특성상 하락세가 멈추고 수급이 들어오면 대장주들이 주가를 가장 먼저 밀어 올립니다. 터무니없이 높은 고점에 물리신 것이 아니므로 매일 파란불을 보며 불안해하기보다 앱을 잠시 덮어두고 시간을 투자해 버틴다면 충분히 빨간불을 볼 수 있다고 봅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약 당첨 아파트의 취득세 주택 수 산정 기준일은 분양계약 체결일이며 전날 잔금을 치른 주택이 포함되어 2주택째 취득이 되지만 시규 취득 주택이 비규제지역이므로 중과 없이 일반세율이 적용됩니다. 이틀간 연달아 자금이 지출되므로 국세청의 자금조달계획서 출처 조사를 대비해서 증빙 서류를 철저하게 준비해야 하며 다주택자 지정에 따른 대출 한도 축소 및 토지거래허가 주택의 실거주 의무 요건을 엄격하게 준수해야 합니다. 순수 2주택 상태에서 비규제지역 주택을 먼저 매도하면 비과세는 불가능해 일반세율로 과세되나 이후 남은 조정대상지역 주택은 1주택자 상태가 되므로 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채우면 12억원 이하 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할점은 현행 세법상 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료되어 조정대상지역 내 다주택자 양도 시 중과세율이 적용되므로 세금 폭탄을 피하기 위해서는 반드시 비규제지역을 먼저 매도하여 주택수를 줄인 후 조정지역 주택을 처분해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수년간 이어진 착공 감소로 하반기부터 실질 입주 물량이 급감하고 고환율로 인한 분양가 상승과 전세난이 맞물려 서울 핵심지를 중심으로 집값이 밀려 올라갈 수 있습니다. 공급 부족의 타격이 큰 지역은 추가 하락을 기다리기보다 올해 여름에서 가을 이사철 이전에 전고점 대비 5~10% 이내로 조정된 매물을 선점하는 것이 유리합니다. 고환율로 인해 한국은행의 금리 인하가 지연되거나 동결 기조가 장기화될 수 있으며 촘촘한 대출 규제 속에서 이자 부담을 견디지 못한 매물이 늘어나며 2차 조정을 겪을 수 있습니다. 거시경제 불안이 해소될 때까지 매수 시점을 내년 이후로 늦추고 시장에 거품이 완전히 걷혀 전고점 대비 최소 25~30% 이상 폭락한 급매물 뮈주로만 접근해야 안전합니다. 공급 부족 영향을 받는 수도권 핵심지는 상승론을 참고해 매수를 서두르고 미분양과 고금리 타격이 지속되는 외곽 및 지방은 하락론에 무게를 두고 가격이 더 빠질 때까지 관망해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.고금리 기조가 안착하고 DSR 등 대출 규제가 엄격해지면서 수요가 나홀로 아파트 대신 확실한 인프라를 갖춘 상급지 대단지로만 쏠리는 자산 양극화 현상이 심화되고 있습니다. 굴화, 무거지역은 산재병원과 트램 등 호재로 정주 여건이 좋아지고 있으며 보유하신 한 동짜리 아파트가 가격을 회복한 지금이 대단지와의 격차가 더 벌어지기 전에 갈아타야 할 적기입니다. 6억대 굴화월드는 대출 부담이 크니 제외하고 남구 생활권 학군, 환금성이 뛰어난 옥현주공3단지를 최우선으로 추천하며 완전한 남구 중심지인 신정 현대홈타운도 예산 내 좋은 대안입니다. 순자산 약 1억 8천만원을 기반으로 감당 가능한 대출을 일으켜 연식이 다소 오래되었더라도 향후 자산 가치 방어와 상승 탄력이 확실한 1000세대 이상 대단지로 진입하는 방향도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.17층은 높은 층수지만 근처에 하천이 있다면 가벼운 날벌레들이 상승기류를 타거나 불빛을 보고 충분히 창문으로 날아 들어올 수 있습니다. 