답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사법상 사무소는 건축물대장상 용도가 업무시설 또는 근린생활시설이어야 합니다. 공부상 업무시설이라 하더라도 실제 거주용(침대, 취사시설)으로만 사용되는 공간은 지자체 실사 시 등록이 반려될 수 있습니다. 사무소는 중개업만을 위한 독립된 공간 확보가 필수입니다. 무등록 중개시 수수료를 받지 않았더라도 중개를 업으로 하려는 의사가 있거나 광고등을 통해 반복적으로 알선했다면 무등록 중개행위 처벌을 받을 수 있습니다. 단순히 한두번 도와준 정도는 괜찮을 수 있으나 중개행위의 실질이 업으로 판단되면 형사처벌 대상입니다. 수수료를 받든 안받든 개업공인중개사 본인 소유의 매물을 의뢰인과 직접 계약하는 것은 공인중개사법 제33조 직접거래 금지 위반입니다. 본민 매물을 거래할 때는 반드시 다른 공인중개사를 통해 계약서를 작성해야 법적 문제가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도금 영수증은 이행의 착수로 증빙하는 결정적인 문서로 실제 입금이 없더라도 매수인이 영수증을 근거로 중도금을 지급했으므로 매도인은 계약금 배액 배상을 통한 계약 해제를 할 수 없다고 주장할 위험이 큽니다. 공인중개사의 구두 약속만 믿지 말고 즉시 문자와 통화녹음을 통해 미래 날짜의 중도금 영수증은 실제 입금 없이 착오 발행된 무효 문서임을 중개사로부터 확답을 받아 법적인 근거를 남겨야 합니다. 중개업소에 직접 방문하여 중개사가 보관중인 영수증 원본을 회수하여 파쇄하고 중개사와 매수인 양측으로부터 해당 영수증은 실제 입금과 무관하며 법적인 효력이 없음을 명시한 서면 확인서를 받아두는 것이 가장 안전합니다. 참고할 법령으로 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하며 허위 영수증 발행은 행정처분 대상이 될 수 있음을 공인중개사법 제 33조에 명시하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.숙천동은 대구 혁신도시 내에서도 지하철 1호선 안심역과 가깝고 숙천초등학교를 끼고 있어서 선호도가 높습니다. 현재 매물 시세 폭이 큰 이유는 용도와 위치차이 때문입니다. 1종일반주거지역은 순수하게 주택만 지을 수 있는 땅입니다. 평당 약 450만원~550만원 내외로 형성되어 있으며 점포겸용 용지는 1층에 상가까지 넣을 수 있는 땅이라 평당 650만원~850만원까지 나갑니다. 대로변이나 코너 자리는 이보다 훨씬 높게 형성되기도 합니다. 시세폭이 큰 이유는 70~90평대 필지가 많으나 큰 필지의 경우 총액 부담 때문에 평당가가 낮아 보일 수 있습니다. 숙천초등학교나 인근 수변공원 조망권이 확보된 필지는 프리미엄이 붙어 시세가 높게 형성됩니다. 조심해야할 사항은 겉보기엔 멀쩡해도 건축선 후퇴나 특정 지구단위계획으로 인해 실제 활용도가 떨어지는 땅이 있으니 반드시 지구단위계획 지침을 확인하고 시세보다 터무니 없이 앉은 가격은 이미 거래가 완료되었거나 토지 지분 매각일 가능성이 높습니다. 혁신도시 특성상 기시설은 갖춰져 있지만 지하 파손이나 경계벽 설치 등 추가비용이 발생하는 땅이 있는지 임장을 통해서 반드시 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사법에 따라 임차인의 과실 없이 전세입자의 이행 지체나 임대인의 계약불이행으로 계약이 해지될 경우 귀하는 중개수수료를 지불할 의무가 없으며 이미 지불했다면 전액 반환받을 수 있습니다. 만약 중개사가 법령을 핑계로 끝까지 안 돌려준다면 그 복비는 계약을 파기시킨 원인 제공자인 전세입자나 임대인에게 손해배상으로 청구해서 받아내야 합니다. 또한 계약 파기의 원인을 제공한쪽에서 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원칙적으로 전세입자는 동시이행 의무가 있습니다. 즉 임대인에게 보증금을 돌려받는 것과 집을 비워주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 전세입자가 새로 이사 갈 집을 계약했더라도 귀하가 잔금을 치러서 그 돈이 기존 임대인에게 가야 전세입자도 보증금을 빼서 나갈 수 있습니다. 만약 전세입자의 비협조로 귀하가 계약을 해지해버리면 임대인은 다음 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려줄 여력이 없는 경우가 많습니다 이경우 전세입자는 보증금을 못받아서 이사 가 집의 잔금을 못치르게 되고 결국 본인의 계약금까지 날릴 위험에 처하게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 단지명 일부가 생략되거나 혼용되었더라도 지번과 도로명 주소가 정확하고 동호수가 일치한다면 법적으로 해당 목적물을 식별하는데 문제가 없으므로 대항력과 계약 효력은 유효하게 유지됩니다. 계약서 명칭보다 중용한 것은 행정기관에 신고하는 주소이므로 반드시 등기부등본 공부상에 기재된 공식 동호수를 기준으로 전입신고와 확정일자를 받아야 안전하게 보호받을 수 있습니다. 