답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실무적으로 인테리어 공사는 정당한 사유로 인정됩니다. 전입신고를 잔금일에 미리 하더라도 실제 짐이 들어가는 시점이 1주 정도 늦어지는 것은 큰 문제가 되지 않는 경우가 많았습니다. 구청에서 실거주 여부를 조사할 때 (보통 잔금 후 3~6개월 사이) 인테리어 계약서, 공사대금 이체 내역, 관리사무소 공사 신고서 등을 제출하면 인테리어로 인한 입주 지연임을 증명할 수 있습니다. 구청에 승인이 빨리 난 상황이므로 관할 구청 부동산정보과 담당자에게 연락하여 인테리어 공사 기간이 부족해 실제 입주가 1주일 정도 늦어질 것 같다고 상황을 설명하시고 공식적인 유예 신청서 양식이 따로 있기보다는 추후 실무 조사 시 소명하는 방식이 일반적입니다. 다만 지자체에 따라서 사전에 사유서를 받기도 하니 유선 확인이 가장 정확합니다. 주의할점은 말씀하신대로 전입신고는 반드시 잔금일에 진행하여야 하고 서류상 거주 의무 이행이 핵심입니다. 간호 구청에서 불시에 현장을 방문하여 공실 여부를 확인할 수도 있고 이때 인테리어 공사중인 것이 확인되면 실거주 의무 위반으로 간주하지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.요구는 가능하지만 집주인이 거절해도 강제할 법적인 권리는 없습니다. 계약서에는 새 세입자의 이름과 연락처 등 개인정보가 들어있어 집주인이 노출을 꺼릴 수 있기 때문입니다. 더 효과적인 확인 방법으로 부동산에서 발행한 공식 영수증을 찍어달라고 하세요 실제 지급되는 금액을 확인할 수 있는 가장 확실한 증거이며 계약을 진행한 부동산에게 나가는 세입자인데 내가 낼 복비 산출 근거를 알려달라고 요청해 보세요. 중개사는 비용 부담 주체에게 설명할 의무가 있습니다. 마지막으로 직접 계산해 보는 방법도 있는데 새로운 세입자의 보증금과 월세만 알아도 법정 요율에 따라 계산이 가능합니다. 월세에 100을 곱하여 보증금을 더하면 환산보증금이 나옵니다. 여기서 지역별,금액별 요율인 보통 0.3~0.5% 를 곱하면 됩니다. 즉 계약서 원본보다는 부동산 복비 영수증을 보여달라고 하시는 것이 훨씬 깔끔하고 정당한 요구입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가의 1.1~12.4% 에 달하는 취득세가 가장 큰 비중을 차지하며 계약서 작성에 따른 최대 35만원의 인지세와 등기 신청용 1.5만원 증지대가 별도로 발생합니다. 소유권 이전을 대행하는 법무사 보수는 보통 50~100만원 내외와 등기 시 의무적으로 매입했다가 즉시 되파는 국민주택채권 할인 비용 (매매가의 약 0.2~0.5%)을 현금으로 준비해야 합니다. 입주 당일까지의 관리비, 공과금 정산과 세입자에게 돌려줄 장기수선충당금을 확인해야 하며 이사비와 입주 청소비 등 생활 밀착형 지출도 자금 계획에 포함해야 합니다. 특히 2026년부터는 가족 간 저가 거래 시 시가와의 차액에 따라서 취득세가 중과되거나 증여로 간주될 수 있으니 특수관계인 거래라면 반드시 세무 전문가와 상의도 하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경유의 주요 수출국이었던 러시아가 전쟁으로 제재를 받으면서 전 세계적으로 경유 공급이 크게 줄었습니다. 이란 사태 등 중동 불안까지 겹치며 수급 불균형이 심화되었습니다. 휘발유는 주로 승용차에 쓰이지만 경유는 화물차, 선박, 군용 장비, 산업 발전용으로 널리 쓰입니다. 국제적 긴장이 고조되면 산업, 군수용 경유 수요가 급증해 가격이 더 가파르게 오릅니다. 정부가 유류세를 인하할 때 원래 세금이 더 높았던 휘발유를 경유보다 더 큰 폭으로 감면해 주었습니다. 이로 인해서 세금 혜택을 더 많이 받은 휘발유 가격이 상대적으로 낮아진 효과가 큽니다. 즉 정상적인 상황에서는 세금 차이로 경유가 더 저렴했지만 지금처럼 국제 분쟁이 잦은 시기에는 공급 부족과 산업적 필수성 때문에 가격이 역전되는 현상이 발생합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원칙적으로 재료를 누가 냈는가에 따라 달라지는데 수급인 건설사에서 재료를 부담했으면 인도 및 대금 완납 전까지는 수급일 소유이면 집주인 도급인이 재료를 부담했으면 완성 즉시 도급인 소유입니다. 실무적으로 대부분의 경우는 도급인 소유입니다. 수급인이 재료를 댔더라도 건축허가 명의를 도급인(집주인)으로 낸 경우와 가성고에 따라 공사비를 나누어 지급한 경우, 완성된 건물을 도급인에게 귀속시키기로 묵시적 합의가 있었다고 볼 때 이 중에 하나라도 해당이 된다면 완성 즉시 도급인 집주인의 소유가 된다고 대법원 판례가 있습니다. 즉 일반적인 빌라나 단독주택 신축은 집주인 명의로 허가를 받으므로 돈을 다 주지 않았더라도 완성되는 순간 소유권은 집주인에게 귀속됩니다. 다만 걸설사는 돈을 받을 때까지 건물을 안 비워주는 유치권을 행사할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대금 인정 여부가 가능합니다. 