경제
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용적률이 높으면 부동산 가치에 어떤 영향을 미치나요?
아파트나 재개발 지역을 알아보던 중 용적률이 낮을수록 사업성이 좋다는 이야기를 들었습니다. 용적률이 높거나 낮은 것이 부동산 가치와 재건축 가능성에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다. 투자할 때 용적률을 왜 중요하게 보는지도 알고 싶습니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
새로운 아파트를 지을 때 일반분양을 많이 늘릴 수 있어서 조합원의 분담금이 줄어들고 재건축 사업성이 극대화됩니다. 용적률이 낮다는 것은 가구당 배정된 땅의 크기가 크다는 의미이므로 감가상각이 없는 토지 자체의 미래 투자 가치가 높습니다. 반면에 현재 용적률이 이미 높다면 새로 지을 수 있는 가구 수가 거의 없어서 재건축 추진 자체가 자금난으로 어려워 집니다. 따라서 투자를 할때는 기존 용적률이 낮고 법적으로 향후 허용될 미래 용적률을 높게 받을 수 있는 용도지역의 매물을 골라야 합니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축, 재개발 투자에서 낮은 용적률은 큰 이점으로 작용합니다.
아파트 단지의 용적률이 낮다는 것은 대지면적에 비해 건물이 낮고 널찍하게 지어졌다는 뜻입니다.
즉 전체 세대 수가 적기 때문에 아파트 한 채당 가지게 되는 땅의 크기 즉 대지지분이 넓습니다.
예를 들어 용적률 100%짜리 5층 아파트를 부수고 법적 한도인 용적률 250%짜리 35층 아파트를 새로 짓는 다고 하면 조합원들의 분담금 감소가 크기 때문에 사업성이 높아 이익이 커질 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 용적률은 쉽게 생각해서 건물을 몇층까지 올릴수 있는지를 결정하는 주요한 부분입니다.
예로 설명드릴꼐요, 현재 단지의 용적률은 200%, 10층입니다. 그런데 개발시 해당지역의 용적률이 300%라면 건물바닥면적, 대지면적이 동일하다는 전제하에 단순계산으로도 15층까지 건축이 가능합니다 , 즉 현재 10층 20세대가 있다면 개발후 15층 총 30세대가 거주할수 있고 이중 기존소유자 20세대를 제외한 나머지 10세대는 일반분양을 통해 분양대금을 받아 공사대금으로 충당이 가능해져 20세대의 분담금이 자연히 줄어들게 됩니다.
반대로 현재 용적률이 300%이고 해당 지역 용적률 한도가 300%라면 더이상 층수를 높일수 없어 추가할수 있는 세대가 없고, 그에 따라 공사비를 채울 분양대금을 확보할수 없습니다. 그러면 기존소유자의 분담금은 낮아질수 없죠
이해하셨을까요?
쉽게 개발전 현재 주택의 용적률은 낮은게 좋고, 개발시에는 적용되는 용적률은 높아지는게 사업성이 좋고 개발하는 주체들에게도 유리합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 시 기존 아파트의 용적률이 낮으면 (저층 아파트인 경우) 개발 후 보다 많은 주택을 건설 (고층으로 올려서 건설)할 수 있으므로 사업성(지어진 주택을 일반분양으로 판매하여 수익을 거두기 좋음)이 좋아서 업무 추진이 원활 할 수 있습니다. 반면 용적률이 높으면 분양할 수 있는 주택수가 제한되므로 조합원들에게 분담금을 요구하게 되는등 사업성이 좋지않아서 업무 추진이 쉽지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 용적률이 높다는 것은 건물을 높게 많이 지울 수 있는 토지를 의미 합니다.
즉 해당 토지의 쓰임새가 크고 또한 토지 대비 건물이 많이 올라가게 되면 그 토지의 가치는 높다고 볼 수 있습니다.
재건축이나 재개발 시 용적률을 높게 받게 되면 아파트를 더 많이 지을 수 있어 사업성이 크게 개선이 될 수 있습니다.
즉 용적률이 높다는 것은 그만큼 가치가 크다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재건축 투자: 용적률이 낮을수록 유리한 경우는 용적율을 많이 받아서 더 높게 지을수 있어서 입니다
,실거주 쾌적성: 낮은 용적률이 장점이 될 수 있다는 것은 동간 거리가 넓고 녹지가 많아서 좋다는 것입니다
,신축 가치: 용적률보다 입지·브랜드·교통이 더 큰 영향을 주는 경우가 많습니다
투자자들이 용적률을 보는 이유는 앞으로 더 지을 수 있는 여지를 판단하기 위해서입니다