답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세후 지분수익률 공식은 유효총소득 - 영업경비 - 연간 대출원리금- 임대소득세에서 실제 투자금인(총 매입가+초기비용-대출금-보증금)을 나누고 X100 으로 산출해야 정교합니다. 잠재 소득에서 보수적인 공실률 5~10%을 차감해서 유효총소득을 구하고 재산세, 중개수수료, 수선비 등의 영업경비를 제외한 순영업소득을 기준으로 가치를 평가해야 합니다. 대출 금리를 연동한 레버리지 검증시 DSCR(순영업소득/연간 부채 서비스액)이 최소 1.2~1.3이상이어야 공실 발생 시 대출 이자를 내 돈으로 매우는 리스크를 방어할 수 있습니다. 팁으로 분양사의 명목 임대료를 맹신하지 말고 임차인의 예상 매출을 역산해서 임대료 거품여부를 파악하며 노후화에 따른 대규모 수리비를 매년 NOI 3~5% 수준으로 별도 유보해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 빌라는 건물 전체에 메인 계량기 1개만 있어서 수도세가 총액으로 한장만 나오므로 집주인이 호수별 정확한 사용량을 알 수 없습니다. 하지만 복도나 보일러실 양수기함에 호수별로 조그만 개별 계량기가 따로 설치되어 있다면 집주인이 직접 검침하면서 확인이 가능합니다. 관리비 15만원은 수도세 평균치와 세입자들의 넉넉한 사용량을 이미 감안해서 높게 책정해 둔 금액이니 문 앞에 양수기함에서 내 호수가 적힌 계량기가 없다면 집주인은 내 사용량을 모르니 일상적인 세탁이나 샤워 등은 눈치 보지 마시고 편하게 하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약자와 실거주자가 다르면 법적 무기인 대항력이 발생하지 않아서 차후 전세사기나 경매 발생 시 보증금을 한푼도 보호받지 못합니다. 계약서 이름도 엄마고 전입신고도 엄마인데 자녀 혼자 거주한다면 법원은 이를 실거주 없는 위장전입으로 판단해서 전세보증보험 이행 청구조차 거절합니다. 가장 안전한 방법은 계약자인 엄마와 실제 살 자녀가 등본상 한 세대로 묶여 해당 빌라에 함께 전입신고를 하고 자녀가 거주하는 것입니다. 대법원 판례상 계약자인 엄마의 점유보조자인 가족인 자녀가 실제 거주하면서 주민등록을 유지하면 대항력이 그대로 인정되므로 안심하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신권은 전세와 월세 구분 없이 똑같이 적용되지만 이번 계약의 핵심은 월세 여부가 아니라 임차인이 법인이라는 점입니다. 주택임대차보호법상 법인은 원칙적으로 계약갱신권을 사용할 수 없으므로 만기일에 맞춰서 아파트를 매도하실 수 있습니다. 하지만 해당 법인이 중소기업이고 법인의 임원이 아닌 일반 직원이 실제 거주하며 전입신고까지 마친 경우에만 예외적으로 갱신권이 인정됩니다. 임차 법인의 성격과 실거주를 학인해서 만기 2~6개월 전에 계약 연장 없이 만기일에 매도하겠다고 명확하게 통보해 두시면 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출규제와 공급 부족이 맞물려서 폭등, 폭락보다는 지역별 양극화와 숨 고르기 장세가 지속될 전망입니다. 원리금 상환액이 월 소득의 30~40% 이내이고 한곳에 5년 이상 장기 거주할 자금 여력이 있다면 추천합니다. 전세를 추천하는 경우는 매달 나가는 월세가 아깝고 목돈을 모으고 싶다면 추천드리고 반드시 아파트 위주로 전세보증보험을 가입해야 안전합니다. 반면에 월세를 추천하는 경우는 집값 하락리스크가 두렵고 2~3년 내 이직이나 결혼 등 주거지 이동 가능성이 높은 상황에서 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매도인의 동의를 얻어서 잔금을 치르기 전에 매매계약서를 공동명의로 변경해서 재작성하고 부동산 거래신고를 다시 하면 가능합니다. 생애최초 주택대출은 단독 또는 부부 공동명의만 가능하므로 부모, 자녀 공동명의로 바꾸면 대출 자격이 아예 박탈될 수 있습니다. 어머니가 과거에 주택을 소유한 적이 있다면 공동명의로 변경 시 딸이 받을 수 있는 생애최초 취득세 감면 혜택이 지분만큼 축소됩니다. 대출 우대금리와 한도 등의 혜택을 온전하게 누리려면 공동명의보다는 딸 단독명의를 유지하는 것이 유리하고 자금 문제가 있다면 은행에 먼저 상담을 받는게 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 전국 어디서나 발급이 가능합니다. 관할 구역 상관없이 전국 주민센터에서 서울이든 지방이든 동일하게 발급받을 수 있습니다. 개인정보 보호를 위해서 정부 24이나 무인민원발급기 사용은 불가능하므로 반드시 창구에 직접 방문하셔야 합니다. 필요한 서류는 집주인은 신분증만 있으면 되지만 세입자는 신분증과 함께 임대차계약서 원본을 반드시 지참해야 발급이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공장, 도로, 발전소 등 인프라가 무너져 물건을 만즐고 나를 수 없기 때문에 이를 재건하는데만 수년의 시간과 막대한 비용이 듭니다. 전쟁 중 무분별하게 발행된 하폐로 인해서 살인적인 물가상승이 지속되며 노동 인구 감소와 국가 부채 급증으로 자생적 회복이 어렵습니다. 종전 직후에는 언제든 다시 분쟁이 발생할 수 있다는 정치적 불안감 때문에 국내외 기업들이 투자를 꺼려서 경기 회복이 더디게 진행됩니다. 과거 사례를 보면 미국의 마셜 플랜 같은 대규모 국제적 원조가 적극적으로 지원되어도 경제 성장 궤도에 오르기까지는 최소 5~10년 이상이 걸립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민법상 타인 토지를 통하지 않으면 배수가 불가능할 때 인정되는 배수권이 있으므로 빌라측이 하수관을 마음대로 막거나 철거할 수 없습니다. 빌라측이 그동안 사용료를 요구하더라도 법적 소멸시효는 최대 10년이므로 30년치 전체가 아닌 최근 5~10년치만 청구가 가능합니다. 법적으로 인정되는 지하 하수관의 토지 사용료는 관이 차지하는 미미한 면적을 기준으로 감정하기 때문에 빌라 측의 주장만큼 큰돈이 나오지는 않습니다. 구청 도면을 통해서 최초 건축 당시 동의 여부를 확인해보고 하수관을 공용 도로로 우회하는 공사 비용과 비교해서 빌라측과 소액으로 합의하는 것이 좋아보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.직접 농사를 짓지 않다가 적발되면 6개월~1년 이내의 농지 처분명령이 내려지며 이를 어길 시 매년 공시지가의 25%라는 엄청난 이행강제금이 부과됩니다. 내 땅이라도 지자체나 농지은행을 통하지 않고 개인끼리 임의로 주고받는 임대차 계약은 모두 농지법 위반으로 벌금형에 처해질 수 있습니다. 법적인 예외사유도 존재 하는데 상속받은 농지가 1제곱미터 이하와 60세 이상 농업인의 고령 은퇴, 질병, 입대, 징집 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에만 예외적으로 소유나 임대가 허용됩니다. 사실상 농사를 짓지 못해 처분이나 벌금을 피하고 싶다면 반드시 한국농어촌공사의 임대수탁 제도를 이용해서 위탁 경영을 신청해야 안전합니다. 감사합니다.