답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제가 강해질수록 해운대, 수영구 남구 등 핵심 입지는 똘똘한 한 채로 수요가 쏠려 가격이 버티지만 외곽 지역은 다주택자들의 매물 투하로 하락폭이 더 커지는 양극화가 심화됩니다. 종합부동산세 강화와 양도세 중과 유예 종료로 인해 보유 비용이 수익을 상회하는 구조가 됩니다. 부산 내 다주택자들은 세금 부담을 이기지 못하고 비핵심 지역 매물부터 처분해야 하는 상황에 직면합니다. 부산 주요 재개발, 재건축 단지에 토지거래허가구역 등이 검토되면서 투기적 가수요가 차단되고 실거주자 위주로 시장이 재편되며 단기적으로는 거래 절벽이 나타날 수 있습니다. 다주택자 혜택은 줄고 의무는 강화됨에 따라 임대 수익보다 관리 비용이 더 커지는 역전 현상을 대비해 핵심 자산 위주로 자산을 재편하는 전략이 요구됩니다. 즉 부산시장은 핵심지는 방어, 외곽은 하락하는 뚜렷한 격차를 보일 것으로 생각합니다. 다주택자라면 세금 실익을 따져서 핵심 지역 한 채로 집중하는 슬림화가 가장 현실적인 대응입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3월 2일 입주 합의, 월세 일할 계산 및 중개수수료 지불, 이사 완료 등의 행위는 임대인과 임차인간의 계약 종료 합의가 완전히 성립되었음을 의미합니다. 새로운 세입자가 입주 전날 계약을 파기한 것은 임대인과 새로운 세입자 사이의 문제이며 이미 종료된 질문자님의 기존 계약을 부활시킬 법적 근거가 되지 않습니다. 새 세입자가 포기한 계약금은 임대인에게 위약금으로 귀속되며 임대인은 이 금액으로 새로운 세입자를 구할 때까지의 손실을 충당해야 합니다. 질문자님은 이미 목적물을 비우고 명도 의무를 다했으므로 새로운 입주자가 나타날때까지 월세를 추가로 내야 할 법적인 의무가 없습니다. 부동산의 주장은 법적 근거가 없는 일방적인 요구입니다. 이미 합의 하에 모든 정산과 명도를 마쳤으므로 계약은 종료되었다고 단호히 전달하시고 보증금 반환을 요구하시길 바랍니다. 만약 임대인이 보증금 돌려주기를 거부하고 있다면 임차권등기명령 등 법적인 조치를 취하겠다고 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사진 속 용도에 포함된 근린생활시설은 법적으로 상가이기 때문에 주거용 전용 대출이나 시중은행의 전세자금대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 허그 등 보증기관은 건축물대장 용도상 주택이 아닌 근린생활시설이나 취사 시설 설치가 금지된 다중주택에 불법 개조가 있는 경우 보증보험 가입을 허용하지 않습니다. 현재 해당 매물에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 금액에서 선순위 세입자 보증금을 합계가 집값의 60~70%를 초과할 경우 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 큽니다. 필수 특약으로 임차인의 사유가 아닌 건물 결격 사유 (용도, 근저당 등)로 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다 , 임대인은 잔금과 동시에 선순위 근저당권을 말소하고 익일까지 새로운 권리 설정을 하지 않는다는 조항으로 대항력을 확보해야 합니다. 제가 보기에 해당 매물은 법적 보호를 받기가 까다로운 위험 매물로보이니 가급적 건축물대장상 주택으로만 표기된 안전한 집을 선택하시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이제는 생필품뿐만 아니라 신선식품, 가구까지 모두 온라인으로 해결합니다. 