하지만 증빙이 없으면 세무서는 2.5억원을 증여로 간주해 세금을 매길 위험이 큽니다. 2.5억원을 빌려주되 2년 뒤 아파트 매매 시 대금으로 대체한다는 내용을 차용증으로 작성하시고 차용증에 확정일자를 받거나 내용증명을 보내 2년 전 작성 사실을 공인받아야 합니다. 무이자는 의심받으니 소액이라도 매달 부모님께 이자를 이체한 기록을 남기세요. 2년 뒤 매매계약서 특약에 과거 송금한 2.5억원을 매매 대금 일부로 갈음한다고 명시하세요. 그때의 시세와 5억원의 차이가 5% 이상이 난다면 저가 양도에 따른 증여세가 추가될 수도 있습니다. 즉 나중에 세무조사가 나올 확률이 높으므로 부모님과 차용증을 작서하시고 내용증명을 발송하세요. 매월 이자를 계좌이체하여 빌려준 돈임을 증명하시고 2년뒤 차용증을 근거로 매매 대금 상계 처리 후 계약서 작성하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도소득세는 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 보유하신 지방 주택 2채 중 공시사격 3억원 이하인 주택은 양도세 중과 대상에서 제외될 가능성이 커 세금 부담이 낮습니다. 종합부동산세는 부부 합산이 아니라 개인별로 계산합니다. 1인당 기본 공제액이 9억원인데 현재 본인 3.3억과 배우자 2억 모두 공시가격 기준 9억원에 한참 못 미치므로 종부세는 나오지 않습니다. 취득세 및 재산세는 이미 보유한 상태에서 혼인하는 것이므로 추가 취득세는 업으며 제산세는 기존과 동이라헥 주택별로 부과됩니다. 즉 현재 주택 가액이 높지 않아 보유세 걱정은 안하셔도 되어 보이고 다만 나중에 집을 팔 때 어떤 순서로 팔아야 비과세 혜택을 극대화할지만 10년안에 결정하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금의 88% 범위에서 최대 4억 4400만원까지 대출이 가능하며 직장인과 사업자가 주요 대상이며 무주택 청년을 대상으로는 더 유연하게 가능합니다. 신용회복 절차 중인 고객을 위한 신용회복 전월세대출과 한도를 높인 전월세대출 플러스 등 총 4종의 라인업을 운영중입니다. 2026년 3월 기준 최저 연 3.53%대부터 시작하며 변동금리 주기에 따라 개인별로 차등 적용됩니다. 앱에서 1분만에 한도를 조회할 수 있고 서류 제출부터 실행까지 전 과정을 모바일로 진행할 수 있어 편리하며 전세사기 예방을 위한 전세지킴보증 가입과 실시간 등기변동알림 서비스를 통해 보증금을 안전하게 보호합니다. 잔금일 15~45일전 신청해야 하며 대출금은 잔금 당일 은행이 집주인 계좌로 직접 입금하는 방식입니다. 카카오뱅크, 케이뱅크 등에서도 유사한 상품을 취급하고 있지만 조건이 된다면 금리가 가장 낮은 버팀목 전세자금대출 같은 정부 지원 상품을 우선적으로 고려하는 것이 경제적입니다. 전세뿐만 아니라 월세보증금도 대출 대상에 포함이 되므로 보증금 액수가 일정 수준이라면 동일하게 이용할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 당일 법무사나 중개인을 통해 최신 등기부등본을 떼달라고 하셔서 갑구에 집주인 성함과 신분증이 일치하는지, 을구에 근저당권 융자 설정 금액을 보고 융자 + 내 보증금의 합계가 집값의 70~80%를 넘으면 위험한 깡통전세 위험이 있으니 주의하셔야 합니다. 구두로 약속한 것은 법적으로 아무런 힘이 없으니 꼭 글로 남기세요. 입주 전 누수나 결로 등 하자 수리조건이나 에어컨 등 기본 옵션 고장 시 임대인 부담 등 필수로 특약을 넣고 전세자금대출 불가 시 계약금 전액 반환 문구 특약도 넣으셔야 안전합니다. 관리비에 인터넷, 수도, 가스 등이 포함인지 꼭 확인하시고 수압,배수, 곰팡이 여부를 잔금 전 사진으로 찍어 증거를 남겨두셔야 합니다. 가장 중요한 사항은 입금은 반드시 집주인 명의 계좌로만 송금하시고 이사 당일에 즉시 전입신고와 확정일자를 받아서 내 돈을 법적으로 보호받으서야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울과 수도권은 공급 절벽(이주 물량 30% 급감) 영향으로 대다수의 전문가들이 상승을 예견할 만큼 강보합세가 뚜렷합니다. 반면에 지방은 침체와 회복이 엇갈리는 디커플링 현상이 지속되고 있습니다. 전세가는 매매보다 전세가 상승폭이 더 큽니다 신축 부족과 대출 규제로 매수 대기 수요가 전세로 몰리면서 전세 대란 수준의 매물 부족이 이어지고 있습니다. 정부는 스트레스 DSR 3단계 전면 적용으로 대출 한도가 이전보다 약 1억원 이상 축소되었고 가계 부채 관리를 위해 다주택자와 투기성 1주택자에 대한 추가 규제도 검토중입니다. 2026년부터 주택 거래 시 계약금 입금 증빙 제출이 의무화되는 등 실거래가 조작 방지를 위한 감시도 강화되고 있습니다. 현재 집값은 오르지만 빌릴 돈은 줄어드는 상황이빈다. 본인의 연소득과 가용 현금을 바탕으로 대출 한도를 먼저 조회해 보시는것이 가장 현실적인 첫걸음입니다. 감사합니다.