답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부분 철거는 진입이 어렵고 수작업이 많아 일반 철거보다 단가가 높습니다. 단순 철거비는 50만원에서 100만원 내외이며 4층에서 내리는 사다리차나 크레인 비용과 폐기물 양에 따라 수백만원인 추가 됩니다. 4층을 걷어내면 기존 3층 천장이 옥상이 되므로 완벽한 방수 공사와 단열 작업이 이루어져야 하는데 여기에 큰 비용이 발생하여 현장 상황에 따라 다르지만 최소 2000만원에서 5000만원 이상 소요 될 수 있습니다. 4층을 철거할 때 건물의 내력벽이나 기둥을 잘못 건드리면 1층부터 3층까지 균열이 가거나 무너질 위험이 있으니 반드시 구조 안전 진단을 먼저 받으셔야 하고 전력, 수도, 가스 배관이 전 층 연결되어 있으므로 3층 이하에서 안전하게 끊고 마감하는 고도의 설비 작업도 필요하며 결로나 누수가 생기지 않도록 아주 꼼꼼한 마감이 필요합니다. 업체를 찾는 방법은 일반 인테리어 업체가 아닌 비계, 구조물 해체 공사업 면허를 가진 업체를 찾아야 하니 네이버 지도나 전문 플랫폼에서 철거 전문이라고 검색해서 찾으시면 됩니다. 즉 순서는 건축사 사무소를 통해서 해체 허가/신고 가능한지 확인하시고 구조 기술사의 구조 안전 진단을 하시고 전문 철거 업체를 선정하시고 공사하면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기업이 대출 이자가 늘어나면 그 부담을 제품 가격에 반영하기 때문에 일시적으로 물가가 오르게 됩니다. 금리 인상으로 소비가 줄어 무가가 잡히기까지는 보통 6개월에서 1년의 시간이 걸리며 그 사이에는 이자와 물가가 같이 오르는 고통스러운 구간이 생기게 됩니다. 환율의 영향도 큰데 우리나라보다 외국 금리가 더 높으면 원화 가치가 떨어지게 되고 수입 물가가 비싸지면서 전체 물가를 올립니다. 아파트와 땅 시세 변화는 대출 이자가 비싸지면 집이나 땅을 사려는 사람이 줄어들게 되며 은행 예금 금리가 높으면 위험한 부동산 투자보다 안전한 은행 예금으로 돈이 몰려 부동산 시세는 떨어지거나 정체하게 됩니다. 금리인상은 기업 비용을 높여 단기적으로 물가를 올리겠지만 결국은 이자 부담 때문에 부동산 가격을 떨어트리게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 네 돌려받을 가능성이 높아보입니다. 문자 하단에 보니깐 본계약시 본계약 내용에 따른다고 적혀있으니 이는 현재 가계약 상태이며 본계약에서 특약 등 세부 조건이 합의되지 않으면 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 원칙적으로 돌려줘야 합니다. 단순 변심이 아니라 필수적인 안전장치에 대한 상호 합의가 불가능하여 본계약에 이르지 못했다는 점을 분명하게 전달하시면 됩니다. 질문2: 추가 특약 반드시 넣으세요 이미 문자 내용에 포함되어 있지만 이를 임대인/물건 사유로 인한 거절 시 무효 및 전액 반환으로 더 명확히 해서 본계약서에 박으셔야 안전합니다. 잔금 전 근저당 설정 금지 등은 임차인의 보증금을 보호하는 지극히 상식적이고 정당한 요구이므로 이를 거부하는 임대인과는 계약 자체를 하지 않는 것이 안전하다고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유세 부담은 크지 않을 것으로 봅니다. 오산 아파트 공시가 약 3억 + 지방 아파트 약 7천을 더해도 총 고시가격이 9억원을 넘지 않는다면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 소형 주택 특례로 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 낮은 주택은 주택 수 산정에서도 제외되는 특례가 있으나 이는 정책에 따라서 변동되므로 공시가 합산 9억 기준을 먼저 확인하시고 재산세는 주택마다 따로 나오며 1억원 이하 소형 주택은 재산세 자체가 매우 저렴하니 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주의할점은 가수동 아파트 입준시 실거주 의무가 있다면 다른 주택이 있는 상태에서 허가가 나오는지, 기존 주택 처분 조건이 붙는지 반드시 확인해야 합니다. 세금보다 더 무서운 것이 청약 당첨 시 처분조건이니깐 1주택 처분 조건으로 당첨되신 거라면 지방 아파트를 산 순간 계약 취소 사유가 될 수 있으니 분양 공고문을 다시 한번 꼼꼼히 보시길 바랍니다. 감사합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.저라면 2번을 선택할 것 같네요 지금처럼 정부가 실거주가 아닌 투자용 자산을 강하게 압박할 때는 오히려 시장이 차갑게 식었을 때 미리 가치가 확실한 재개발 지역을 선점하는 것이 자산 증식의 정석이라고 생각합니다. 1번 신축 아파트는 현재 가격에 거주 편의성이라는 거품이 이미 가득 차 있습니다. 반면에 재개발 지역은 현재는 불편하지만 미래에 1번이 될 자산을 도매가로 사는 것과 같다고 생각합니다. 저는 화려한 야경보다는 수익률 지표가 올라가는것에 더 큰 쾌감을 느껴 지금 몸이 조금 힘들더라도 나중에 자산이 복리로 불어나는 것에 더 매력적으로 느껴집니다. 하지만 오늘 하루의 행복고 스트레스 관리를 최우선으로 하신다면 1번도 훌륭한 정답이라고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인들이 오른 세금을 내기 위해 목돈보다는 현금을 더 선호합니다. 