답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매 절차에서 공유자가 아닌 단순 점유자나 임차인에게는 법적인 우선매수청구권이 부여되지 않으므로 일반인과 동일하게 입찰에 참여하여 가장 높은 금액을 써내야만 낙찰을 받을 수 있습니다. 이미 낙찰자가 있는 호수들이 지상권 대지권 문제로 복잡하다면 이는 대지권 미등기나 토지소유주와 건물소유주가 다른 경우일 수 있으며 이 경우 낙찰후에도 토지 사용료 분쟁이나 철거 소송의 위험이 있음을 반드시 인지해야 합니다. 경매가 이미 진행중인 물건은 개인적으로 채권자와 이야기해서 직접매수할 수 없으며 반드시 경매 법원을 통한 입찰 절차를 밟거나 채권자에게 채무를 변제하여 경매 자체를 취하하게 만든 뒤 매매 계약을 체결해야 합니다. 즉 기존 낙찰자가 전체를 매수하려는 움직임이 있다면 경쟁이 치열할 수 있으니 입찰 전 반드시 등기부등본과 매각건물명세서를 통해서 대지권 유무와 법정지상권 성립 여부를 전문가과 상담한 뒤에 임찰 금액을 산정하시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약이 8월에 정상적으로 만기되어 종료되는 경우 세입자는 계약에 따라서 집을 비워줘야 할 의무가 있으며 임대인이 이사비나 복비를 지원해야 한다는 법적 근거는 절대 없습니다. 다만 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황에서 매수인이 실거주하지 않거나 임대인이 중도 퇴거를 간곡하게 요청해야 하는 경우라면 원만한 합의를 위해서 관례상 이사비를 제안하기도 합니다. 만약 세입자가 갱신권을 포기하고 만기에 나가기로 합의했다면 이사비 요구는 거절하셔도 무방하나 보증금 반환 일정 등에서 마찰이 생길 수 있으므로 만기 퇴거 확약을 명확하게 해두는 것이 좋습니다. 즉 법적 의무는 없으므로 강경하게 거절하시면 되고 매매 잔금 일정과 세입자의 퇴거일이 맞물려야하는 매매 특성상 사업상의 편의를 위해 소액의 퇴거 협조비 명목으로 협의하는 경우는 흔히 발생합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정화예대는 수능이나 내신 성적보다 실기와 면접 비중이 압도적으로 높으며 자격증이 아예 없어도 본인의 예술적 감각과 잠재력을 증명할 포트폴리오가 훌륭하다면 충분히 합격 확률을 높일 수 있습니다. 국가자격증은 입학 후 전공 이수를 위한 필수 역량이자 가산점 항목이므로 안전한 합격을 위해서는 최소 1개의 국가자격증을 취득해서 기초 실력을 증명하는 것이 가장 유리합니다. 민간자격증은 개수보다 전공과의 연관성이 중요하며 단순히 개수마 채우기보다는 본인의 포트폴리오 테마와 일치하는 전문 자격증을 1~2개 갖추어 전문선을 보여주는 것이 효율적입니다. 결론적으로 자격증이 기초 증빙이라면 포트폴리오는 합격의 결정타이므로 자격증 취득과 동시에 본인만의 독창적인 작품 세계를 담은 포트폴리오 제작에 집중하여 면접관에게 확신을 주는 전략을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.천안은 수도권 광역급행철도 연장 호재와 탕정 삼성디스플레이 투자 등 일자리가 풍부한 지역이라 신축이나 입지 좋은 곳은 가격 방어력이 매우 강해 급락을 기대하기는 어렵습니다. 금리가 점진적으로 인하 추세이긴 하나 천안은 2026년 이후 입주 물량이 다소 늘어날 예정이므로 지금 당장 무리하게 추격 매수하기보다는 급매물을 살피며 올해 하반기까지 시장 추이를 지켜보는 것도 방법입니다. 만약 실거주 목적으로 꼭 사야 한다면 가격이 내릴 때를 기다리기보다 본인의 자금 동원 능력 안에서 급매물이나 경매를 노려 시세보다 저렴하게 사는 전략이 훨씬 현실적입니다. 즉 더 내릴 것이라는 막연한 기대보다는 본인이 감당 가능한 대출 원리금을 계산해 보시고 천안 내에서도 선호도가 높은 불당, 성성, 탕정 인근의 거래량 변화를 먼저 체크한 뒹 결정하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.