답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소유권 이전 전이라 매수자 명의로는 허가가 안 나기 때문에 잔금 후 즉시 착공하려는 매수자의 시간 단축으로 인한 명의 대여 같습니다. 주택이 상가로 용도변경되면 1주택자 비과세 혜택을 못 받을 수 있어 세금 폭탄 위험이 있으며 잔금 미납 시 내 명의로 된 허가권을 취소하는 절차가 매우 복잡할 수도 있습니다. 잔금 전 실제 철거는 절대 불가함을 명확히 하시고 모든 행정 책임과 세금 증액 분은 매수자가 부담하는 확약서를 반드시 받아두어야 안전합니다. 이미 도장을 찍어주셨다면 중도금이 기한 내에 정확하게 입금되는지 반드시 확인하고 입금 전에는 추가 서류를 절대 넘겨주지 마세요. 비과세 대상자라면 지금 즉시 세무사에게 용도변경 후 매도 시 양도세를 확인해보시는 것이 가장 급선무로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상생임대인 요건을 모두 충족할 경우 양도소득세 비과세 판정 시 필요한 2년 거주 요건을 100% 채운 것으로 인정 받습니다. 즉 실제로 입주해서 살지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대 1주택자에게 주어지는 최대 80% 장기보유별공제 적용시에도 실거주 2년 요건을 충족한 것으로 간주하여 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 3년간 유지 중인 계약이 귀하가 주택을 취득한 후 체결한 직전 임대차계약이어야 합니다. 전 주인 승계 계약은 인정이 안되고 이 계약이 최소 1년 6개월 이상 유지된 상태여야 합니다. 곧 진행할 계약갱신 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 올려야 하며 새로 체결하는 상생계약을 최소 2년 이상 임대를 계속해야 혜택이 최종 확정됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼인신고 전에는 법적으로 타인이므로 4000만원을 받는 순간 증여세 대상이 됩니다. 자금조달계획서에는 사인 간 차입금으로 기재하고 반드시 차용증을 작성해 두어야 빌린돈으로 인정받아 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 차용증 작성 후 우체국 내용증명을 보내거나 공증을 받아 작성 시점을 명확하게 증빙하는 것이 안전합니다 2주 뒤 혼인신고를 하면 부부간 증여공제 10년간 6억원이 적용됩니다. 이때 과거 차용금을 증여로 전환한다는 약정을 하거나 채무를 면제받는 방식으로 자금 출처를 깔끔하게 소명받을 수 있습니다. 만약 그 자금이 여자친구 부모님께 받은 돈이라면 혼인 증여재산 공제 1억원과 기본 공제 5천만원을 합쳐서 1.5억원까지 세금 없이 증여받을 수 있으니 잔금 시점에 혜택을 잘 활용하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 공매 절차에서 단순 거주자나 임차인에게 법적 우선매수권은 없습니다. 하지만 낙찰자가 잔금을 포기하고 수의계약으로 전환될 때 귀하꼐서 선착순으로 먼저 계약금을 입금하면 매수가 가능합니다. 낙찰자가 잔금을 치르지 않았다면 아직 집주인이 아닙니다. 따라서 현재 보내온 내용증명이나 강제집행 예고는 법적으로 어떠한 효력도 없으며 당장 나갈 이유도 전혀 없습니다. 낙찰자가 잔금을 완납하더라도 공매는 인도명령 제도가 없기 때문에 명도소송을 거쳐야 합니다. 판결까지도 보통 6개월~1년이 소요되므로 충분히 시간을 벌 수 있습니다. 실무적인 조언으로 공매 담당자인 자산관리공사 등에게 낙찰자의 잔금 납부 기한을 확인하시고 낙찰자가 유치권 때문에 잔금을 포기하는 즉시 수의계약 신청을 하시는 것이 집을 되찾을 유일한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가 심사관은 신청인 현재 어디에 어떤 조건으로 거주하는지 꼼꼼하게 확인합니다. 건축물대장상 위반이 가득한 곳에 전입하면 정상적인 거주가 아닌 허가용 위장전입으로 의심받아 불허가 처분을 받을 가능성이 높습니다. 용도가 대피소인 지하층은 주민등록법상 전입신고가 수리되더라도 허가 심사 시 정상적인 주거시설로 인정되지 않습니다. 이경우 무주택 세대주로서의 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 간주될 수 있습니다. 3가루르 5가루로 쪼갠 경우 내가 계약한 호수가 대장상 존재하지 않는 번호일 확률도 있습니다. 이는 임대차계약서의 공신력을 떨어트려 자금조달계획서 및 증빙서류 심사에서 탈락 요인이 됩니다. 만약 위반건축물에 거주하다가 전세금 반환 문제가 생기거나 토지거래허가가 거부되면 전체 자금 계획이 무너질 수 있으니 가급적이면 건축물대장상 깨끗하고 정상적인 다가구를 선택하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼인신고 전이라면 금융기관은 두 분을 별개로 봅니다. 따라서 남자분 단독 명의로 대출을 진행할 경우 여자분의 소득을 합산하여 DSR을 계산하는 것은 불가능합니다. 6억원 한도를 위해 결혼예정자 자격으로 합산 대출을 신청하며 여자분도 무주택자여야 생애최초 혜택을 유지할 수 있습니다. 