갭투자 차단 정책으로 인해서 전세 매물을 공급하던 다주택자의 진입이 막히면서 시장전세가 더 귀해졌습니다. 전세 사기 여파와 대출 규제로 세입자들도 보증금 안전을 위해 월세를 선택하는 비중이 늘고 있습니다. 전세가 아예 사라지기는 힘들다고 판단합니다. 목돈이 필요한 집주인과 주거비를 아끼려는 세입자의 이해관계가 맞아떨이지는 한 전세는 유지된다고 생각하고 다만 순수 전세는 줄고 보증금 일부를 월세로 내는 반전세가 자리 잡고 있는 추세이며 현재 월세 비중은 60%를 넘었다고 밝혀져 있습니다.현재 공급부족과 세금 전가로 월세가 계속 오를 것이라는 불안감 때문인지 세입자들이 서둘려 재계약을 진행하며 월세 강세가 이어지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강력한 대출 규제와 세무조사와 실거주 의무 강화로 인해서 매수 심리가 많이 꺾여있습니다. 당분간은 거래가 끊기면서 가격이 조금씩 떨어지는 완만한 하락세가 이어질 가능성이 높다고 생각합니다. 이제는 살지 않는 집의 가치가 가장 먼저 떨어질 것이입니다. 부동산을 보유했을 때 얻는 기대 수익보다 세금과 이자 비용이 커지게 되면 자산으로서의 매력이 떨어져서 급매물이 늘어나고 이는 가격 하락으로 이어질 것입니다. 정부 규제가 강해질수록 시장은 옥석 가리기에 들어가 전체적인 시장 규모는 위축되겠지만 인프라가 집중되는 상급지는 수요가 몰려 가격을 방어하고 그렇지 못한 지역은 폭락하는 등 지역 간 격차가 예전보다 훨씬 심해질 것으로 보입니다. 즉 전체적으로는 하락 압력이 강하지만 실거주가 어려운 투자성 매물 위주로 가치가 가장 먼저 떨어질 것으로 보입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1번 질문 : 가장 일반적인 형태는 입주권입니다. 나중에 지어질 신축 아파트의 분양권을 받는 것으로 아버님 토지의 가치가 분양가보다 낮으면 차액으 내고 높으면 돈을 돌려받습니다. 입주권을 원하지 않는다면 아파트를 받지 않고 현재 가치만큼의 현금으로 보상받고 나가는 방식도 있습니다. 신통기획 호보지는 권리산정기준일 이후에 지분을 쪼개거나 집을 산 경우 내 의사와 상관없이 현금 청산 대상이 될 수 있는점 알아두시길 바랍니다. 2번 질문: 재개발 단계가 많아 지정 직후에 바로 보상금이 나오지 않습니다. 신통기획으로 속도를 높여도 보통 관리처분계획인가 이후가 되어야 보상이 진행되고 구청 서류를 받은 후보지 단계에서 보상까지는 아무리 빨라도 대략 5~7년 이상이 걸립니다. 정비구역 지정 > 조합설립 > 사업시행인가 > 관리처분인가 이 시점에서 보상 확정이 되기 때문입니다. 일반적으로 재개발이 10년 이상이 걸리는데 신통기획은 절차를 통합해 이 기간을 2~3년 정도로 단축하는 것이 현재 목표로 알고있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.근저당 외에 집주인의 세금 체납이 있는지 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 집주인이 국세나 지방세를 미납중이라면 빚이 없는 집이라도 경매 시 세금이 내 보증금보다 먼저 빠져나가니 계약 전에 납세증명서를 요구하거나 잔금 전에 미납 국세 열람을 신청하시길 바랍니다. 또한 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 알아야 합니다. [내 보증금 + 선순위 보증금 +대출] 이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 확인하는 방법으로 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황을 꼭 확인해 보세요. 마지막으로 등기부등본 소유자가 신탁사라면 반드시 신탁사의 동의서가 있어야 계약이 유효하며 집주인 본인이 아닐 경우 위임장과 인감증명서 두개를 확인하고 계약금은 반드시 대린인이나 다른 사람의 계좌가 아닌 집주인 본인 계좌로 입금하셔야 합니다. 가장 확실한 안전장치는 주택도시보증공사 등의 전세보증 보험 가입이며 계약서에 전세보증보험 가입이 거절될 겨우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다는 특약을 반드시 넣으세요. 보험 가입이 안되는 집은 이미 권리 관계에 문제가 있을 확률이 높습니다. 도움이 되어 계약 잘 하시길 바랍니다 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 주택수에 포함이 됩니다. 상가주택은 건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있으므로 법적으로 주택을 소유한것으로 봅니다. 따라서 다른 주택을 추가로 구매하게 된다면 다주택자가 됩니다. 나중에 집을 파실 때 주택 면적이 상가면적 보다 크다면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받기가 유리합니다. 하지만 면적이 작더라도 주택 부분이 존재하기 때문에 다주택 여부를 따질때는 무조건 주택수에 포함됩니다. 즉 주거 공간이 있으므로 다주택자 판정 시 주택수에 포함이 되며 정확한 세금 계산을 위해 주택과 상가의 면적 비율을 확인하셔야 합니다.