방을 볼때는 수압, 배수, 채광, 곰팡이 등을 반드시 현장에서 직접 확인해야 하며 실례가 될까봐 걱정하지 말고 꼼꼼하게 살피는 것이 나중에 분쟁을 줄이는 길입니다. 법적으로 1년 계약도 유효하며 세입자는 그 기간을 주장할 권리가 있지만 집주인의 선호도에 따라 계약 성사 여부가 달라질 수 있으므로 솔직하게 기간을 협의해 보시길 권장드립니다. 만약 2년 계약 후 일찍 나오게 된다면 다음 세입자의 복비를 부담해야 할 확률이 높으므로 계약서 작성 시 계약 기간 내 퇴거 시 중개수수료 부담 주체에 대해 명확히 인지하고 서명하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발 보상과 입주권 상정의 핵심은 지목보다 실제 이용 현황이므로 적법한 건물이 있고 주거용으로 사용중이라면 지목이 답이더라도 입주권을 받는데 큰 불이익은 없습니다. 과거 주택 건축 후 대지로의 지목 변경 절차만 누락했을 가능성이 크며 재개발 사업 시행 과정에서 지목은 일괄 정리되므로 개인이 많은 비용과 시간을 들여 미리 변경할 필요는 없습니다. 다만 만에 하나 건축물대장이 없는 무허가 건물이나 농지법상 문제가 있었는지 확인하기 위해 현재 건축물대장 유무와 주거용 재산세 납부 이력을 가장 먼저 점거해 보셔야 합니다. 결론적으로 감정평가 시 실제 주거지로 인정받는 것이 가장 우요하나 하남시청 재개발 담당부서에 해당 필지의 현황상 대지 인정여부를 확인하여 절차상 미비점이 없는지만 체크해 두시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여론조사의 신뢰수준 95%는 동일한 조사를 100번 반복했을때 95번은 실제 민심이 우리가 발표한 오차범위 안에 존재할 것이라는 통계적 확신의 정도를 의미합니다 표준오차 3.5%p는 발표된 지지율이 고정된값이 아니라 위아래로 움직일 수 있는 일종의 오차구간을 가지고 있음을 뜻합니다. 예를 들어 후보 지지율이 40%라면 실제 수치는 36.5%에서 435.% 사이에 있을 가능성이 높으므로 후보 간 격차가 이 오차범위 합계보다 작다면 통계적으로 누가 앞서고 있는지 단정할 수 없습니다. 따라서 뉴스를 볼 때는 단순한 지지율 숫자 하나에만 집중하기 보다는 오차범위를 고려한 구간 전체를 살피고 후보 간 격차가 오차범위 밖으로 벌어졌는지를 확인하는 것이 판세를 읽는 가장 정확한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 세입자가 있는 주택의 실거주 의무 유예는 임대차 계약의 실제 종료 시점을 기준으로 하므로 세입자가 계약갱신청구권을 정당하게 행사한다면 그 연장된 기간만큼 유예를 받을 수 있는 것이 원칙입니다. 정부는 실거주 의무로 인해 기존 세입자가 강제로 퇴거해야 하는 부작용을 막기 위해 최초 계약뿐만 아니라 갱신 계약 기간까지 포괄하여 입주 시기를 조절할 수 있도록 허용하는 추세입니다. 다만 토지거래허가구역처럼 특수한 규제가 적용되는 지역은 유예 가능한 최대 기간이 제한이 있을 수 있으므로 해당 지자체의 개별 지침을 반드시 확인하셔야 합니다. 실거주 의무를 완전히 해결하고 싶다면 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 상생임대인 요건을 갖추어 아예 거주 요건 자체를 면제받는 전략을 활용하는 것도 아주 좋은방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리와 집값은 역비례 관계가 일반적이지만 현재는 금리 부담보다 공급 부족과 공사비 상승에 따른 신축 희소성이 가격을 지지하는 복합적인 양상을 보이고 있습니다. 서울 외 지역은 교통망 GTX와 대규모 일자리 호재가 있는 수도권 핵심지 위주로만 서울의 상승세에 동조하며 그 외 외곽지역은 금리 영향을 크게 받는 양극화가 심화될 것입니다. 인구 감소와 미분양 부담이 있는 지방 소도시는 하방 압력이 여전하겠으나 공급물량이 급감한 일부 광역시는 전세가가 매매가를 밀어 올리는 바닥 다지기가 진행될 전망입니다. 따라서 앞으로의 부동산은 동반 상승보다 입지별 차별화가 뚜렷해질 것이므로 금리 인하 시점과 지역별 입주 물량을 면밀하게 따져 선별적으로 접근하는 전략이 필요합니다. 감사합니다.