답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발은 도로 등 기반 시설이 열악한 낙후 지역을 새로 정비하는 공공적인 성격이 강하고 재건축은 기반 시설을 양호하지만 건물 자체가 노후된 단지를 다시 짓는 사유재산 가치 증진 중심의 사업입니다. 지주택은 조합원이 직접 토지를 매입해서 아파트를 짓는 공동구매 방식이지만 토지 확보 실패나 추가 분담금 문제로 사업 무산 위험이 매우 높아 초보자가 접근하기엔 매우 위험합니다. 재개발과 재건축은 법적 절차와 공공의 권리가 엄격해서 상대적으로 안전하므로 초보 투자자라면 검증된 구역 위주로 공부하고 지주택은 각별하게 유의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산은 등기부등본에 매수인의 명의를 올려야만 제3자에게 소유권을 주장할 수 있는 대항력이 생기므로 등기 이전을 반드시 확인해야 합니다. 만약 등기를 미루면 매도인이 해당 주택을 다른 사람에게 이중으로 매도하거나 매도인의 채무로 인해 압류와 경매가 진행되는 심각한 위험에 노출될 수도 있습니다. 소중한 재산권을 법적으로 완벽하게 보호받고 향후 해당 주택을 담보로 대출을 받거나 재매도하는 등의 자유로운 처분권을 행사하려면 등기 절차를 신속하게 마쳐야 합니다. 따라서 계약 후 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기를 완료해서 부동산에 대한 완전한 권리를 확정 짓는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약에서 제공된 옵션 가전은 임대인의 관리 의무 대상이므로 세탁기 노후화로 인한 고장이라면 임대인이 비용을부담해서 수리하거나 교체해주는 것이 원칙입니다. 세입자가 임의로 교체하고 기존 제품을 폐기할 경우 추후 원상복구 문제로 분쟁이 발생할 수 있으니 지금이라도 집주인에게 세탁기 상태를 구체적으로 알리고 수리나 교체를 강력하게 요청하세요. 만약 집주인이 교체를 거부할경우 본인 비용으로 교체 하시되 기존 제품은 집주인의 보관 장소에 두거나 수거를 요청하는 합의서를 작성하고 향후 퇴거시 원상복구 의무 면제에 대해 서면이나 문자로 확답을 받아두셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사업시행인가가 재건축의 7부 능선을 넘은 중요한 단계인것은 맞지만 그렇다고해서 모든 과정이 예정대로 100% 진행된다고 단정할 수는 없습니다. 이후에도 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주 및 철거, 일반 분양 등 이해관계가 대립하는 난관들이 여전히 남아있습니다. 특히 조합원간의 분담금 갈등이나 공사비 인상으로 인한 시공사의 마찰과 부동산 경기 하락으로 인한 사업성 악화 등 외부 요인에 의해 사업이 지연되거나 무산될 위험도 항상 존재합니다. 따라서 사업시행인가 이후에도 조합원의 운영 상황과 공사비 협상 추이를 지속적으로 지켜봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2018년 분양 계약 당시 인천 서구가 조정대상지역이 아니었고 무주택 세대 구성원으로 계약금을 지급하셨다면 2년 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세 적용이 가능합니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택자여야 하며 양도가액이 12억원을 초과할경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 정확한 세액 산정을 위해서 매도 전 반드시 해당 주택의 정확한 취득일자 증빙 자료를 준비하시고 전문가를 통해서 최종 비과세 요건을 검토받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선불 월세이므로 달력상의 7월 기준이 아니라 마지막 월세 기간인 7월 7일부터 8월 6일까지 총 31일을 기준으로 남은 날짜를 계산해야 합니다. 7월 30일 퇴거시 세입자는 24일간 거주한 것이 되므로 임대인은 남은 7일치 (7/31~8/6)의 월세를 계산해서 세입자에게 돌려주면 됩니다. 매달 일수가 달라서 계산이 복잡하다면 부동산 관례에 따라서 한달을 30일로 고정한 뒤에 남은 6일치를 돌려주는 방식으로 세입자와 상호 합의 정산해도 괜찮습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서류상 신고 취소 후 재등록하는 과정일뿐 매매계약 자체가 파기되는 것이 아니므로 계약금이나 법적인 효력에서는 아무런 문제가 없습니다. 자금조달계획서의 주요 항목은 승인 후 단순 정정이 불가능해서 구청 안내대로 기존건을 해제하고 다시 신고하는 것이 시스템상 정상적인 방법입니다. 중개업자의 명백한 실수이므로 계약일로부터 30일 이내에 재신고가 완료 되도록 독촉하시고 최종 승인 전에 입력 화면을 캡쳐해서 매수인에게 먼저 확인시켜 달라고 강력하게 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민연금은 오로지 소득 기준으로만 산정되므로 1억이든 5억이든 집을 사는것과는 아무런 상관없이 전혀 안오릅니다. 회사에 다니는 직장인이라면 집을 매매해도 재산에 대한 건강보험료가 따로 부과되지 않으므로 건보료 변동이 단 1원도 없습니다. 프리랜서나 개인사업자 등 지역가입자의 경우가 문제인데 기본 재산공제 1억원 혜택 덕분에 실거래가 1억원 수준의 주택은 건보료가 거의 오르지 않거나 0원이고 5억원의 주택 구매시 재산 공제 1억원을 제외한 나머지 금액에 대해서만 점수가 매겨져서 매달 약 5~7만원 안팎의 건보료가 인상될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 시장에서 평지는 남녀노소 모두가 선호하는 강력한 희소 자산이므로 언덕지보다는 매수 수요가 항상 탄탄해서 상승률이 더 높습니다. 단지 내부는 상가 엘리베이터로 극복하더라도 학교, 학원가, 지하철역 등 단지 밖 주변 도로까지 평지로 바꿀수는 없어 생활이 불편합니다. 학원이나 병원, 대형 마트 같은 핵심 편의시설은 유동인구가 걷기 편한 평지 중심으로만 발달해서 언덕지 주변은 인프라가 낙후되기도 쉽습니다. 완공 초기에는 새로운 아파트라는 메리트와 조망권으로 비싸 보이지만 연차가 쌓이고 신축 프리미엄이 사라질수록 평지와의 가격 격차는 점점 더 벌어질 것이라 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본상 최초 근저당 설정일 기준의 법을 따르며 전입신고와 실제 거주를 경매 종료시까지 유지해야 보장을 받습니다. 최우선변제금은 건물 낙찰가의 2분의 1 한도 내에서만 지급되므로 집값이 폭락하게 되면 5500만원을 다 못 받을 수도 있습니다. 방 쪼개기 형태의 다가구 주택일 경우 여러 세입자가 한정된 재원을 나눠서 가져야 하므로 보증금을 떼일 위험이 매우 큽니다. 계약전에 개별 등기가 된 다세대이고 선순위 대출이 건물 시세보다 과도하게 많지 않다면 5000만원 이하 월세는 비교적 안전해 보입니다. 감사합니다.