여자분이 유주택 이력이 있다면 합산 시 혜택이 사라져 대출 한도가 오히려 줄어들 수 있습니다. 회사 융자가 사내 기금 대출이면 DSR에 포함되지 않아 유리하지만 은행 협약 대출이면 DSR에 반영되어 주담대 한도를 깎아먹습니다. 금액이 가장 큰 주담대를 먼저 신청하여 승인받은 직후 혹은 실행 당일에 회사 융자를 진행하는 것이 한도 확보에 유리합니다. 단 은행 담당자에게 사전에 공유하여 실행 직전 신용정보 조회로 인한 대출 거절 리스크를 방지해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소형 주택 기준 대지 60~100평/건물 15~20평 기준 보증금 1천~2천만원에 월세 60~80만원선입니다. 텃밭과 잔디 마당을 갖춘 신축 2~3년차 목조나 벽돌 주택이 이 가격대에 포진해 있어 주말용으로 가장 인기가 높습니다. 여유로운 중형 주택으로 대지 150평이상/ 건물 25평 내외는 보증금 2천~3천만원에 월세 90~120만원 정도 합니다. 정원이 넓게 가꾸어져 있고 도시가스 들어오는 강화읍이나 선원면 인근의 매물들이 이에 해당합니다. 리모델링 구옥은 아주 구축은 아니더라도 내부가 올수리된 구옥 독채의 경우는 강화도 외곽 지역에서 보증금 1천만원에 50~60만원선의 월세를 구할 수 있는 가성비 좋은 매물이 꽤 있습니다. 주말 교통 체증을 고려해 강화대교나 초지대교에서 차로 10~15분 내외의 신원면, 불은면, 길상면 쪽이 주말용으로 가장 선호됩니다. 강화도는 월세 매물이 나오면 빠르게 소진되는 편이라 강화114나 반석부동산 같은 지역 전문 사이트를 자주 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동일인이 소유하던 토지와 건물을 분리하여 소유하게 된 경우 서울시 등 대부분의 조례에 따라 공동으로 1개의 입주권만 부여됩니다. 각각 1채씩 받는것은 불가능에 가깝습니다. 분리된 토지 면적이 90제곱미터 이상이거나 권리가액이 최소 분양가 이상인 경우 예외적으로 단독 입주권이 가능할 수 있으나 권리산정기준일 등 까다로운 조건을 충족해야 합니다. 증여 여부와 상관없이 기존 주택의 권리가액이 높거나 전용면적이 넓을떄 2차(1채는 60제곱 미터 이하)를 받을 수 있습니다. 이는 소유주가 1인일 때의 혜택이며 분리 증여로 개수를 늘릴 수는 없습니다. 세무적으로 건물만 증여받은 수증나가 나중에 양도할때 보유 기간은 증여받은 날부도 계산됩니다 부모님의 합산 보유 기간이 인정되지 않아 공제율이 크게 낮아질 수 있으며 입주권 상태로 양도시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추기 어려워질 수 있으며 토지, 건물 각가의 취득 시점과가액 산정이 복잡해져 세무 리스크가 발생할 수도 있습니다. 재개발 현장에서는 지분 쪼개기는 법적으로 매우 엄격하게 제한하니 증여 전 조합 사무실을 통해 본인의 사례가 단독 입주권 대상인지 반드시 확인하고 전문 세무사와 양도세 시물레이션을 해보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.능동역의 동탄인덕원선은 단순한 지선이 아니라 GTX-A, 신분당선, 4호선 등 주요 황금 노선을 연결하는 핵심축입니다. 2026년 현재 착공이 진행중이며 2029년 개통을 목표로 하고 있어 실질적인 수혜가 가시화되고 있습니다. 삼성전자, 화성 기흥 캠퍼스가 인정한 강력한 직주근접지입니다. 이미 완성된 인프라 덕분에 실거주 만족도가 높고 지하철 개통 시 그동안 부족했던 대중교통이 보완되어 가치 재평가가 기대됩니다. 구운역은 강남 직결 노선인 신분당선 연장선의 수혜지로 개통시 강남 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 서수원 지역의 최대 숙원 사업인 만큼 교통 개선에 따른 지가 상승 에너지가 매우 큽니다. 주변에 노후 단지가 많아 주거 쾌적성은 능동보다 낮을 수 있으나 탑동지구 개발 등 인근 호재와 맞물려 시세 차익 측면에서는 더 공격적인 투자처가 될 수 있습니다. 즉 안정적인 인프라와 삼성전자 배후 수요를 중시한다면 능동역을 선택하시고 강남 접근성과 시세 상승 탄력을 우선한다면 구운역 인근을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대사업자는 임대차보호법상의 갱신요구권 사용 여부와 상관없이 임무 기간 기간 중에는 임대료 증액을 5% 이내로 제한해야하는 법적인 의무가 있습니다. 2026년 재계약시 임차인이 계약갱신요구권을 명시적으로 행사한다고 알리고 계약을 체결했다면 권리는 소모됩니다. 하지만 임대사업자의 5% 제한 의무에 따라 서로 협의하여 재계약한 것이라면 갱신요구권은 여전히 남아있게 됩니다. 2026년 계약서 작성 시 특약 사항에 본 계약은 계약갱신요구권을 사용하지 않은 협의 재계약임을 명시한다면 2년 뒤인 2028년 계약 시점에 갱신요구권을 사용하여 한 번 더 거주를 연장할 수 있습니다. 2027년에 임대사업자 지위가 만료되더라도 이미 체결된 임대차 계약의 효력은 유지되며 2028년 갱신 시점에 임차인은 남은 갱신욕권을 행사하여 보호받을 수 있습니다. 계약서 작성시 반드시 계약갱신요구구너 행사 여부 칸에 미사용으로 체크하거나 특역으로 남겨두어야 향후 분쟁시 예방할 수 있습니다. 감사합니다.