창문을 어설프게 반만 열면 창틀 사이에 큰 틈이 생기므로 방충망이 있는 쪽의 창문을 끝까지 완전히 개방하여 유격이 없도록 밀착시켜야 합니다. 창문 틀 하단에 뚫려 있는 빗물 배수용 물구멍은 벌레들의 핵심 진입로이므로 다이소 등에서 판매하는 방충망 스티커를 사서 반드시 막아주어야 합니다. 하천 주변의 초파리나 깔따구 같은 아주 작은 미세 날벌레는 일반 방충망 구멍을 그냥 통과하므로 구멍이 촘촘한 미세 방충만으로 교체하는 것이 가장 효과적입니다. 창문 위아래 교차 지점의 풍지판 빈틈을 보수재로 메우고 밤에 환기할 때는 실내 불빛을 보고 벌레가 꼬이지 않도록 불을 끄거나 커튼을 친 후 문을 열어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 5천에서 2천으로 낮추고 월세를 30에서 60으로 올리는 것은 집주인이 목돈 3천만원을 돌려줄 여력이 있고 상호 합의만 된다면 얼마든지 가능합니다. 보증금 3천만원을 줄이는 대가로 월세를 30만원 올리는 것은 연 이율 12%에 달해서 세입자에게 다소 불리하므로 2천에 45~50만원 선에서 협상해 보는 것을 추천합니다. 1년으로 재계약을 맺으면 법적으로 계약 기간을 채워야 하므로 중간에 이사를 가고 싶다고 해서 임차인이 마음대로 게약을 해지하고 나갈 수는 없습니다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가야 한다면 집주인의 동의를 얻어서 다음 세입자를 직접 구해야 하며 이때 발생하는 중개보수도 기존 세입자가 부담하는 것이 관례입니다. 중간에 이사 갈 가능성이 있다면 재계약서 특약사항에 임차인이 해지를 통보하면 2~3개월 후에 계약이 종료된다는 문구를 집주인과 협의하여 반드시 넣는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 상급지 주택은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받으려면 10년 실거주가 필수적인데다 최근 보유 공제 축소 법안까지 논의되고 있어 매도 시 막대한 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 집을 판 뒤 같은 수준의 주택으로 돌아오려 해도 이미 양도세와 취득세, 거래 비용으로 수억원의 자산이 증발한 상태라 엄격한 대출 규제속에서는 자금 조달이 불가능해집니다. 내가 이탈해 있는 동안 서울 요지의 집값 상승 속도가 자산 축적 속도보다 훨씬 가파르기 때문에 확실한 상급지 갈아타기가 아니라면 핵심지 주택을 먼저 매도하는 것은 영구적으로 복귀를 못하는 결과를 초래합니다. 따러서 뚜렷한 상급지로 즉각적인 갈아타기가 아닌 단순 현금 확보 목적의 매도는 극도로 신중해야 하며 비거주중이라면 향후 세제 개편 전에 실거주 요건을 채워 기존의 장특공 혜택을 사수하는 전략이 유효합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 목적 및 장기 거주라면 초중등 학군까지 고려해 34평이 좋고 투자금 효율성과 환금성을 중시한다면 임대 수요가 탄탄한 25평을 추천합니다. 단지 앞 7호선 신풍역에 신안산선이 들어서면 환승역으로 격상되어 여의도 업무지구까지 몇 정거장 만에 도달하는 직주근접성이 완성됩니다. 최근 현대건설이 시공사로 선정된 신길1구역과 신길10구역 등 인근 미개발 구역들이 대단지로 탈바꿈하며 지역 주거 환경이 연쇄적으로 개선중입니다. 단지와 접해 있는 서울대방초등학교로 배정되어 어린 자녀들이 큰 대로를 건너지 않고 안전하게 통학할 수 있는 우수한 초품아 입지를 자랑합니다. 2021년 개교한 최신식 시렁릐 신길중학교가 도보권에 있으며 뉴타운 학부모들의 높은 교육열 덕분에 영등포구 내 선호도가 높은 명문 중학교로 자리잡았습니다. 감사합니다.