상가의 하수관이 옆 빌라 대지를 통과하는 상황입니다.

Question

1. 저희 상가는 약 35년 되었습니다.

2. 빌라는 그뒤로 약 5년뒤에 생겼습니다.

3. 하수관이 빌라 대지를 통과 한다는 것을 저희측과 빌라측 모두 모르고 있다가 최근에 알게 되었습니다.

4. 빌라측에서 그동안의 하수관이 대지를 지나가는것에 대해 사용료를 받으려고 합니다.

여지껏 당연히 정상적으로 공용 하수관으로 하수가 나가는줄만 알았었는데 갑자기 이런 상황이 발생되니 난감한 상황입니다.

상가는 3층 건물이며 이런 상황이면 어떻게 대처를 해야하나 여쭤 봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

상가 하수관이 35년간 평온하게 매설되어 있었으므로 상가 측은 민법상 해당 대지를 통과할 수 있는 지역권 시효취득과 주위통행권을 이미 확보한 상태입니다. 빌라측이 청구하는 과거 35년치의 소급 사용료는 지급할 법적 의무가 없으며 빌라측이 하수관을 임의로 막거나 철거하는 것도 불법입니다. 향후 사용료를 요구하며 소송을 걸어오더라도 하수관이 차지하는 미미한 면적의 공시지가를 기준으로 책정되기에 대개 연간 및 몇만원 수준의 지극히 소액에 불과합니다. 빌라측의 요구에 섣불리 합의 서명하지 마시고 법적으로 시효취득 권리가 있어 철거 의무가 없다고 단호하게 입장을 밝힌 뒤 내 땅으로의 하수관 우회 공사 비용과 비교해서 조율해보세요.

Answer 2

1. 저희 상가는 약 35년 되었습니다.

2. 빌라는 그뒤로 약 5년뒤에 생겼습니다.

3. 하수관이 빌라 대지를 통과 한다는 것을 저희측과 빌라측 모두 모르고 있다가 최근에 알게 되었습니다.

4. 빌라측에서 그동안의 하수관이 대지를 지나가는것에 대해 사용료를 받으려고 합니다.

여지껏 당연히 정상적으로 공용 하수관으로 하수가 나가는줄만 알았었는데 갑자기 이런 상황이 발생되니 난감한 상황입니다.

상가는 3층 건물이며 이런 상황이면 어떻게 대처를 해야하나 여쭤 봅니다.

===> 우선적으로 관로의 법적인 성격을 확인하고, 토지사용권 등을 검토해서 결정해야 하는 사항입니다.

• 빌라 측의 사용료 청구는 법적 근거가 약할 수 있음 (공용 하수도라면 불가).

• 그러나 사설 관로가 무단으로 빌라 대지를 점유한 경우라면 부당이득 반환 청구 가능성 존재.

• 장기간 사용으로 인해 관습적 권리가 인정될 여지도 있어, 법원 판단에 따라 달라질 수 있음.

• 실무적으로는 지자체 확인 → 법률 자문 → 협의 순으로 대응하는 것이 바람직합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

민법상 타인 토지를 통하지 않으면 배수가 불가능할 때 인정되는 배수권이 있으므로 빌라측이 하수관을 마음대로 막거나 철거할 수 없습니다. 빌라측이 그동안 사용료를 요구하더라도 법적 소멸시효는 최대 10년이므로 30년치 전체가 아닌 최근 5~10년치만 청구가 가능합니다. 법적으로 인정되는 지하 하수관의 토지 사용료는 관이 차지하는 미미한 면적을 기준으로 감정하기 때문에 빌라 측의 주장만큼 큰돈이 나오지는 않습니다. 구청 도면을 통해서 최초 건축 당시 동의 여부를 확인해보고 하수관을 공용 도로로 우회하는 공사 비용과 비교해서 빌라측과 소액으로 합의하는 것이 좋아보입니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

빌라 측이 하수관 통로 사용료를 청구할 수 없습니다.

무상통행로 제공, 권리남용, 집합건물 대지 사용료 청구 불가 판례가 있습니다.

따라서 사용료 청구 공식 거절하시고 소송 제기 시 변호사 선임하시면 되겠습니다.

현재 상황에서 사용료를 지급할 법적 의무는 거의 없다 생각합니다.