답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축 이주, 철거가 임박하면 새로 들어올 임차인이 없으므로 만기 시 집주인의 현금 동원력이 부족하면 보증금이 그대로 묶이게 됩니다. 집주인이 조합의 이주비 대출로 보증금을 빼주려고 해도 개인 신용이나 다주택 규제로 한도가 부족하거나 심사가 지연되면 제때 돈을 못받습니다. 계약 도중 관리처분인가가 나면 강제로 이주해야 하는데 이때 집주인과의 자금 갈등을 피하고 즉시 돈을 받아 나오려면 보증보험이 필수적입니다. 전세가율이 41%로 낮아도 재건축은 반환 지연 리스크가 치명적이니 가입하시되 이미 진행 단계가 높아 보험사에서 가입을 거절하지 않는지 계약 전 꼭 조회해봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.6월 1일 전세 만료 시 주소를 비워두면 주소 공백으로 무주택 세대주 자격이 박탈되므로 반드시 가족 집으로 즉시 전입해야 합니다. 가족 집으로 주소를 옮길 때는 부모님의 세대원으로 들어가면 안되며 무주택 자격 유지를 위해 반드시 단독 세대주로 세대 분리 전입을 해야 합니다. 공백 시 대출 거절 위험으로 8일간 주소를 공중에 띄워두면 생애최초 대출 심사 과정에서 주택도시보증공사나 은행에 주소 미확정 부적격 사유로 걸려 대출이 취소될 수 있습니다. 인테리어 때문에 실제 입주가 늦어지더라도 대출 조건 이행을 위해 매매 잔금일 6월 9일 당일에 새집으로 무조건 전입신고를 완료해야 합니다. 즉 6우러 1일 가족 집 단독 세대주 전입으로 대출 자격을 방어한 뒤 6월9일 잔금 처리 직후 새 집 전입신고 순으로 서류 공백 없이 물 흐르듯 진행하는 것이 정석입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.피치 못하게 상속받은 주택 공유지분은 부적격 통보를 받더라도 3개월 이내에 지분은 처분하면 처음부터 집을 가진 적 없는 무주택자로 인정되어 청약이 가능합니다. 공동상속 주택의 경우 본인이 지분이 가장 큰 최다 지분권자가 아니라면 주택도시 기금 대출 심사 시 주택수에 포함되지 않아 무주택자 자격으로 대출을 받을 수 있습니다. 나중에 진짜 내 집을 처음 살 때 받는 생애최초 취득세 감면 규정에서도 상속 소수 지분은 과거 주택 소유 이력에서 제외해 주므로 정상 감면됩니다. 아직 등기전이라면 가족들과 상속재산 분할협의서를 작성할 때 질문자님의 지분을 다른 형제나 아버님께 아예 넘기는 방식으로 등기하는 것이 가장 깔끔하고 안전합니다. 설령 어쩔 수 없이 지분 등기를 올리더라도 1억 미만의 작은 상속 지분은 정부의 각종 무주택 구제 조항 덕분에 향후 내 집 마련 시 걸림돌이 되지 않으니 안심하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.성성지구는 거실 호수뷰가 안 나오더라도 삼성 SDI 배후 수요와 쾌적한 신도시 인프라이며 걸어서 호수 산책이 가능해 천안 내 대장주 입지입니다. 2년 후 시점에는 성성8지구 아이파크 등 대형 브랜드 신축 단지들이 차례로 들어서며 호수뷰 유무와 상관없이 강력한 시세 방어와 상승을 기대할 수 있습니다. 반면 두정동 신축은 지하철 1호선 두정역 역세권과 이미 촘촘하게 완성된 구도심 학원가 및 상권을 즉시 누릴 수 있어 대중교통 이용과 실생활이 매우 편리합니다. 다만 두정동은 오래된 빌라촌과 상업지가 섞여 있어 도로가 좁고 복잡하며 성성지구에 비해서 정돈된 신도시 느낌이나 주거 쾌적성과 향후 자산 가치 상승률은 떨어집니다. 최종적인 선택 기준으로 집 안 뷰는 단지 조망으로 만족하고 쾌적한 환경과 미래 가치를 본다면 성성동34평이 좋고 편리한 교통 인프라와 예산 가성비를 최우선으로 둔다면 두정동 신축이 정답입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만료 2개월 전까지 서로 말이 없었다면 묵시적 갱신이 된것이며 기존 1년 계약과 상관없이 법적으로 새로운 계약 기간인 무조건 2년이 됩니다. 자동 연장된 순간부터 집주인은 월세를 마음대로 올릴 수 없고 2년 동안 세입자를 절대 쫒아낼 수 없으므로 부동산이나 집주인에게 먼저 연락하지 않는 것이 유리합니다. 반면 세입자는 2년에 얽매이지 않고 언제든지 퇴거 통보를 할 수 있으며 보통 3개월 뒤에 계약이 풀려 발령 등 갑작스러운 이사 시 매우 유리합니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 중간에 나간다고 통보하더라도 다음 세입자를 구하기 위한 부동산 복비는 전적으로 집주인이 부담해야 합니다. 