실무적으로 큰 결격 사유는 아니나 추후 대출 심사나 보증보험 가입 시 혼선을 방지하기 위해서 계약서 특약사항에 본 계약서와 주공 4단지는 등기부상 한라주공 4단지와 동일한 목적물임을 명시하거나 수정을 요청하는 것이 권장됩니다. 즉 대법원 판례로는 주소지가 다소 불분명해도 사회통념상 해당 주택을 지칭하는 것으로 인식될 수 있다면 대항력을 인정하지만 불안하시다면 계약서 특약에 동일 목적물임을 명시하시면 충분합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금이 1억원에서 9천만원으로 줄어들면 대출 한도도 자동으로 감액되어 차액 1천만원은 반드시 은행에 상환해야 합니다. 연장시에는 보증금과 월세가 변경된 확정일자를 받은 갱신 계약서와 임대인이 차액을 반환했다는 입금 확인서, 그리고 현재의 재직 및 소득 증빙 서류를 지점에 제출해야 합니다. 임대인이 보증금 감액과 월세 추가라는 새로운 조건을 제시했기 때문에 이는 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되는 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 따라서 반드시 변경된 조건을 명시한 새로운 계약서를 작성하고 대출심사를 다시 받아야 합니다. 복비는 이미 임대인과 조건 합의가 완료된 재계약이므로 처음 계약과 같은 요율의 중개보스를 낼 필요는 없습니다. 부동산에 계약서 작성과 공제증서 발급만 요청하는 대필방식으로 진행하여 통상 10만원~20만원 내외로 대필료를 지불하고 협의하는 것이 일반적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아니요 공식 구역은 아닙니다. 행정안전부와 용인시가 추진하는 공식 용인 플랫폼시티 조성 사업자는 보정동, 마북동, 신갈동 일원입니다. 영덕동은 이 공식 사업지 경계의 바깥쪽에 위치합니다. 따라서 엄밀히 말하면 플랫폼시티 내부에 들어서는 아파트는 아닙니다. 플릿폼시티와 지리적으로는 가까우며 특히 분양 예정지 인근인 영덕동에서 공식 플랫폼시티 부지까지는 차량으로 5~10분 내외면 이동이 가능합니다. 직접적인 수혜권이라기보다 인전 배후 주거지 성격이 강하며 광교신도시와 플랫폼시티 사이에 끼어 있는 위치라고 보시면 됩니다. 영덕동의 미래적 가치도 긍정적입니다. 광교신도시와 플랫폼시티 사이에 위치해 입지가 좋고 향후 플랫폼시티 완공 시 지가 상승과 인프라 개선 등 낙수효과를 기대할 수 있습니다. 즉 이 단지는 플랫폼 시티 내부는 아니지만 그 영향권에 있는 인접 지역이며 공식 사업지 내의 아파트 분양은 보통 2026년 하반기 이후로 예정되어 있으므로 청약 가점이나 자금 상황에 맞춰 결정하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트에서 수거된 물품은 대부분 민간 수거업체가 매입하여 이후 대규모 수출용 물류창고로 이동합니다. 한국 헌옷은 품질이 좋아 해외에서도 인기가 높습니다 주로 동남아시아, 아프리카, 중앙아시아 등으로 수출되어 현지 구제 시장으로 유통됩니다. 상태가 아주 좋거나 고가 브랜드 제품은 선별되어 동묘, 광장시장 같은 국내 빈티지 시장이나 온라인 중고 플랫폼에서 다시 판매됩니다. 도저히 입을 수 없는 옷은 공장에서 기름을 닦는 걸레로 재가공되거나 소각처리됩니다. 예전에는 단순히 수출하는 것이 끝이었다면 최근에는 환경 규제와 맞물려 처리가 더 까다로워졌습니다. 최근 아프리카와 동남아 국가들이 자국 섬유 산업 보호와 환경오염 방지를 위해 저품질 헌옷 수입을 제한하고 있습니다. 현재 버려진 옷을 분쇄해 자동차 내장재나 건축용 단열채졸 만드는 업사이클링 기술이 본격화되어 단순 수출 외의 처리비중이 늘고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 만기 전 집주인의 요청으로 나가는 것이므로 새로운 세입자 관련 중개보수는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 이사비 청구는 법적 강제성은 없으나 집주인의 매매/전세 교체 필요에 의해 퇴거하는 합의 해지 상황이므로 이사비 지원을 당당히 요구할 명분은 충분합니다. 집주인의 퇴거 요청에 편의를 봐드린 것이니 이사비를 일부 지원을 해달라고 정중하게 요청해 보세요. 추가로 챙겨야 할 것은 이사 당일 4년 동안 관리비에 포함해 납부한 장기수선충당금을 관리사무소에서 확인받아 집주인에게 반드시 돌려받으세요. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농지는 사기 전에 반드시 지자체에서 농지취득자격증명을 발급 받아야 소유권 이전이 가능하며 이때 영농계획서를 제출해야 합니다. 농지를 취득하면 직접 농사를 지어야 할 법적 의무가 생기며 휴경하거나 불법 임대 시 강제 처분 명령을 받을 수 있습니다. 면적 300평 이상이거나 연간 판매액 120만원 이상이면 농업경영체를 등록해 세금 감면과 면세유 등 혜택을 받을 수 있습니다. 2026년 현재부터는 농막 대신 숙박이 가능한 농촌 체류형 쉼터가 설치가 허용되는 등 거주 관련 규제가 일부 완화되었습니다. 또한 특정 규제혁신지구 내에서는 일반인의 농지 취득이나 임대차 규정이 일부 완화되기도 하므로 귀농 예정지의 지구 지정 여부를 확인하는 것이 유리합니다. 감사합니다.