2026년 국내 온라인 쇼핑 시작은 약 280조원 규모로 성장했으며 AI가 알아서 물건을 추천하고 결제까지 돕는 제로클릭 쇼핑이 대세가 되면서 사람들이 굳이 상가를 찾아갈 탐색할 이유가 사라졌습니다. 단순히 물건을 사러 가는 상가는 지고 그 공간에서만 할 수 있는 특별한 경험을 주는 곳만 살아남습니다. 대학가 상권조차 공실률이 15%를 넘어서는 반면 외국인 관광객과 MZ 세대의 감성을 자극하는 성수나 북촌 같은 체험형 상권은 여전히 붐비는 초양극화 현상이 심화되고 있습니다. 고물가와 높은 인건비로 인해 자영업자의 폐업이 늘어나는 와중에 임대인들은 자산 가치 하락을 우려해 임대료를 낮추기보다 차라리 공실로 비워두는 선택을 하곤 합니다. 이 과정에서 상권 전체가 활기를 잃는 슬럼화가 가속화되고 있습니다. 재택근무와 근거리 소비가 정착되면서 대형 오피스 상권의 활력이 예전만 못하고 대신 주거지 밀착형 생활 밀착 상가가 상대적으로 선방하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대한민국 민법상 주인이 없는 부동산은 발견자가 소유하는 것이 아니라 국가의 소유가 되며 주인이 있는 경우 아무리 방치되어도 타인이 함부로 소유권을 가져올 수 없습니다. 남의 집을 20년간 점유하면 소유권을 주장할 수 있는 제도가 있으나 실무적으로는 주인이 세금을 내고 있거나 관리 흔적이 조금이라도 있다면 법원에서 인정받기가 극히 어렵습니다. 지자체에서 빈집 소유주에게 수리비를 지원하고 입주자에게 5~10년간 무상으로 빌려주는 사업이 있는데 이는 거주 권한을 주는 것이지 소유권을 넘겨주는 것이 아닙니다. 설령 주인이 가져가라고 해도 소유권 이전시 발생하는 취득세와 증여세, 노후 건물의 철거 및 수리비 등을 합치면 실질적으로 배보다 배꼽이 더 커질 수 있습니다. 2026년 현재 정부는 빈집 정보 시스템을 통해 빈집 매매나 임대를 중개하고 있지만 대부분 유상 거래이며 철거 명령이 내려진 집은 소유 시 오히려 이행강제금 부담이 생길 수 있습니다. 공짜 빈집은 소유권 이전이 아니라 지자체의 무상 거주 지원을 의미할 가능성이 큽니다. 만약 소유권을 원하신다면 경매나 공매를 통해 아주 저렴하게 낙찰받는 것이 현실적인 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인하 기대감은 선반영되어 있으나 최근 이란 정세 불안으로 인한 유가 상승과 인플레이션 재점화가 금리 인하 속도를 늦추는 변수가 되고 있습니다 금리가 내려가더라도 가계부채 관리를 위한 DSR 규제는 여전히 강력하여 실제 대출 가능 금액은 생각보다 늘지 않을 수 있씁니다. 전세가율은 서울의 전세가가 꾸준하게 오르며 전세가율이 매매가를 밀어 올리는 하방 지지선 역할을 하고 있습니다. 2026년은 지난 몇년간의 인허가 감소로 서울 신축 입주 물량이 역대 최저 수준입니다. 공급 절벽이 현실화되면서 신축과 준신축 위주의 가격 강세가 예상됩니다. 매수 타이밍은 실거주자는 무리한 영끌이 아니라면 공급 부족이 심화되는 하반기 전이 기회일 수 있습니다. 특히 전세가율이 높은 지역의 급매물을 노리는 전략이 유효하며 투자자는 취득세와 보유세 등 세제 혜택이 적고 대출 규제가 까다로워 수익률 측면에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 2026년 서울 집값은 공급 부족이 금리 인하 속도보다 더 큰 변수가 될 가능성이 높습니다. 대출 규제로 인해서 전체 시장이 폭등하기는 어렵지만 입지가 좋 서울 핵심지는 매물 잠김 현상으로 인해 우상향 흐름을 보일 것으로 전망됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 용적률이 969%라면 이미 상업지역 법정 상한선에 근접하거나 초과한 상태입니다. 재건축은 기조보다 층수를 높여 일반 분양 수익을 내야 하는데 더 올릴 여유가 없어 사업성이 전혀 나오지 않습니다. 