만약 집주인이 만료 2~6개월 전에 정상적으로 거절 통보를 했다면 별도의 유예기간 없이 기존 계약서상의 만료일 당일에 집을 비워주어야 하고 실거주 사유가 아니면 거절할 수 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자동 연장 중 퇴거 통보를 하면 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 법적으로 해지되므로 집이 안 나가더라도 3개월치 월세만 내면 책임이 끝납니다. 만기를 채우지 못한 중도 퇴거가 아니라 자동 연장 중 정당한 해지 권리 행사이므로 새로운 세입자를 구하는 부동산 중개보수는 전적으로 임대인이 부담해야 합니다. 전화 통화는 나중에 집주인이 말을 바꾸면 해지 시점을 증명하기 어려우므로 반드시 문자나 카카오톡 등을 통해 날짜가 명시된 기록을 남겨야 합니다. 법적 효력은 해지 의사가 임대인에게 도달해야 발생하므로 문자를 보낸 후 집주인으로부터 확인했다, 알겠다 등의 답변을 받아두어야 안전합니다. 팁으로 3개월 계산의 시작점은 문자 발송일이 아니라 집주인이 동의나 확인한 날이므로 이사 결심 즉시 명확한 날짜를 적어서 문자를 보내고 답장을 받아두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.10년 거주 아파트를 먼저 매도해야 합니다. 가격이 더 많이 오른 10년 거주 아파트를 먼저 팔아야 일시적 2주택 비과세 혜택을 챙겨 수억원의 세금을 아낄 수 있습니다. 투기과열지구 여부와 상관없이 나중에 산 아파트의 취득일로부터 반드시 3년 이내에 기존 10년 거주아파트를 매도해야 합니다. 기존 아파트를 비과세로 처분하고 나면 자동으로 1주택자가 되므로 현재 살고 있는 나중 아파트도 향후 2주택자 비과세를 받고 팔 수 있습니다. 만약 나중에 산 아파트를 먼저 처분하면 일시적 2주택 혜택을 받지못해 10년거주 아파트는 비과세 요건이 깨지고 무거운 양도세가 부과됩니다. 10년 거주 아파트가 12억원을 넘더라도 장기보유특별공제가 가득 차기 때문에 3년 기한만 지키면 12억 초과분에 대한 세금도 매우 적게 나옵니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.광교 집이 공동명의라 남편은 면세점 이하이며 아내 명의로 합산된 서울과 광교 지분에 대해서만 몇백만원 수준의 일반 세율 종부세가 부과됩니다. 부부 합산 2주택 상태에서 서울 집을 전세로만 놓고 계시기 때문에 월세를 받지 않는 한 전세금에 대한 임대소득세는 발생하지 않습니다. 서울 집 취득일로부터 3년 이내에 광교 집을 매도하면 일시적 2주택으로 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있어 가장 유리합니다. 시세 32억원인 서울 재건축 주택을 향후 매도할 계획이라면 고가 주택 양도세 감면을 받기 위해 은퇴 후 반드시 2년 이상 실거주해야 합니다. 향후 서울 집이 멸실, 이주 단계에 접어들면 광교 집을 대체주택으로 인정받아서 기간 제한 없이 비과세로 매도하고 서울 새 아파트로 입성하는 세무 시나리오가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선린중 및 숙대입구 인근의 따뜻한 공인, 숙대 신한 공인 등 가서비원룸과 대학생 단기 매물을 오랜 기간 다뤄온 지역 부동산을 방문해 보세요 네이버 부동산보다는 보증금이 10~30만원 선으로 매우 낮은 단기 임대 전문 플랫포인 삼삼엔투나 피터팬의 좋은방 구하기 앱을 먼저 조회해 보는 방법도 빠릅니다. 청파동1가와 선린중 뒷골목 일대는 가격이 저렴할수록 경사가 가파른 언덕길일 확률이 높으므로 반드시 직접 걸어서 확인해야 하니다. 숙대 상권 특성상 보증금과 월세가 저렴한 알짜배기 단기 원룸 중에는 여성 전용 매물이 많으니 성별 제한 여부를 미리 문의해 보세요. 그리고 부동산에 연락할 때 다음 세입자가 맞춰지기 전까지 몇 달간 일시적으로 비어있는 방이 있는지 찔러보면 집주인과 조율해서 싸게 들어갈 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.결혼식 스드메의 양극화는 청년층의 경제적 양극화와 SNS 중심의 과시 문화가 결혼이라는 인생의 시작점에까지 고스란히 투영된 결과입니다. 초고가 호화 웨딩은 인생에 한번뿐인 순간에 최고를 누리겠다는 보상 심리와 사회적 지위 증명을 합리성으로 내세웁니다. 반면에 가성비나 노웨딩을 택하는 실속형은 몇시간의 예식 비용을 아껴 주거나 자산 형성에 보태는 실요주의적 합리성을 추구합니다. 문제는 이러한 선택이 순수한 취향 차이가 아니라 부모의 자산이나 개인의 소득 격차에 의해 강제된 선택이라는 점에 있습니다. 결국 평범한 중간 지대가 사라진 결혼 문화는 청년들에게 시작부터 상대적 박탈감을 주며 우리 사회의 자산 서열화를 보여주는 씁쓸한 단면입니다. 감사합니다.