아파트매매시 채권최고액이 너무 높아요

Question

아파트 매매를 하려고 등기부등본을 떼어봤는데

채권최고액이 그 아파트를 구매한 금액보다 높더라구요

예를들어 집을 3억에 분양받았는데 채권최고액이 4억인상황,,최고액을 120%를 잡았다고 감안해도 90%이상을 대출로 집을 구매한건데… 대부업은 아니고 새마을금고 대출이긴한데…물론 이게 현재 대출잔액인진 알수없지만 왠지모르게 찜찜한데 매매거래하기에 이런집은 위험한거맞나요??

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 매매대금에서 즉 잔금일자에 충분히 말소가 가능하다면 크게 문제가 없을 수 있습니다.

기존 대출을 받은 시점보다 시세가 하락을 하였다 볼 수 있고 또한 매수를 한다면 그러한 아파트를 매수를 해서 향후 시세상승에 도움이 되는 아파트인지도 살펴보는 것이 중요하다 볼 수 있습니다. 즉 잔금으로 기존 권리 말소는 문제가 되지 않겠지만 매수를 해서 향후 시세가 하락을 할 요소가 큰지 바닥을 찍고 상승을 할 요소가 큰 지등을 먼저 분석을 하는 것이 좋지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

아파트의 경우라면 KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크시세 집값을 기준으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 80%를 넘는다면 위험할 수 있습니다. 일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70% 를 넘지 않는 것이 바람직합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

채권최고액이 4억이라고 해서 대출금액이 4억인 것은 아닙니다. 채권최고액은 근저당권으로 담보할 수 있는 최고 한도액으로 실제 채무액과는 다를 수 있습니다. 이에 실제 남아 있는 대출잔액과 잔금일에 근저당을 어떻게 말소 할 것인지를 함께 살펴보는 것이 중요 합니다. 정상적인 거래라고 한다면 잔금일에 대출은 상황하고 근저당 말소 서류를 확보한 뒤에 소유권 이전등기를 마무리 하게 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매매가보다 최권최고액이 더 높다면 매우 위험합니다.

하지만 계약서에 기존 권리관계 소멸 특약을 하면서 거래하면 큰 문제는 없어보입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

채권최고액이 실제 대출 원금이 110~120% 수준으로 높게 설정되어 있고 4억원이라면 실제 대출 잔액은 3억 3천만원 안팎 정도로 보입니다. 매매가 3억원인 집에 채권최고액이 4억원이고 여기에 집주인이 받아야 할 매매 대금까지 고려하면 매매가가 선순위 근저당과 잔여 채무를 온전히 상환하기에 부족할 수 있는 깡통주택 위험이 큽니다. 계약전에 집주인에게 금융기관의 정확한 대출 잔액을 요구하고 계약금과 잔금은 반드시 해당 대출금을 직접 상환하고 말소하는 조건으로 처리해야 안전해 보입니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

무조건 위험하다고 단정할 수 없으며 잔금일에 근저당을 상환 및 말소가 가능하다면 고려해 볼 수 있는 상황이니 참고해 보시기 바랍니다