아파트와 상가가 결합된 주상복합은 건물과 대지권이 하나로 묶여 있어 상가 소유주들과의 합의가 필수적이나 이해관계가 달라 합의가 매우 어렵습니다. 재건축 대신 골조를 유지하며 내부를 수선하는 리모델링이 유일한 대안이며 분양수익이 없어 공사비 전액을 조합원이 부담해야 하는 구조입니다. 2002년 준공된 철근콘크리트 구조는 관리만 잘 된다면 50년 이상 버틸 수 있으나 배관이나 엘리베이터 등 노후 설비는 주기적인 교체가 필수적입니다. 자산 가치는 대지지분이 적고 재건축 기대감이 낮아 매매가 상승폭은 제한적일 수 있지만 강남역 입지 덕분에 임대 수요와 거주 편의성은 꾸준히 유지될 것입니다. 제가 보기엔 재건축 시세 차익보다는 강남권 실거주 및 임대 수익 관점에서 접근하는 것이 현명해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 고층이 저층보다 비싼 이유는 주거의 질을 결정하는 조망, 채광, 프라이버시 등의 차이때문입니다. 고층은 주변 건물에 가려지지 않는 시야를 제공하며 한강이나 산 등 조망이 우수할수록 매매가에 반영되는 프리미엄이 높아집니다. 저층은 인근 동이나 조경수에 의해 햇빛이 차단될 수 있지만 고층은 하루종일 일조량이 풍부하여 난방비 절감과 쾌적한 실내 환경 유지에 유리합니다. 외부 보행자의 시선으로부터도 자유로워서 프라이버시 보호가 뛰어나며 실내 생활을 보다 독립적으로 영위할수 있습니다. 그리고 도로 소음이나 단지 내 활동 소음이 상대적으로 적게 전달되며 지면에서 발생하는 흙머닞나 해충의 유입이 적어서 주거 위생 면에서도 유리합니다. 고층은 주변 장애물이 없어 바람의 흐름이 원활하며 여름철 냉방 효율이 좋고 실내 환기가 빠르게 이루어지는 장점도 있습니다. 일반적으로 전체 층수 중상단 로열층이 가장 비싸게 형성되지만 최근에는 츠간소음 걱정이 없는 필로티 저층이나 엘리베이터 이용이 편리한 저층을 선호하는 수요층도 있어 가격 차이기 좁혀지기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.별도 서류가 없더라도 계좌이체 내역 자체가 가장 강력한 법적 증거가 됩니다. 현금 수령 시엔 반드시 영수증을 작성하시길 바랍니다. 퇴거 당일 수도, 전기, 가스 계량기를 찍어 정산하고 입금 내역이나 정산 완료 화면을 집주인에게 문자나 카톡으로 전송해 두세요. 짐을 뺀 후 빈집 상태를 사진이나 동영상으로 꼼곰하게 찍어두어야 나중에 발생할 수 있는 원상복구 문제의 분쟁을 방지할 수 있습니다. 아파트나 오피스텔이라면 그동안 대신 낸 장기수선충당금을 관리사무소에서 확인해서 집주인에게 그동안 낸 금액을 꼭 돌려받으세요. 즉 저는 종이 문서 작성을 가장 추천하지만 번거롭다면 보증금 입금 내역+ 정산완료 카톡 + 빈집 사진, 동영상 세가지만 확실히 챙기시면 충분해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대지지분만 따로 증여할 수 없습니다. 아파트는 전유부분과 대지사용권이 하나로 묶여 관리되는 일체성의 원칙이 적용됩니다. 따라서 가족에게 땅 지분만 따로 뗴어서 증여할 수는 없으며 반드시 건물 지분과 세트로 함께 증여해야 합니다. 아파트 대지지분의 일부를 가지고 있다는 것은 해당 호수 전체에 대한 공동 소유권을 가진 것과 같습니다. 즉 지분만큼 집 전체에 대한 권리를 행사할 수 있는 공유자가 됩니다. 대지지분이 이전되면 건물 소유권도 자동으로 따라가며 반대로 건물 지분을 증여하면 대지지분도 비율에 맞춰서 함께 넘어갑니다. 이는 등기부등본상 대지권으로 표기되어 관리됩니다. 대지지분은 현재 거주 권리뿐만 아니라 향후 재건축 시 무상 지분율이나 추가 분담금을 결정하는 가장 중요한 자산 기준이 됩니다. 감사합니다.