답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 발코니 확장은 서비스 면적이라 용적률에 포함되지 않는 합법적인 혜택이지만 다락방의 최고 높이가 평지붕일 때 1.5m이하, 경사지분일 때 평균 1.8m이하이면 바닥면적에서 제외되어 용적률에 영향을 주지 않습니다. 이 높이를 단 1cm라고 초과하면 정식 층으로 계산되어 용적률에 포함이 됩니다. 전용면적은 순수 내부 주거공간, 서비스면적은 발코니, 연면적은 건물 전체 바닥면적의 합으로 이 면적을 기준으로 용적률을 계산합니다. 허가 없이 공간을 넓히는 불법 증축은 법적 용적률을 초과하게 만들어 위반 건축물 지정 및 이행강제금 부과등의 강력한 불이익을 받게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새로운 아파트를 지을 때 일반분양을 많이 늘릴 수 있어서 조합원의 분담금이 줄어들고 재건축 사업성이 극대화됩니다. 용적률이 낮다는 것은 가구당 배정된 땅의 크기가 크다는 의미이므로 감가상각이 없는 토지 자체의 미래 투자 가치가 높습니다. 반면에 현재 용적률이 이미 높다면 새로 지을 수 있는 가구 수가 거의 없어서 재건축 추진 자체가 자금난으로 어려워 집니다. 따라서 투자를 할때는 기존 용적률이 낮고 법적으로 향후 허용될 미래 용적률을 높게 받을 수 있는 용도지역의 매물을 골라야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.24시간 가동되는 초고압선 매설로 인한 전자파 건강 우려가 가장 크며 대형 냉각팬이 뿝어내는 소음과 열기가 주거 환경을 악화시킵니다. 건물 덩치는 엄청나게 크지만 실제 상주하며 일하는 인력은 수십명에 불과해서 지역 일자리 창출이나 상권 활성화에도 도움이 전혀 되지 않습니다. 매일 엄청난 양의 물을 냉각수로 쓰며 전력을 독식하고 화학 약품이 섞인 온수 배출 우려까지 있어서 주민들에게는 집값만 떨어뜨리는 기피시설로 인식됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신탁등기는 원래 집주인이 대출 등을 위해서 집의 소유권을 신탁회사로 넘긴 상태로 등기부등본상 진짜 주인은 신탁회사입니다. 그래서 신탁회사의 공식 동의서 없이 원래 집주인과 그냥 계약하면 법적인 보호를 전혀 받지 못해서 보증금을 통째로 날릴 수 있습니다. 이 집을 꼭 계약하려면 부동산에 신탁원부를 요구하고 신탁회사의 임대차계약 동의서 원본을 확인한 후에 보증금은 지정된 신탁회사 계좌로 돈을 입금하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주말에도 정부 24와 인터넷등기소를 통해서 전입신고와 확정일자를 신청할 수 있습니다. 하지만 실제 담당 공무원이 처리하는 것은 월요일입니다 주말에 신청하면 월요일에 처리가 완료되어 확정일자는 월요일 당일, 전입신고의 대항력은 화요일 0시부터 효력이 발생합니다. 그러니 주말 사이에 집주인이 대출을 받는 등의 위험을 방지하기 위해서 이사하기 전 평일에 미리 이너넷으로 전입신고와 확정일자를 신청해 두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매는 내 집이 되어 집값 변동의 책임을 지고 세금과 수리비를 직접 내야 하지만 전세는 보증금을 맡기고 빌려 쓰다가 나갈 때 그대로 돌려받게 됩니다. 여유 자금이 없을 때 매매를 하면 취득세와 재산세, 법무사 비용, 집 수리비 등 추가로 나갈 꽁돈이 전세보다 훨씬 많아서 감당하기 힘들것입니다. 신혼부부로써 추천드리는 방법은 신랑분의 빚과 부족한 자금을 고려할 때 매매보다는 금리가 연 1~2%대로 매우 저렴하고 보증금의 80~90%까지 빌려주는 정부 지원 신혼부부 전세대출로 시작해서 돈을 모으는 것이 훨씬 유리하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 자산 8200만원과 대출을 합하면 약 2억 5천만원에서 3억원 내외의 주택이최선으로 보입니다. 수도권 외곽의 구축 아파트나 신축급 빌라로 눈높이를 낮춰야 하며 3억워짜리 집을 살 경우 매달 약 100만원 이상의 대출 원리금을 감당해야 하므로 현재 가족의 월소득으로 버틸 수 있는지도 냉정하게 계산해 보셔야 합니다. 당장 매매가 막막하다면 정부 지원 저금리 전세대출을 활용해서 주거비를 아끼면서 시드머니를 더 모은 후에 매수하는 징검다리 전략을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동거인 전입은 공공분양 청약 시 세대원 자격으로 인정되지 않으며 남자친구와는 별개의 세대로 간주되는 경우가 많습니다. 공공분양의 주택수 합산은 신청자 본인과 배우자, 등본상에 있는 직계존속 및 직계비속을 대상으로 합니다. 부모님이 만 60세 미만이라면 등본상 세대원으로 있을 경우 주택 합산이 되므로 무주택 자격 유지에 주의해야 합니다. 청약은 세대주 요건이 중요한 경우가 많으니깐 동거인 전입보다는 본인이 독립된 세대주가 돼서 자격을 갖추길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남자친구의 부모님 땅을 증여받는 것은 법적으로는 가능하지만 공동명의 토지는 지분권자 전원의 동의 없이는 매매나 활용이 매우 어렵고 추후 복잡한 분쟁의 소지가 큽니다. 특히 지분 증여 시 증여세가 발생하는데 이는 받는 사람이 부담해야 하므로 토지의 가치 대비 세금 부담이 이득보다 클 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 향후 남자친구와 관계가 변하거나 지분권자들 사이에 의견 충돌이 발생할 경우 소액 지분은 재산권 행사가 불가능해 사실상 현금화할 수 없는 자산이 될 위험이 매운 높습니다. 결론적으로 법적, 경제적 복잡성과 관계상의 리스크를 고려할 때 명의를 받는 것에 신중해야 하며 반드시 전문가와 상담을 하시고 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예식장은 인기 있는 곳일수록 1년전부터 마감되므로 원하는 날자에 식을 올리려면 예식장 계약과 날짜 확정이 우선인 경우가 많습니다. 다만 집은 결혼준비에서 가장 큰 비용과 시간이 소요되므로 예산에 맞는 거주지를 먼저 파악하는 것 또한 현실적으로 매우 중요합니다. 따라서 두 분이 먼저 결혼 예정 시기를 대략적으로 합의한 뒤에 예식장 가계약하고 그 일정에 맞춰서 주거지를 찾는 절충안을 추천드립니다. 실무적으로는 예식장 예약이 시간적 제약이 훨씬 크므로 예식장 예약을 먼저 하고 집을 구한다고 많이 알고 있습니다. 감사합니다.