답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본 갑구에 적힌 실제 소유자 신탁사 외에 실제 집주인인 위탁자=매도자가 신탁 계약상 매매 권한이 있는지 그리고 매도인이 실제 수익자인지 확인해야 합니다. 계약금과 잔금은 매도인 위탁자 계좌가 아니라 반드시 등기부에 명시된 신탁원부상 지정된 신탁회사 계좌로 입금해야 법적으로 효력이 인정됩니다. 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하고 소유권을 매수인 앞으로 이전하는 것을 특약으로 명시하고 신탁사의 말소용 서류와 동의서도 철저히 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.채권최고액이 실제 대출 원금이 110~120% 수준으로 높게 설정되어 있고 4억원이라면 실제 대출 잔액은 3억 3천만원 안팎 정도로 보입니다. 매매가 3억원인 집에 채권최고액이 4억원이고 여기에 집주인이 받아야 할 매매 대금까지 고려하면 매매가가 선순위 근저당과 잔여 채무를 온전히 상환하기에 부족할 수 있는 깡통주택 위험이 큽니다. 계약전에 집주인에게 금융기관의 정확한 대출 잔액을 요구하고 계약금과 잔금은 반드시 해당 대출금을 직접 상환하고 말소하는 조건으로 처리해야 안전해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대지지분과 성동구 내 세부 입지에 따라서 차이가 나겠지만 통상 토지와 건물 가치를 합산해서 대략 15억~25억원 이상의 시세가 형성됩니다. 건물이 낡을수록 건물 자체의 가치는 감가상각이 돼서 떨어지지만 서울 같은 도심 지역은 건물이 낡아져도 땅값이 상승하거나 추후 신축이나 리모델링 가치를 인정받아 전체 매매가격은 오히려 오르는 경우가 많습니다. 전문가 말대로 골조가 튼튼하게 지어졌다면 정기적인 방수와 보수를 전제로 앞으로 20년이상 충분히 안전하게 사용이 가능할 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양가 4억 6천만원의 10%인 4600만원은 계약 시점에 무조건 현금으로 보유하고 있어야 합니다. 중도금 무이자이므로 공사 기간 동안 추가 납부 부담은 없지만 입주 시점에는 결국 잔금을 치러야 합니다. 대출은 입주떄의 시세와 개인의 DSR 규제에 따라서 한도가 결정되므로 대출 부족분과 취득세와 옵션비등을 합쳐서 최소 8천만원~1억원은 있어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 가계약은 필수가 아니며 마음에 드는 집이라면 중개사와 일정을 잡아서 곧바로 정식 계약서를 작성하고 보증금을 입금해도 전혀 문제가 없습니다. 계약 체결 직전과 계약금 입금 직전 총 두번에 걸쳐서 등기부등본을 열람해서 가압류나 근저당 등 권리변동이 없는지 반드시 확인하시고 계약금은 반드시 등기부등본상 소유자인 집주인 명의의 계좌로 직접 송금하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공항 입점에 따른 천문학적인 임대료와 인건비를 충당하기 위해서 일반 은행보다 훨씬 넓은 매매기준율 스프레드를 적용합니다. 출국 직전 급하게 환전해야 하는 여행객들의 절박함을 이용하므로 불리한 환율 조건에도 고객이 지속적으로 유입되기 때문입니다. 수많은 외화 현금을 상시 보유하고 안전하게 수송과 보관하는데 수반되는 막대한 물리적, 물류적 리스크를 반영한 결과입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.평균 판매량만 믿고 재고를 관리하면 수요가 갑자기 몰릴때 발생하는 변동성을 감당하지 못해서 쉽게 품절되기 때문입니다. 물건을 다시 채워 넣는데 걸리는 시간이 긴 상태에서 수요가 급증하면 새로운 물량이 도착할때까지 판매 공백이 생기기 때문입니다. 따라서 단순한 평균 수치가 아니라 수요의 들쑥날쑥한 정도의 납품 수요 시간을 함께 계산해서 안전재고를 확보해야 품절을 막을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양질의 일자리와 대기업, 편의시설이 서울과 수도권으로 계속 몰려들면서 살고 싶어 하는 수요가 집중되기 때문인데 지방은 미분양 위험과 수요 부족으로 공급이 줄어드는 반면에 서울은 수요에 비해서 지을 땅이 부족해서 공급이 만성적으로 부족하기 때문입니다. 그리고 서울 아파트는 환금성이 좋고 향후 가격이 오를것이라는 기대감이 쏠려서 투자 수요가 계속해서 유입되는 반면에 지방은 수요가 위축돼서 양극화가 심화되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사람이 숫자를 왼쪽에서 오른쪽으로 읽기 때문에 10,000원 대신에 9,900원처럼 맨 앞자리가 바뀌면 훨씬 저렴하다고 착각하게 됩니다. 가격표의 글씨 크기를 작게 하거나 콤마 같은 기호를 빼서 시각적인 길이를 줄이면 소비자가 돈을 쓴다는 고통을 덜 느끼게 됩니다. 이러한 심리적 특징을 활용해서 숫자의 배열이나 단위를 다르게 표시하면 실제 가격이 같아도 훨씬 저렴해 보이도록 가격표를 새롭게 설계할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.거래량이 크게 늘어나기 전의 미세한 가격 변화는 큰손들이 눈에 띄지 않게 물량을 모으는 과정을 보여주므로 향후 수요 급증을 미리 알아내는 중요한 단서가 됩니다. 이러한 미세한 가격 움직임은 시장 참여자들의 심리 변화를 밀리초 단위로 즉각적으로 반영하기 때문에 대중이 거래량을 보고 뒤늦게 반응하기 전에 훨씬 빠르게 시장 흐름을 포착할 수 있습니다. 따라서 거래량이 폭발하기 전 발생하는 작은 가격의 방어력이나 상승 압력을 분석하면 시장의 주도권이 매수와 매도중 어디로 넘어가는지 남들보다 먼저 예측할 수 있습니다. 감사합니다.