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발코니 확장 면적도 용적률 계산에 포함되나요?
아파트 발코니 확장이나 다락방 설치를 고려하고 있는데 이러한 공간도 용적률 계산에 포함되는지 궁금합니다. 서비스 면적과 전용면적, 연면적의 차이는 무엇인지 알고 싶습니다. 불법 증축이 용적률 초과와 관련이 있는지도 함께 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
발코니의 경우 외벽선 기준으로 과도하게 돌출되면 초과분은 면적에서 산입이 될 수 있지만 과도하지 않을 경우 용적률에 제외되곤 합니다. 서비스면적이란 아파트를 분양할 때 주택사업자가 면적이 포함이 되지 않는 발코니 등을 제공을 하는 면적을 말하며, 전용면적은 거실 및 침실, 주방, 욕실 등 세대 내 전용 면적을 말하며, 연면적은 하나의 건축물에서 각 층 바닥면적을 모두 합한 총면적을 뜻합니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
발코니 확장 면적은 일반적으로 용적률에 포함되지 않습니다. 다만 다락방, 증축 형태, 건축 시기 등에 따라 예외가 있어서 구분해서 이해하는 것이 좋습니다
다락방 설치는일반적으로 일정 높이 이하의 다락,
법규상 바닥면적 산정 제외 조건 충족이면 연면적과 용적률에서 제외될 수 있습니다
반대로 층고가 높음,사실상 방으로 사용 가능,독립된 층처럼 조성된 경우에는 연면적에 포함될 수 있습니다
따라서 다락은 무조건 제외가 아니라 구조와 설계 기준에 따라 달라집니다
,전용면적
실제로 소유자가 독점 사용하는 공간입니다
예)거실,침실,주방,욕실
국토교통부 실거래가에 표시되는 면적도 주로 전용면적 기준입니다
,서비스면적
전용면적에는 포함되지 않지만 사용 가능한 공간입니다
예)발코니,테라스 일부,다락 일부(조건 충족 시)
분양광고에서 서비스면적 30㎡ 제공 같은 표현이 여기에 해당합니다
,연면적
건물 각 층 바닥면적의 합계입니다
용적률 계산의 기초가 되는 면적입니다
다만 법령상 제외되는 부분은 연면적 산정에서 빠질 수 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
본인 전용면적에 대한 확정은 용적률과 관련이 없습니다. 용적률은 건물 한동에 대해서 대지면적에 대한 연면적으로 실제 아파트층수를 높이는 행위가 아닌 이상 이미 지어진 건물내부에서 배란다확정은 용적률과는 관계가 없습니다. 참고로 베란다공간은 아파트에서는 서비스공간이기에 확장시 전용면적이 늘어나는 효과가 있을뿐입니다.
그리고 베란다확장은 불법증축이 아니며, 용적률초과도 아닙니다.
서비스면적은 쉽게 전용면적에 포함되지 않고 제공되는 면적이고, 전용면적은 현관문 안쪽 소유자가 단독으로 사용하는 공간을 의미, 연면적은 각층별 바닥면적의 합을 의미합니다,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트의 발코니는 서비스 면적으로서 용적률 계산시에 포함되지 않으며, 다락방의 경우 높이가 1.5m 이내인 경우에는 (경사지붕인 경우 1.8m 이내) 용적률 계산에 포함되지 않습니다. 아파트의 경우, 주거 전용면적은 집 내부 안쪽에서 잰 치수 기준으로 타 세대와 분리해서 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미합니다. 반면 공급면적은 전용면적에 주거공용면적(엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적으로 분양면적(00평형)에 해당 합니다. 발코니나 알파룸 등은 서비스 공간으로 어느 면적에도 포함되지 않습니다. 계약면적은 다양한 면적 가운데 분양면적과 기타공용면적(주차장, 산책로, 놀이터, 커뮤니티시설 등)을 합한 면적을 말합니다. 연면적은 건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적을 말하며, 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적을 말합니다.
발코니 확장은 원래 서비스 면적이라 용적률에 포함되지 않지만 실내화하면 연면적에 포함되어 용적률에 영향을 줍니다. 다락방도 구조와 면적에 따라 연면적에 포함될 수 있고, 불법 증축은 곧 용적률 위반으로 이어질 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
아파트 발코니 확장은 서비스 면적이라 용적률에 포함되지 않는 합법적인 혜택이지만 다락방의 최고 높이가 평지붕일 때 1.5m이하, 경사지분일 때 평균 1.8m이하이면 바닥면적에서 제외되어 용적률에 영향을 주지 않습니다. 이 높이를 단 1cm라고 초과하면 정식 층으로 계산되어 용적률에 포함이 됩니다. 전용면적은 순수 내부 주거공간, 서비스면적은 발코니, 연면적은 건물 전체 바닥면적의 합으로 이 면적을 기준으로 용적률을 계산합니다. 허가 없이 공간을 넓히는 불법 증축은 법적 용적률을 초과하게 만들어 위반 건축물 지정 및 이행강제금 부과등의 강력한 불이익을 받게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트의 일반적인 발코니 확장 면적과 법적 기준을 충족한 다락방은 용적률 계산에 포함되지 않습니다.
설계 시 주어지는 일종의 보너스 공간입니다.